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近日,，“六個錢包”提出者樊綱一席發(fā)言再度引發(fā)熱議,。他認為，年輕人不一定要買房,，中國的房租與房價比例是世界最低的,，租房就很劃算了,。站著說話不腰疼,？/那你咋不租房呢？/租房的話,，小孩上學怎么整,？.....其實，樊專家也是用心良苦,，我相信他本意是支持大家買房的,，實際上他的“六個錢包”理論就是在教大家如何搞錢買房，但對于剛出來的年輕人,，如果負擔不起,，可以等收入高了，家庭擴大后再去買房,。所謂的租售比,，即月租金/總售價,，租金回報率，即年租金/總售價*100%,。據(jù)Numbeo網(wǎng)站統(tǒng)計,，2020年全球39個重要城市租金回報率中，中國的北上廣深最低,，其中深圳以1.43%的租金回報率墊底,！租金回報率在3.5%以上的城市,，是值得置業(yè)并且出租的,；而回報率在3.5%以下的城市，房價就有些過高,，并且不適合靠出租收回買房成本,。再進一步說，租金了反映實際的居住需求,，房價如果相比租金高出很多,，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫,。據(jù)Numbeo網(wǎng)站統(tǒng)計,，2021年6月全球20個核心城市中心城區(qū)房價排名中，香港、深圳,、北京,、上海包攬了全球房價最貴城市的前四名。從這個視角看,，不是我們房租太低,，而是房價太高。前面我們提到,，深圳的租金回報率是相對全球重量級城市里最低的。其實,，將深圳放在國內(nèi)比較,，也是租售比最低的城市之一。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計,，深圳2020年的租售比為1：757,，租金回報率為1.59%，是租售比最低的10座城市中,，唯一上榜的一線城市,。（注：租金回報率國內(nèi)外數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑不一，略有差異）當然,，從房產(chǎn)投資來講,，租金回報率一般可忽略不計。相比于房價的上漲的速度和收益,，房租根本不值一提,。往往租金回報高的地方，房產(chǎn)投資大多沒有價值,。比如深圳出租回報率最高的羅湖區(qū),，最高可以達到3%，已接近歐美一些重點城市的水平,，像置地逸軒,、新銀座大廈等小區(qū)，都是圈內(nèi)有名的高租金樓盤,，但房產(chǎn)漲幅卻令人咂舌,。出租回報率高，背后體現(xiàn)的是租金漲幅與房價漲幅的均衡性,。但就投資而言,，邏輯不一樣，房產(chǎn)投資與租金回報率成負相關(guān),。深圳的租房市場和買房市場,，是兩個幾乎獨立的市場,，兩者本來就沒啥關(guān)系。房價受貨幣,、信貸和調(diào)整政策的綜合影響,，與一個城市的居民收入關(guān)聯(lián)度并不大。而房租則受到供求關(guān)系和實際收入水平的約束,，如果短時間沒有人口大規(guī)模流入,，供應(yīng)規(guī)模沒有大幅削減，實際收入又停滯不前,，房租就很難一路上漲。舉個例子，以南山核心地段的兩房為參考,，諾德假日花園兩房租金6500元/月,，房屋市值1000萬左右，租售比1:1538,，租金回報率低至0.78%,。如果房價與租金分別保持不變時，這套房子需要128年才能通過租金回本,。這也側(cè)面反映了深圳的資產(chǎn)泡沫化程度,。另外再看城中村的房租水平，深圳70%的人都住在城中村,。相比于商品房,，城中村租金要便宜一大截，租金最貴3000-4000元/月,。深圳房租最貴的龍尾村一套35㎡的住房,，據(jù)測算租金最高也不到4000元/月，與附近高檔住房海上世界雙璽最高15萬/月的租金,，價差達37.5倍,！據(jù)珊瑚數(shù)據(jù)顯示，2020年,，深圳城中村租金微跌了0.02%,，整體趨于穩(wěn)定。所以說,，在房價高昂的深圳,，租房人民還是相對比較幸福的。這也正好給了無數(shù)想留在深圳的年輕人一絲安身之地,。最后,，居安思危,，如果真想留在深圳，那就努力搞錢,，上車深圳,，成為真正的深圳人。
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