這兩年,，中國(guó)奧園（03883.HK）董事長(zhǎng)郭梓文總會(huì)暗自頭疼：為何現(xiàn)在開(kāi)始“犯難”了,？

這個(gè)“難題”，來(lái)得突然且持久,。先是在2019年7月,，有人匿名舉報(bào)中國(guó)奧園通過(guò)“明股實(shí)債”的手段美化業(yè)績(jī)報(bào)告；不到一年后,，親哥郭梓寧又收到湖南省臨澧縣人民法院的限制消費(fèi)令,，幾乎同時(shí)，匿名舉報(bào)的故事在郭梓文身上再次發(fā)生,。

這幾件事情,，讓部分二級(jí)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資者拂袖而去——“蒼蠅不追無(wú)縫的蛋”，寧可信其有,，早早抽身,，免得踩雷。

只是苦了郭梓文,，既要措辭嚴(yán)厲的否認(rèn)指控，更得掏腰包增持公司股票,，安撫那些騎在墻頭的驚弓之鳥(niǎo),。

細(xì)心人會(huì)發(fā)現(xiàn)，驚弓之鳥(niǎo)數(shù)量著實(shí)不少：兩次“閃退”,，都讓中國(guó)奧園股票跌去7%-8%,；更值得注意的是，一年前增持股票時(shí),，股價(jià)還是10.72港元,，郭梓文一口氣買(mǎi)下200萬(wàn)股；一年后的股價(jià)已經(jīng)跌至8.82港元,，增持?jǐn)?shù)量也減少了100萬(wàn)股,。

郭梓文想用實(shí)際行動(dòng)展示足夠的信心，可是這些都不足以打動(dòng)已經(jīng)離席的投資者,。

要說(shuō)郭梓文錢(qián)緊了,，中國(guó)奧園不行了,，劇情太過(guò)潦草。一家1996年成立,，2019年合同銷(xiāo)售額破千億的房企老炮兒,，股價(jià)剛有些波動(dòng)，就要塞進(jìn)輿論的“高壓氧艙”里重點(diǎn)觀察,，這顯然太過(guò)敏感,。

可是行業(yè)調(diào)整期，在質(zhì)疑與辯白中左右橫跳,，又有誰(shuí)知道中國(guó)奧園會(huì)不會(huì)一腳踩空呢,？

要說(shuō)怕,，郭梓文當(dāng)然害怕,。按照統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年1-8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額96943億元,，增長(zhǎng)1.6%,，大勢(shì)沒(méi)那么差,，甚至好轉(zhuǎn)來(lái)得有些意外。這個(gè)時(shí)候該如何向市場(chǎng)解釋?zhuān)暗囊磺卸际且馔?，?duì)中國(guó)奧園的否定都是錯(cuò)誤呢,？況且，為何所有人只錯(cuò)怪中國(guó)奧園呢,？

郭梓文還在尋找答案,。只是這個(gè)過(guò)程中，中國(guó)奧園在資本市場(chǎng)上已經(jīng)變得沒(méi)有那么香了,。

尷尬的被做空

2020年7月末,，《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)榜單發(fā)布。中國(guó)奧園上升75名,，位列于榜單204位,。這則喜訊，讓員工開(kāi)始奔忙,，大張旗鼓更新了官網(wǎng)公司介紹,，不亦樂(lè)乎地推送大量軟文。

可郭梓文卻難展笑顏：整個(gè)上半年,，港股成為沽空者的獵場(chǎng),，維他奶國(guó)際（00345.HK）、康哲藥業(yè)（00867.HK）以及聯(lián)想集團(tuán)（00992.HK）先后遭到狙擊,。血雨腥風(fēng)中,，中國(guó)奧園也未能幸免。

3月3日,，中國(guó)奧園股價(jià)在11.84港元附近開(kāi)始走低,，僅僅12個(gè)交易日后,，其股價(jià)最低跌至7.17港元，區(qū)間最大跌幅39%,。

更憋屈的是,，與前述三家公司被市場(chǎng)做空機(jī)構(gòu)狙擊不同，中國(guó)奧園是被一位ID為“一個(gè)有良知的地產(chǎn)人”,，在社交平臺(tái)上爆料其存在“明股實(shí)債”,、虛報(bào)合約銷(xiāo)售和回款等諸多問(wèn)題。

疊加當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境和做空氛圍,，中國(guó)奧園市值兩周時(shí)間便被抹去了近四成,。盡管此后在7月初，其股價(jià)一度受上半年合同銷(xiāo)售額508.72億元的提振,，但很快市場(chǎng)投資者再度集中拋售中國(guó)奧園股票,，最大跌幅亦達(dá)37%。

按照年初中國(guó)奧園的既定目標(biāo),，2020年合同銷(xiāo)售額需要增長(zhǎng)12%,，算下來(lái)至少要達(dá)到1322億元。如此計(jì)算,，508.72億元的上半年銷(xiāo)售額只完成了全年業(yè)績(jī)的38.5%,，但由于銷(xiāo)售“旺季”主要集中在下半年，達(dá)成既定目標(biāo)應(yīng)該是情理中事,。

“下半年將加大銷(xiāo)售力度,，（中國(guó)奧園）有信心完成2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)?！被蛟S是為了確保股價(jià)的平穩(wěn),，借8月中旬中期業(yè)績(jī)會(huì)，郭梓文還是要給市場(chǎng)輸出一些信心的,。

可從結(jié)果來(lái)看,，上半年282億元的營(yíng)收和82.8億元的毛利潤(rùn)，以及郭梓文的信誓旦旦并沒(méi)有挽住投資者對(duì)中國(guó)奧園價(jià)值發(fā)現(xiàn)的信心,，公司股價(jià)持續(xù)滑落，至今難振,。

可恨,，著實(shí)可恨。這恨,，來(lái)自對(duì)匿名者的詛咒,，同樣也是對(duì)出逃者的恨鐵不成鋼。這么多年過(guò)去了,，投資人對(duì)中國(guó)奧園連這點(diǎn)信心都沒(méi)有嗎,？還是其中仍存在更大的坑,？

事實(shí)上，雖然中國(guó)奧園下半年到期的短債約200億元,，但其賬戶(hù)上存著694億元現(xiàn)金,，銀行里還伏著900億元的授信額度，似乎并不存在資金鏈崩壞的問(wèn)題,。

至于79.8%的凈負(fù)債率,，談不上壓力。橫向比較2019年建發(fā)國(guó)際（01908.HK）174%與福晟國(guó)際（00627.HK）122.6%的歷史高點(diǎn),，中國(guó)奧園再健康不過(guò),。

“公司對(duì)于凈負(fù)債率沒(méi)有明確指標(biāo)要求，目前來(lái)看90%以下都是健康的,?！惫魑哪樕蠈?xiě)著自信，但他還是想不通,，投資者為何背中國(guó)奧園而去,。

加法與減法

信心不是喊出來(lái)，而是做出來(lái)的,。

看看特斯拉（TSLA）,，若不是上海超級(jí)工廠能夠?qū)崿F(xiàn)年產(chǎn)量50萬(wàn)部新車(chē)，股價(jià)怎能突破4000億美元大關(guān),？這年頭兒,，信心來(lái)自力量，只要你夠強(qiáng),，錢(qián),、市值、資源都不是問(wèn)題,。

要這么說(shuō),，中國(guó)奧園確實(shí)有點(diǎn)“不給力”。

這幾年,，地產(chǎn)圈兒的價(jià)值觀已經(jīng)升級(jí),。大佬們都意識(shí)到，眼里不能只有土地,，還要有生態(tài)的框架：一套100平方米的房子,，獨(dú)立銷(xiāo)售能賣(mài)500萬(wàn)元；可是將它拆成20平方米的花園和80平方米的房子,，產(chǎn)生的價(jià)值遠(yuǎn)不止500萬(wàn)元,。

當(dāng)然在房企眼中，并非只有花園才能抬高房?jī)r(jià)，融入文旅,、康養(yǎng),、會(huì)展、物業(yè)管理等理念的社區(qū)同樣可以達(dá)成目標(biāo),。只要將它們?nèi)咳M(jìn)同一個(gè)片區(qū),，更會(huì)產(chǎn)生生態(tài)附加值，反向帶動(dòng)海量物業(yè)銷(xiāo)售,，這才是未來(lái)的生意,。

在一線(xiàn)城市，這種模式被稱(chēng)為CAZ（Central Activity Zone,，中央活力區(qū)）,，用來(lái)替代傳統(tǒng)的CBD（Central Business Zone，中央商務(wù)區(qū)）模式,?？纯慈f(wàn)科亞運(yùn)村、融創(chuàng)在南京的玄武·映,、保利·天匯,，都是這么回事兒。

這么看,，中國(guó)奧園醒得還挺早,。從2018年開(kāi)始，郭梓文就喊出了“一業(yè)為主,，縱向發(fā)展”的戰(zhàn)略布局,。

“一業(yè)”好說(shuō)，就是地產(chǎn),，用土地兌換價(jià)值,；“縱向”較為復(fù)雜，商業(yè)運(yùn)營(yíng),、物業(yè)管理,、健康醫(yī)美、文旅養(yǎng)生,，以及跨境電商,，一個(gè)也不能少。

換言之,，中國(guó)奧園打了多元化的算盤(pán),，給傳統(tǒng)業(yè)務(wù)做“加法”。

2019年2月,，中國(guó)奧園完成分拆奧園健康（03662.HK），完成第一步“加法”,；2020年4月,，以中國(guó)奧園為主要股東的中國(guó)文旅集團(tuán),，向港交所提交招股書(shū)，繼續(xù)豐富多元化的內(nèi)涵,。一系列舉措,，讓中國(guó)奧園的健康醫(yī)美與文旅養(yǎng)生有了立足之處。

“房地產(chǎn)業(yè)天花板10年后就會(huì)到來(lái),，以后再布局就太晚了,。”郭梓文一早就在敲打員工,。只是醒得早了,，并不意味著有蟲(chóng)吃。翻看這兩個(gè)獨(dú)立板塊的成績(jī)單,，總是有些沉重與無(wú)奈,。

奧園健康總想著打造醫(yī)美、康養(yǎng),、中醫(yī)等業(yè)務(wù)為主的大健康產(chǎn)業(yè),。可是其2020年上半年報(bào)顯示,，中國(guó)奧園及關(guān)聯(lián)方為其提供的在管物業(yè)面積為1487.3萬(wàn)平方米,，收入2.1億元，占奧園健康總收入的90.2%,，康養(yǎng)的殼子里裹著物業(yè)管理的瓤,。

曾有媒體統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)37家文旅集團(tuán)2019年的營(yíng)收總額為3689億元,，平均值99.7億元,。相比之下，奧園健康2.1億元的盤(pán)子,，實(shí)在有些寒酸,。

至于中國(guó)文旅集團(tuán)，倒是沒(méi)有偏離正軌,，營(yíng)收規(guī)模已從2017年的1.86億元增至7.36億元,，凈利潤(rùn)也從0.45億元增至1.04億元，只是償還的銀行及其他借款已經(jīng)從1.02億元增至5.78億元,，負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到632%,、272.2%。

原本打算落地創(chuàng)新的康養(yǎng),，實(shí)際上是延續(xù)了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)的香火,；原本打算拓寬財(cái)路的文旅，實(shí)際上成為了入不敷出的黑洞。

無(wú)論怎么看,，中國(guó)奧園兩次分拆都不是沿著行業(yè)前進(jìn)方向探索未來(lái)生財(cái)之道,，倒像是為了維系主業(yè)增長(zhǎng)而被迫剪掉的“雞肋”。

經(jīng)過(guò)一番大刀闊斧的改造,，中國(guó)奧園不過(guò)是繼續(xù)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)形態(tài)里挖潛,，而且效果非常一般。最初一系列的加法,，最終硬生生做出了減法模樣,，讓資本如何放心地托付未來(lái)呢？

別怪大家成了驚弓之鳥(niǎo),，中國(guó)奧園的根一開(kāi)始就扎在墻頭上,。

死守“生命線(xiàn)”？

如果康養(yǎng)和文旅都成了點(diǎn)綴,，中國(guó)奧園只能回到地產(chǎn)這“華山一條路”,。郭梓文也是這樣設(shè)計(jì)的。

縱觀上半年中國(guó)奧園最大的動(dòng)作,，要算11.6億元收購(gòu)京漢股份（000615.SZ）29.99%股本,，后者位于重慶、保定,，尤其是在廣東陽(yáng)江29.4萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)資源,。

盡管陽(yáng)江市并非在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃內(nèi)，但卻有著非比尋常的區(qū)位優(yōu)勢(shì)——大灣區(qū)與北部灣城市群的戰(zhàn)略交匯點(diǎn),，是大灣區(qū)建設(shè)的重要交通樞紐,。

截至2020年6月，中國(guó)奧園擁有超過(guò)50個(gè)城市的更新項(xiàng)目,，提供額外可售貨值約為6587億元,，其中粵港澳大灣區(qū)占比高達(dá)到95%。把錢(qián)花在大灣區(qū),，把未來(lái)賭在這5.6萬(wàn)平方公里土地的走勢(shì)上,，中國(guó)奧園已經(jīng)拼了。

發(fā)布中報(bào)時(shí),，奧園管理層表示,，每年會(huì)拿出350-400億元的資金，用以重點(diǎn)儲(chǔ)備大灣區(qū)以及和中西部核心城市,。

“相信未來(lái)的2-3年項(xiàng)目會(huì)翻一番,，貨值也會(huì)翻一番?！卑凑展魑牡脑O(shè)想,，未來(lái)4,、5年路走成什么樣在此一舉。

這是一個(gè)關(guān)于破釜沉舟的故事,，但也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)極高的游戲,。當(dāng)年，楚霸王項(xiàng)羽成了,，贏得巨鹿之戰(zhàn)；高貴鄉(xiāng)公曹髦?jǐn)×?，死于司馬昭之手——究竟是名垂千古還是隨風(fēng)而去,，往往在一線(xiàn)之間。

能說(shuō)出這些話(huà),，郭梓文已經(jīng)不想回頭,，當(dāng)然不想回頭的不止中國(guó)奧園一家。

“未來(lái)富力地產(chǎn)轉(zhuǎn)化土地儲(chǔ)備仍以舊改為主,?！备涣Φ禺a(chǎn)（02777.HK）的凈負(fù)債率仍高達(dá)177%，不過(guò)董事長(zhǎng)李思廉仍然想相信自己能翻身,，信心來(lái)自大灣區(qū)更新項(xiàng)目,。中國(guó)奧園的凈負(fù)債率還不足80%，這么看富力砸的“鍋”和“船”,，比中國(guó)奧園更多,。

至于佳兆業(yè)，其2680萬(wàn)平方米土儲(chǔ)52.2%都集中于大灣區(qū),。要是算上囊中167個(gè)舊改項(xiàng)目,，占地4200萬(wàn)平方米的土地99%都位于大灣區(qū)，佳兆業(yè)的也是滿(mǎn)手王牌,，短時(shí)間打不完,。

布局大灣區(qū)發(fā)展的企業(yè)，像“煮餃子”一樣紛紛下鍋,，算上碧桂園（02007.HK）,、恒大（03333.HK）、萬(wàn)科（000002.SZ）等龍頭企業(yè),，熱鬧的不一般,。那么對(duì)于中國(guó)奧園，問(wèn)題就變成了如何在大灣區(qū)脫穎而出,，而非依靠大灣區(qū)土儲(chǔ)達(dá)到怎樣高度,。

短期內(nèi)，亮出大灣區(qū)土儲(chǔ)的家底,，好像每家地產(chǎn)商口袋里,，都有幾百萬(wàn)平方米的增值土地待售,，源源不斷，每家房企的業(yè)績(jī),，都捆綁在上升通道,，等著市場(chǎng)被點(diǎn)燃。

只是從政策面來(lái)看,，滅火才是樓市的當(dāng)務(wù)之急,。為確保樓市平穩(wěn)發(fā)展，各地出臺(tái)調(diào)控政策已經(jīng)成為常態(tài),。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2020年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)竟高達(dá)368次。

隨著深圳以及廣州等地公布9月市場(chǎng)數(shù)據(jù),，房?jī)r(jià)已經(jīng)停止瘋狂上漲——大灣區(qū)不能保證一定會(huì)有樓市不降的神話(huà),。

中國(guó)奧園主業(yè)這條路，其實(shí)也不好走,。

結(jié)語(yǔ)

不久前,，中國(guó)人民銀行對(duì)全國(guó)50座城市的2萬(wàn)名城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)進(jìn)行了一次問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人們的購(gòu)房熱情仍然在,，20.1%的居民打算購(gòu)房,。即使疫情惱人，在人們內(nèi)心深處,，仍然存放著足夠的信心,，對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向上的信心。這個(gè)年頭,，信心才是最值錢(qián)的,。

投資者也想給中國(guó)奧園一點(diǎn)信心，可是這些信心應(yīng)該來(lái)自何方,？來(lái)自不溫不火,，溫水中烹煮的大健康產(chǎn)業(yè)與文旅板塊？還是來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)白熱化,，早已刺刀見(jiàn)紅的大灣區(qū)地產(chǎn)圈,？哪個(gè)都可以，但哪個(gè)都不夠充分,。

沒(méi)辦法,，中國(guó)奧園確實(shí)不香了。

? 你對(duì)中國(guó)奧園還有信心嗎,？

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