壹 提問:房姐您好,,兩個問題: 1現(xiàn)在住金地自在城75平,房貸還有40萬,,手里子彈30,,想買一套投資。因為資金不多,,我跟我老公月收入26000,,看中了天縱時代天樾,值不值得購買,?小孩目前兩歲,,有沒有必要賣了金地自在城,不買天縱時代天樾,,置換一套面積大些的房子學(xué)校好點的,。我老公上班友誼大道鐵機(jī)路,我在四新上班.之前想賣了金地買和昌森林湖湖三房,,但是我老公說四新發(fā)展不如金地這邊.房姐幫我分析一下,,是賣金地買和昌,還是不賣金地,,再買一套天縱天樾做投資,。 2.我哥目前戶口不是武漢,,有老家建的兩棟私房,,出售一棟后子彈50,.目前還沒賣出去,,現(xiàn)在買只能買不限購區(qū),,我?guī)退吹奶炜v時代天樾,私房目前賣不出去手里子彈只有30,。他目前情況能買天縱時代天樾嗎,?還是等兩年交社保,房子也賣出去了,,子彈充值到80買限購區(qū),。我感覺兩年后不知道什么行情了,怎么操作好,感謝房姐指點迷津,。 回答:你好,,買房思路錯了,我們重新梳理下,。 首先,,毫不客氣的說,武漢首付30萬的樓盤,,沒有一個值得投資的,。 你們其實月供能力還不錯,重點是要把房子的金融屬性利用好,。金地自在城剩余尾款不多,,建議做個截斷抵押,子彈湊到60萬以上,,入手知識星球推薦的板塊,。 金地自在城可以暫時保留自住。孩子才2歲,,不建議過早考慮學(xué)區(qū),,武漢學(xué)區(qū)劃片政策變動大。盡量先買性價比高的次新盤,,等孩子即將上學(xué)的時候再考慮好學(xué)區(qū),。
哥哥家里的私房建議盡快出手,置換武漢,。武漢現(xiàn)在破限購很簡單,。如果子彈只有30萬,建議把子彈擴(kuò)充到40左右,,入手知識星球內(nèi)推薦的樓盤,。
貳 提問:親愛的房姐,您好,!我在佛山南海有個靠江的小區(qū)底層商鋪,,請問是否還值得持有?如果出售,,怎么樣可以快速出售,,稅費大概需要多少?謝謝 回答:你好,,商鋪和住宅不是一個邏輯,。住宅看的是漲幅,商鋪看的是租金,。門面房是商業(yè)流量入口,,真正好的鋪面都被各大地產(chǎn)商自持,,規(guī)模化經(jīng)營,。 買鋪面是業(yè)余對抗boss級專業(yè)對手,。且鋪面流量,這兩年被電商 外賣平臺 社群經(jīng)濟(jì)分流太多,,未來市政規(guī)劃,、新商業(yè)項目也會嚴(yán)重影響預(yù)期收益。 商鋪前途未卜,,互聯(lián)網(wǎng)化,、電商化時代,商鋪的價值存在巨大的不確定性,,加上稅費的影響,,保值功能和住宅沒辦法比。但是短期內(nèi) 社區(qū)商業(yè)會保持長久繁榮,。因為有些服務(wù)業(yè)的客觀需求就是呆在無法被電商替代的最后一里路,。但這不代表你買的商鋪估值合理、市口和房型結(jié)構(gòu)適合未來新的風(fēng)口新的業(yè)態(tài),。商鋪投資永遠(yuǎn)要比住宅的不確定性更高,。而且在國內(nèi),商辦資產(chǎn)的負(fù)外部性太高太高了,。稅收實在太離譜,。 底商要看社區(qū)入住率、社區(qū)內(nèi)底商還是街邊外底商,、門面面寬,、周邊未來競品小區(qū)底商、社區(qū)人流動線,、五公里內(nèi)大型商超,、綜合體規(guī)劃等等等等情況。此外還有消費升級,、電商升級,、物流升級各種黑天鵝,綜合來看投資底商非常差的投資,,甚至不能說是投資,,基本就是賭博。 恰好未來租金收益高,,不是你眼光好,99%是運氣好,。商鋪越來越難賣,,經(jīng)紀(jì)人賣一套商鋪,,傭金可以到10%。如果你的底倉充足,,底商租售比能到5%以上,,可以適當(dāng)配置,作為現(xiàn)金流的補(bǔ)充,。如果租售比不足5%,,建議直接出手。 賣出時可以找朋友做托,,所有中介集中一個時間段看房,,朋友排隊;賣房的時間周期和市場冷熱有關(guān),,大漲期間,,市場價就會被秒殺,溢價比較好賣,,冷卻期,,就要抓買家心理,但是大勢決定了比較難賣,。如果想快速高價賣房,,參考知識星球內(nèi)部資料《賣房科技樹》。
叁 提問:投資青山大華錦繡前城,,這個盤怎么樣,,不自住。 回答:你好,,青山濱江配套已經(jīng)相對成熟,,雖不能與漢口濱江相提并論,但是比漢陽濱江配套好,,白沙洲濱江就更不能比了,。青山濱江的對面是二七濱江,是整個武漢房價的天花板,。僅隔一條江,,青山濱江價格2W+,還算有性價比,。武漢未來濱江價值排序: 1.二七濱江,,武漢頂級豪宅集中板塊,比如武漢天地等,,武漢房產(chǎn)圈公認(rèn)的房產(chǎn)第一梯隊,。 2.武昌濱江
3.青山濱江
4.漢陽濱江 ... 青山濱江未來也會是第三梯隊,加上相對成熟的配套,,和板塊的利好升級,,板塊非常宜居,。 投資角度,有回報率更大的樓盤,,詳見知識星球內(nèi)部分享,。
肆 提問:房姐,底層帶花園,,或者頂樓復(fù)式房,,屬于有改造空間的房子嗎?投資房產(chǎn)路數(shù)各有千秋,,這個方案好不好走,?武漢市場這種房子流動性怎么樣? 回答:頂層復(fù)式和底層帶花園是鬼牌,。屬于逆向思維的小眾產(chǎn)品,。 收益性:優(yōu)良
流動性:中差
風(fēng)險性:優(yōu)良
金融屬性:優(yōu)良標(biāo)的大,流動性缺損,,所以不適合絕大多數(shù)人,,僅適合資產(chǎn)雄厚、現(xiàn)金流充足的特定人群,。如果裝了電梯,,運氣爆棚,馬上暴擊,。不適合新手,,因為大概率在持有期間(5年內(nèi))沒有主升浪和賺錢效應(yīng),,利息和月供成本高,打擊信心,。
伍 提問:房姐好,,先簡單說下情況,我是女生,,本科畢業(yè)農(nóng)村戶口名下無房,;男朋友本科畢業(yè)已落戶到天津,名下有一天津貸款房,,在機(jī)場附近房價沒怎么漲,;我們倆都在北京工作,今年打算結(jié)婚,但婚前想用掉我的首房首貸買一個投資房,,首付能湊30-50,;然后他明年北京的社保就繳滿5年就有購房資格了,,到時候能再湊出100+買個小剛需自住+投資,,我們倆年收入在100左右
關(guān)于投資房,想知道: 1.如何判斷一個房子是不是值得投資,?比如,,城市,人口,,國家政策,,地段等這些因素要怎么去做比較,或者需要了解哪些其他的信息,? 2.這個資金量您好像比較推薦重慶,,成都和武漢,我們這個情況您更推薦哪個城市哪個地區(qū)呢,?為什么會這么推薦呢,?(小白想了解一下思路) 3.如果去買直接聯(lián)系鏈家的中介就可以嗎?有什么需要注意的嗎,? 4.作為投資的話漲到多少出手會比較好 另外就是,,我們兩個的資金這么分配是否是最優(yōu)的,房姐還有更好的建議嗎,?感謝房姐指點迷津~ 回答:你好,,如何判斷一個城市有沒有投資前景? 在哪里買房,,到哪里工作,,本質(zhì)是押寶一個城市未來20年的發(fā)展前景。只有選對城市,,未來才能享受城市發(fā)展紅利,,帶你一起騰飛。從以下幾個維度綜合分析:1.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定了一個城市的財富創(chuàng)造能力,,第三產(chǎn)業(yè)+工業(yè)是最好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2.交通,。鐵路網(wǎng)絡(luò)將改變第三次城市格局,,是城市發(fā)展的基礎(chǔ),要想富先修路,。3.人口,,人口體量的大小決定了城市消費潛力,只要人口基數(shù)足夠,,就有無數(shù)的商業(yè)機(jī)會和購買力,。同時要關(guān)注城市的人口結(jié)構(gòu),,老齡化問題日益嚴(yán)重,只有年輕人才能不斷的為城市造血
4.教育資源+科研能力,。好的教育資源可以吸納更多的青年人才,,影響城市的研發(fā)科技含量,為城市發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)提供人力基礎(chǔ),。5.城市政治地位,,政治地位影響城市能獲取的國家資源扶持6.土地面積,土地面積決定了城市未來的發(fā)展空間會不會受限制,。7.政府負(fù)債率,。負(fù)債率高的城市,未來發(fā)展會遇到困境,,公共資源的建設(shè)受阻,。重慶,成都,,武漢這幾個城市基本面都沒有問題,,決定是否能建倉的是價格。這2個城市明顯被低估,。在我還是房產(chǎn)小白的時候,,買房都依靠鏈家,在北京鏈家的品牌宣傳和市場占有率排名第一,。鏈家的全套安心承諾,,房源質(zhì)量比同行高一點,讓用戶安心,。當(dāng)鏈家提升到3%之后,,各大品牌紛紛跟進(jìn)。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內(nèi),,服務(wù)品質(zhì)有實質(zhì)的提升,,同時也給予了經(jīng)紀(jì)人更高的單套房回報預(yù)期,拔高了整個行業(yè)的人才門檻,。但是當(dāng)我真正開始研究房子的時候,,發(fā)現(xiàn)鏈家僅適合小白,中介費極高,,不承擔(dān)任何風(fēng)險,,光明正大搶錢。首先你要明白,,什么才是好的中介,?這個問題的關(guān)鍵,在于你怎么理解中介?在大多數(shù)人眼里,,中介是一個幫別人「買房」的角色,。這種觀念是錯的。由于買房是一項遠(yuǎn)超普通人理解能力預(yù)估范圍的工程,,大部分人會把「買房」看得過于簡單,。買房,需要一個將軍視角統(tǒng)籌規(guī)劃,,執(zhí)行不同的步驟,。中介是分工職業(yè),,可以找房,,處理貸款,帶客賣房,。能真正理解客戶的需求,,幫客戶尋找房源的;業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬,,能掐住賣家或第一時間找到新出房源的,;銀行溝通過硬,原本只能貸500的,,硬能給你溝通找到貸足700的,;賣房別找你砍價,找客戶軟磨硬泡,,找你密謀劃策的,。都是好中介。武漢,,成都,,重慶這3個城市投資回報率最大的板塊和樓盤,詳見知識星球內(nèi)部分享,。
陸 提問:新人首問:坐標(biāo)武漢,。夫妻雙方38歲,有一5歲兒子,。自住一套93平還建房(沒有辦證,,房查無)。SFSD購入城開云悅邸,,145平,,單價含精裝1.7w,公積金貸款70(公積金每月雙方合計進(jìn)賬5k),,商貸70w,。 請問:1.公積金賬戶中有余額40w,能否提出來.?還是只能償還商業(yè)貸款? 2. 目前手里子彈40w,,家庭年收入35w,,可以用女方弟弟開發(fā)一張SFSD的房票。從投資角度,,買哪里性價比更高,? 3.從小孩教育角度考慮,后湖片區(qū)學(xué)校資源一般,,尤其是初高中,。請問此次投資能否兼顧到小孩讀書問題?另外,,武漢民辦和私立的初高中越來越多,,以后會不會成為教育的一種趨勢,是否意味著社會階層的固化越來越早,,您這邊怎么看待這個問題,,是否推薦上此類學(xué)校,望不吝賜教,。 回答:1.公積金貸款再還,,余額不可以提取 2.武漢投資回報率最大的樓盤,詳見知識星球內(nèi)部分享,。3.武漢目前好的教育資源都集中在武昌區(qū)和江岸區(qū),。單純考慮學(xué)位,可以入手一套top5的學(xué)區(qū)房,。“義務(wù)教育仍然公辦”這個這個大前提下,,最好的疏導(dǎo)方式不是統(tǒng)籌到其他學(xué)校,也不是多校劃片,,因為會造成很大的家長端矛盾和抗拒,。而是“學(xué)區(qū)化”、“集團(tuán)化”,。學(xué)區(qū)化,,是指讓板塊內(nèi)一般的學(xué)校和好學(xué)校結(jié)對子,由好學(xué)校帶動一般學(xué)校的提升,,從而縮小不同學(xué)校間教育水平的差距,,實現(xiàn)“家門口的好學(xué)校”,。集團(tuán)化,,是指名校在各地開設(shè)分校、托管校,,擴(kuò)散其優(yōu)質(zhì)教育資源,。無論哪一種,,都會緩慢稀釋當(dāng)前優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的價值。但因為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)本身也存在馬太效應(yīng),,對沖了這種稀釋的效果,,所以這顯然是一種長效機(jī)制,需要足夠長的時間來發(fā)揮作用,。教育資源供需矛盾越大,,改革的動力就越大,變化發(fā)生的速度一般來說也就越大,。小孩能力強(qiáng)+有經(jīng)濟(jì)實力,,可以不考慮學(xué)區(qū),直接考私立,。小孩能力強(qiáng)+經(jīng)濟(jì)實力一般,,買一套一梯隊學(xué)區(qū)房。小孩能力一般+有經(jīng)濟(jì)實力,,走體制外民辦,。小孩能力一般+經(jīng)濟(jì)實力一般,不要進(jìn)菜小即可,。
柒 提問:新人首問:房姐,您好,!自從看到你的文章后就著迷了,,也發(fā)現(xiàn)自己在很多方面做的還是太差了,雖然之前多年都從事金融貸款相關(guān)工作,,卻沒有將金融貸款知識邏輯運用好,,對自己買的幾套房都不如意,沒有踩到點上,,也實在很是著急,!希望房姐指點迷津,貴人指路,!本人,,女35本科.已婚!還未有小孩,!15年北京大興六環(huán)外魏善莊1套60平商住周邊無配套,,上班公交40分鐘倒地鐵至少1個半小時到2小時,江西地級市老家130平按揭學(xué)區(qū)12年購買的,!(小學(xué)初中,,幼兒園.全配套初中是重點學(xué)區(qū)) 18年浙江海寧開發(fā)區(qū)110平實驗小學(xué)學(xué)區(qū)!現(xiàn)在從事工作是大額資金業(yè)務(wù),,但不是很容易成單,,對于資金方和客戶方都不好把控,! 先生36,老家湖北荊門農(nóng)村,,從電腦硬件行業(yè)轉(zhuǎn)到汽車后市場技術(shù)服務(wù)方面以個體形式做,,從學(xué)習(xí)期到現(xiàn)在做了5.6年都沒有成績!所以很慌,!現(xiàn)在打算賣江西老家地級市的房子,!順利的情況下70左右吧!原計劃是去杭州買一個房子落戶,,將來小孩上學(xué),!看了您的文章后發(fā)現(xiàn)有廣州和重慶都可以考慮!考慮的是投資+定居發(fā)展,!這個年齡了也考慮今年備孕,!事業(yè)方向,目前也在考慮是做電商創(chuàng)業(yè)做淘客帶貨或者干脆砸錢做房產(chǎn)金融相關(guān)服務(wù)代理,,目前資源渠道比較多的是北京資方和金融產(chǎn)品,,個人房貸和信用貸信用卡,還有企業(yè)類型的融資資源,!這個領(lǐng)域算相對成熟,,主要是因為中途當(dāng)轉(zhuǎn)到大額資金這塊了,當(dāng)時是因為想要提升自己的想法,,所以就進(jìn)入了,。所以我現(xiàn)在目前不知道該怎么繼續(xù)了!而目前迫在眉睫的養(yǎng)育小孩,,房產(chǎn)配置,!事業(yè)方向都倍感壓力!生活有點亂,!請房姐老師指點迷津,!辛苦了!謝謝,!回答:你好,,做淘寶之前你先想清楚,這個東西還能做多久,,紅利期還有多久,,你自己的東西產(chǎn)品還有多久,一定要把這個賽道想的明白些,,原來沒想過就多和業(yè)內(nèi)人士溝通下想想,。如果你有把握繼續(xù)做5年以上,持續(xù)賺錢,,甚至還會有增長,,那就別去做金融了,。如果你這個淘寶你綜合評估下來,5年后估計就要結(jié)束了,,那你還是繼續(xù)做金融,。幾個在武漢做淘寶的同學(xué),一年在淘寶賺三四百左右,,也還算不錯了,。 另外,現(xiàn)在的風(fēng)口是淘寶/抖音直播賣貨,,這類主播都靠捧,,要公司給流量 淘寶需要新亮點抓眼球沖業(yè)績,所以捧出一個李佳琦,;斗魚需要造星上市,,所以捧出一個騷豬一個寶寶。李佳琦一年直播380場,,騷豬,、旭旭寶寶一年直播2000小時,努力的幸運兒,。想靠嘴靠臉吃飯的至少兩三個億,,競爭比影視圈激烈的多。北京的信貸是很嚴(yán)格的,。理論上貸款中介的路都是通的,,打通三四家銀行支行行長、分管信貸副行長,、信貸主任、信貸員一條龍,,找到長期穩(wěn)定流量,,做好客戶服務(wù)工作,培養(yǎng)幾個可靠機(jī)靈的駐銀行預(yù)審員,。想要超額收益,,再引入大金主,做墊資生意,。可事實上,,除非你機(jī)緣巧合,于信貸老板或銀行領(lǐng)導(dǎo)有救命之恩,,誰會把資源和流量給你呢,?做事情和寫長篇小說一樣,需要伏脈千里長期投資,,現(xiàn)在結(jié)的果都是五年前種下的因,,先在貸款公司老老實實打工,,摸清楚行業(yè)規(guī)矩,再談單干,。如果打算在一線城市發(fā)展,,北京 深圳 廣州這幾個城市都不錯。重慶適合投資,,不適合創(chuàng)業(yè),。汽車后服務(wù)一直被認(rèn)為是巨大的金礦,但確實還沒看到太成功的案例,,這個領(lǐng)域我不熟,,專業(yè)門檻比較高吧。如果老公摸不到門道,,可以考慮跟你一起做金融,。前面幾年入手的房產(chǎn),確實都不算好,。3套都出手是最好的,,接下來的最佳配置詳見知識星球內(nèi)部分享。
捌 提問:新人首問,,房姐您好,,我湖南人32歲,夫妻均在湖北一縣市醫(yī)院工作(內(nèi)科醫(yī)生,,護(hù)士)小孩一歲多,,最近拜讀了房姐的文章之后深有感悟,咨詢1:三年之內(nèi)會面臨升職稱問題,,舉家到武漢重新找工作,,是否太過激進(jìn)?2.或者先到一線城市買個房,,等職稱(副高)評上后再出來找工作,?希望房姐指點迷津 回答:經(jīng)濟(jì)學(xué)里有個概念比較有意思,沉默成本不是成本,。什么意思,?就是該止損的時候,要學(xué)會止損,。舉個例子,,比如你買了一張50元錢的電影票,看了電影開頭覺得很爛——這50元就是沉沒成本,。 然后你想著既然來都來了,,那就看完吧,要不50元錢就浪費了,,寧可浪費時間也堅持看完——其實當(dāng)你意識到這是一部爛片的時候,,看不看下去和那50塊都沒有關(guān)系了,,但在決策的時候,這50元被計入了成本,,結(jié)果便是多花下去兩個小時來體驗這部爛片,,得不償失。 在“沉沒成本”面前,,人往往是不理性的——無法對已經(jīng)付出,、不可挽回的事情釋懷,而繼續(xù)將其計入成本,,希望得到回報,。其實最好的選擇是要在將來帶給你更好的體驗,而不是為了彌補(bǔ)你在過去的損失,。你現(xiàn)在的職業(yè)是醫(yī)生,,你看看你身邊的同事,做醫(yī)生最成功的是誰,,也就意味著,,你往后30年的職業(yè)生涯即將成為TA。這是你理想的狀態(tài)嗎,?如果是,,那就繼續(xù)做下去,等評職稱,。如果不是,,那就果斷辭職。 在資產(chǎn)配置上,,能買一線當(dāng)然是優(yōu)先入手一線,,毋庸置疑。
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