文：黃靜麗律師

該類案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)一般包括兩個(gè)，一是漏水原因,，二是漏水與損害事實(shí)的因果關(guān)系,。筆者圍繞上述兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，總結(jié)律師代理此類案件的考量因素如下,。

一,、漏水原因一般需要專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

根據(jù)深圳法院審判實(shí)踐可知,，雖然法院是審判機(jī)關(guān),，但法院自身是無(wú)法確定具體漏水原因的，如果原被告雙方對(duì)漏水原因無(wú)法達(dá)成一致意見,，一般都由專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具報(bào)告,。如果原告未提供足夠證據(jù)使得法院可以直接認(rèn)定漏水是因被告原因?qū)е拢治丛谂e證期限內(nèi)提出鑒定,，對(duì)于房屋是否漏水,、漏水原因等事實(shí)，法院沒有認(rèn)定的依據(jù),，將會(huì)駁回原告的訴訟請(qǐng)求,。

二、不是所有漏水原因都需要專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具報(bào)告,。

法院會(huì)結(jié)合物業(yè)提供的服務(wù)派工單,、來(lái)電/來(lái)訪情況登記表、維修前后漏水情況變化,、是否邀請(qǐng)樓下住戶實(shí)地查看等情況進(jìn)行綜合判斷,，如果現(xiàn)有證據(jù)已形成完整的證據(jù)鏈，達(dá)到民事訴訟高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn),，無(wú)需另行進(jìn)行漏水原因的鑒定,，可以直接認(rèn)定樓上住戶房屋漏水直接導(dǎo)致樓下住戶遭受損失，需要承擔(dān)賠償責(zé)任,。

三,、經(jīng)鑒定仍無(wú)法確定漏水原因的,，無(wú)需承擔(dān)損失責(zé)任，但必須立即聘請(qǐng)有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行防水處理至不滲漏,，排除妨礙,。

比如，樓上房屋衛(wèi)生間天花板滲水,，樓下權(quán)利人已聯(lián)系物業(yè)管理人員并由維修人員上門查看,，但具體漏水原因不清楚。雙方均同意委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定,，經(jīng)法院搖珠委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)于漏水原因進(jìn)行鑒定,，但無(wú)法鑒定滲水原因。出于方便生活,、公平合理原則，法院認(rèn)定樓下權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)聘請(qǐng)有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu),，至樓上房屋衛(wèi)生間進(jìn)行防水處理至不滲漏,，排除對(duì)樓下房屋的妨害。

四,、固定漏水損害事實(shí),。

樓上房屋漏水至自己家中，對(duì)于后期主張損失賠償非常重要的步驟就是,，固定漏水導(dǎo)致的損害事實(shí),，可以拍照、錄制視頻,，請(qǐng)物業(yè)管理處人員,、社區(qū)工作站甚至街道辦工作人員上門勘察確認(rèn)。同時(shí),，建議在問(wèn)題解決之前,，不要對(duì)漏水部分或者是房屋整體進(jìn)行粉刷翻新，很可能導(dǎo)致涉案房屋的現(xiàn)狀與拍照鎖定損害情況時(shí)已發(fā)生改變,，無(wú)法確認(rèn)涉案房屋是否漏水,、漏水的原因及其他相關(guān)情況，最后直接影響法院對(duì)訴訟請(qǐng)求支持與否,。

另外,，損失怎么確定，損害賠償?shù)闹髦荚谟谔钛a(bǔ)受損失一方的損失,，賠償數(shù)額應(yīng)與侵權(quán)行為造成的損害相一致,，即適用損益相抵原則。一般損失包括家私家電損失,、維修損失和無(wú)法正常居住的損失（可以參考租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）,。

五,、漏水導(dǎo)致的損失延遲發(fā)生，需要對(duì)該類延遲發(fā)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,。

原被告雙方,，曾因被告洗手間漏水，造成原告餐廳天花板漏水泡發(fā),，雙方達(dá)成和解,，被告賠償原告損失12000元。后來(lái),，原告又因臥室,、地板、門套等漏水向被告主張賠償,，被告抗辯系原告家中白蟻?zhàn)躺鷮?dǎo)致滲水,。法院最后認(rèn)定，應(yīng)由被告對(duì)原告承擔(dān)賠償責(zé)任,。理由：第一,、涉案小區(qū)物業(yè)管理處工作人員（證人）陳述，涉案小區(qū)從未聽說(shuō)有白蟻,；第二,、白蟻?zhàn)躺枰睗癍h(huán)境，原告房屋天花板,、墻面等處于潮濕環(huán)境,，滿足白蟻生長(zhǎng)所需；第三,、原告房屋天花板,、房屋門套等潮濕的原因，還是因?yàn)楸桓娣课萋┧畬?dǎo)致,，即被告房屋漏水在前一次或未完全排除,，或漏水已經(jīng)處理完畢，但所造成的損害在前一次和解時(shí)仍未完全暴露,。

六,、重新裝修、改造,，若因此導(dǎo)致漏水,，需要承擔(dān)法律責(zé)任。

法院通過(guò)對(duì)比,，涉案房屋裝修時(shí)提交給第三人的裝修圖紙與物業(yè)提供的原始平面圖,，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，發(fā)現(xiàn),，被告在放置洗衣機(jī)的地面加設(shè)了相應(yīng)的排水口供洗衣機(jī)使用,，洗衣機(jī)的底部或周邊存在被告自行所鋪設(shè)的排水管道,。原告陽(yáng)臺(tái)漏水位置為緊挨著排污管的四周，并沿著排污管道向下滲漏,，而該點(diǎn)位正是對(duì)應(yīng)樓上被告所加設(shè)的排水設(shè)施,。原告的陽(yáng)臺(tái)頂面漏水系被告陽(yáng)臺(tái)漏水所致，被告作為房屋所有人對(duì)其房屋負(fù)有管理義務(wù),。原告請(qǐng)求被告立即對(duì)漏水部位進(jìn)行防水工程,，原審法院予以支持。

七,、前手業(yè)主造成漏水不當(dāng)然免除現(xiàn)業(yè)主的維修義務(wù),。

訴訟中，若被告辯稱,，原告主張房屋漏水屬于前手業(yè)主使用造成,。該理由并非其法定的免責(zé)事由。即便該漏水原已存在,，被告作為現(xiàn)階段房屋的使用人,，同樣負(fù)有維修的義務(wù)，現(xiàn)業(yè)主可在其維修完畢后,，向前手業(yè)主主張權(quán)利。

八,、主張租金損失或在外住宿費(fèi)用不一定會(huì)被支持,。

1、若涉案房屋正在對(duì)外出租,，主張租金損失必須提供房屋租賃合同,、收付憑證、漏水導(dǎo)致租金減損的憑證（如補(bǔ)充協(xié)議或相關(guān)微信短信聊天記錄等）,。若涉案房屋并未對(duì)外出租而是空置狀態(tài),，不能主張租金損失。

2,、主張?jiān)谕庾∷拶M(fèi)用的,，前提條件是漏水已影響正常居住和使用（比如多次或持續(xù)不斷的漏水，甚至停電）,，若漏水對(duì)房屋的使用并沒有過(guò)多的影響,，比如僅因燃?xì)夤艿郎P就搬離住所主張住宿費(fèi)用，該做法缺少必要性,。另外,，因房屋漏水對(duì)生活造成不利影響而搬離住所的，在外短暫居住的期限不宜過(guò)長(zhǎng),，比如一兩年,、兩三年,，與人之常情不相符合，也讓人懷疑不積極主動(dòng)溝通止損,。對(duì)外住宿產(chǎn)生費(fèi)用的,，建議當(dāng)事人自己支付，若委托他人代付款的,，需要保留委托憑證,，并能證明因果關(guān)系。

九,、合理設(shè)置訴訟請(qǐng)求,。

樓上房屋漏水，樓下房屋權(quán)利人可以請(qǐng)求立即對(duì)漏水部位進(jìn)行防水工程或者是要求聘請(qǐng)有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)至房屋漏水部位進(jìn)行維修至不滲漏止,，排除妨害,。但不能請(qǐng)求停止使用樓上房屋，此請(qǐng)求明顯超出漏水現(xiàn)象所影響的范圍,，未免過(guò)于苛刻,。若樓上房屋經(jīng)過(guò)裝修、改造甚至是違規(guī)加建導(dǎo)致漏水,，樓下權(quán)利人也不可以請(qǐng)求拆除加建漏水部分,，法院不會(huì)處理，只能請(qǐng)求對(duì)漏水部分進(jìn)行維修至不漏水,。加建行為是否違反相應(yīng)的行政法規(guī),，是否屬于違法建設(shè)行為，應(yīng)由相關(guān)行政主管部門依法判斷,、認(rèn)定,。

十、私力救濟(jì)應(yīng)合理合法維權(quán),，避免暴力導(dǎo)致侵權(quán),。

作為漏水房屋的權(quán)利人，建議積極配合,，友好溝通盡快處理漏水問(wèn)題,，否則損失也在進(jìn)一步擴(kuò)大，也可能因此導(dǎo)致對(duì)方采取諸如鎖水閥,、暴力踢門等的私力救濟(jì)行為,，從而引發(fā)新的訴訟。

漏水事實(shí)發(fā)生后,，一般情形下,，當(dāng)事人會(huì)先進(jìn)行私力救濟(jì)，但可能遇到不那么順利的情況,，比如多次聯(lián)系解決房屋漏水問(wèn)題均遭推諉拖延抵賴,；多次向物業(yè)管理處,、警方和社區(qū)工作站投訴，均拒絕溝通解決,；但漏水影響房屋部分區(qū)域正常使用,，可能導(dǎo)致情急之下，樓下權(quán)利人直接去鎖水閥或者是踢門逼迫正面溝通解決,。

十一,、申請(qǐng)物業(yè)作為第三人，提供重要證據(jù) 

無(wú)論是原告還是被告,，都需要與物業(yè)保持良好關(guān)系,，在糾紛訴至法院時(shí)，可能還可以得到物業(yè)的重要協(xié)助,，比如提供原始平面圖（以確定住戶是否進(jìn)行過(guò)違法改造）,、裝修整改通知書、服務(wù)派工單,、來(lái)電/來(lái)訪情況登記表等,。

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