最近問(wèn)愛(ài)普新鴻府的人很多,，關(guān)于它的爭(zhēng)議也比較大，于是小樹(shù)利用周末的時(shí)間去看了一下,，聊聊自己的看法

鴻府早期是隆鑫開(kāi)發(fā)的,，那愛(ài)普地產(chǎn)又是何方神圣？,？小樹(shù)差點(diǎn)也摸不著頭腦,，原來(lái)它是一家九龍坡的國(guó)資控股企業(yè)：

隆鑫地產(chǎn)成立于2002年，由摩幫老大涂建華創(chuàng)立,，早期在主城開(kāi)發(fā)了隆鑫花漾湖,、盛世普天、駿逸第一江岸等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目,，口碑還不錯(cuò)

隆鑫花漾湖小區(qū)實(shí)景圖

隆鑫駿逸第一江岸小區(qū)實(shí)景圖

可惜隆鑫地產(chǎn)在2010年將開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移到旅游地產(chǎn)上,，同時(shí)上馬了海南諾亞方舟、豐都瀾天湖,、仙女山花漾的山谷,、巫山三峽國(guó)家度假公園、三亞龍棲灣,、云南撫仙湖等六個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，誰(shuí)料全被套牢導(dǎo)致業(yè)績(jī)斷崖下滑,，最后含恨將地產(chǎn)板塊全部轉(zhuǎn)讓給了重慶愛(ài)普,。

所以，愛(ài)普新鴻府其實(shí)就是是隆鑫鴻府的三期,。

位于豐都的瀾天湖項(xiàng)目,，原計(jì)劃投資100億，打造一個(gè)由12個(gè)四星級(jí)以上豪華酒店組成的超級(jí)度假大盤(pán),，可惜無(wú)人問(wèn)津,，成了壓垮隆鑫的最后一根稻草……

國(guó)企開(kāi)發(fā)商，好不好不知道,，至少一般不會(huì)爛尾,。

新鴻府位于原農(nóng)業(yè)園區(qū)鱷魚(yú)館附近，機(jī)場(chǎng)高速出口旁邊,，自駕比較方便,。

這個(gè)板塊最開(kāi)始叫農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)，2013年渝北區(qū)政府在此處規(guī)劃建設(shè)石盤(pán)河商務(wù)區(qū),，可惜把土地賣(mài)完就沒(méi)了聲音,，現(xiàn)在又起了個(gè)新名叫“臨空經(jīng)濟(jì)走廊,，但總是換湯不換藥。整個(gè)板塊目前還存在四大殺手：工廠,、貨車(chē),、高壓線、飛機(jī)噪音,，短期來(lái)看沒(méi)得好轉(zhuǎn)的可能,。

石盤(pán)河商業(yè)區(qū)規(guī)劃出來(lái)后，密集地出讓了一大批土地,，如鴻府,、富力灣、 世貿(mào)璀璨天城等項(xiàng)目,，目前周邊已經(jīng)成型的商業(yè)項(xiàng)目有重慶創(chuàng)意公園,、圣名世貿(mào)城、千谷產(chǎn)業(yè)園等,，但總體而言都屬于開(kāi)發(fā)商單打獨(dú)斗,，地都賣(mài)完了ZF拍拍屁股走人了。

那ZF干嘛去了,？已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個(gè)地方賣(mài)地皮了……

開(kāi)發(fā)了15年,，集全市之力打造的江北嘴也不過(guò)如此，寫(xiě)字樓空置率高的嚇人,。

從藍(lán)圖到落地,，有時(shí)候比登天還難。

看看項(xiàng)目周邊的情況吧

新鴻府地塊在一處斜坡上,，周邊工廠,、物流園情況比較復(fù)雜，遠(yuǎn)處在建為鴻府二期

新鴻府整個(gè)地塊的情況,，一河之隔為三亞灣,，同樣工廠林立

下坡之后上灣路情況，路上貨車(chē)不少,，周邊全是工廠,，遠(yuǎn)處高樓為千谷產(chǎn)業(yè)園

在建9號(hào)線上灣路站情況，離新鴻府距離500米左右

隆鑫鴻府一期的情況,，中間灰色的立面使用的平面涂料已出現(xiàn)開(kāi)裂掉落,，下部基座使用了米黃真石漆，奈何周邊塵土飛揚(yáng)導(dǎo)致積灰,，看起來(lái)有點(diǎn)臟了

再看看項(xiàng)目規(guī)劃的情況,，鴻府總共由三期組成，目前在售的愛(ài)普新鴻府即為圖片下方的三期地塊,，交房時(shí)間在2020年8月

項(xiàng)目總共由10棟小高層組成,，最左邊為在售的8號(hào)樓,，外立面風(fēng)格偏向新中式，頂檐等位置采用鋁板,，主體部分采用涂料,，基座采用石材干掛，大堂和硬件根據(jù)資料顯示達(dá)到主流改善型住宅水平

售樓部旁邊的8號(hào)樓施工進(jìn)度

由圖可以看出,，朝北的靠寶環(huán)路的戶型直面主干道

小區(qū)最近的公交站在鴻府一期,，離新鴻府約200米

套內(nèi)120戶型的陽(yáng)臺(tái)，采用鋁材+夾膠玻璃作為護(hù)欄

客廳門(mén)窗系統(tǒng)使用的德國(guó)墨瑟（MOSER）品牌

套內(nèi)120的戶型,，入戶電梯間有個(gè)贈(zèng)送空間,，大橫廳設(shè)計(jì)

8號(hào)樓朝南邊套內(nèi)120的江景戶型，實(shí)測(cè)噪音峰值71分貝,，價(jià)格在套內(nèi)14500左右,，下面即為氣勢(shì)磅礴的肖家河

套內(nèi)102的戶型，還算比較方正,，餐廳有點(diǎn)打擠

8號(hào)樓朝北靠近機(jī)場(chǎng)路套內(nèi)102的戶型,，噪音峰值在87分貝，價(jià)格15800

聰明的朋友一下就看出來(lái)了,，朝南的性價(jià)比超高?。?？?。?/span>

優(yōu)點(diǎn)：自駕方便,，離地鐵站近,，硬件較好，三無(wú)可貸

缺點(diǎn)：周邊環(huán)境比較惡劣,，邊角小地塊很難匯聚人氣

從硬件和戶型上來(lái)看，新鴻府明顯屬于改善型住宅,，但問(wèn)題也來(lái)了,，誰(shuí)會(huì)在一圈工廠和物流園里改善生活呢？從投資屬性來(lái)看,，之前鴻府一二期從2011年開(kāi)盤(pán)至今居然賣(mài)了7年,，大戶型套內(nèi)14500-15800的價(jià)格相對(duì)偏高， 升值空間和流動(dòng)性都堪憂,；對(duì)剛需客戶而言,，主力戶型總價(jià)至少150萬(wàn)又太高了

更讓人摸不著頭腦的是，很多機(jī)構(gòu)都熱烈推薦,，幾乎成了網(wǎng)紅盤(pán),。

元芳,，你怎么看？