|
近些年,，全民創(chuàng)業(yè)熱潮持續(xù)高漲,，很多朋友都是帶著必勝的熱情，第一次開啟經(jīng)商之路,。那么,，做生意，首先是門面,，對(duì)于經(jīng)商小白,，租賃商鋪時(shí)，該注意哪些問題呢,？本期,，海勤所合伙人何秀茂律師就來聊聊商鋪不能辦理證照，退租退款遭拒怎么辦,？ 案件介紹 2017年8月24日,，楊某（出租人）與陸某（承租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定陸某承租楊某坐落于北京市海淀區(qū)*號(hào)房屋及其附屬設(shè)施,，用于制售比薩意面沙拉冷熱飲,，約定定金5萬、轉(zhuǎn)讓費(fèi)20萬,、年租金80萬元,、押金66666元，楊某提供陸某辦理證照所需資料,，合同對(duì)違約責(zé)任等其他事項(xiàng)一并進(jìn)行了約定,。 簽約后，陸某向楊某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi),、定金及押金共計(jì)316666元,。后陸某持資料前往海淀區(qū)工商局辦理證照時(shí)，工商部門回復(fù)稱因房產(chǎn)證所載規(guī)劃用途為“宿舍,、車庫”,，故不能辦理工商登記注冊(cè)。因無法辦照,，雙方就退租問題多次協(xié)商無果,。2017年9月22日,，陸某通過快遞將解約函送至楊某，通知解除合同并要求返還相關(guān)款項(xiàng),、支付違約金,。 之后，陸某以楊某提供的商鋪不能辦理營業(yè)執(zhí)照,，無法實(shí)現(xiàn)合同目的為由,，將楊某訴至北京市海淀區(qū)人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)合同解除,，要求返還房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi),、押金及定金等款項(xiàng)31萬余元并賠付利息損失，且要求楊某按照3個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金約20萬元,。楊某辯稱陸某拖欠房租構(gòu)成違約,，不同意陸某的全部訴訟請(qǐng)求。且楊某以臨近房屋可辦營業(yè)執(zhí)照為由主張案涉商鋪可以辦照,，現(xiàn)陸某以不能辦照為由要求解除合同,，陸某系違約解除合同，故應(yīng)當(dāng)向楊某支付3個(gè)月違約金,。 代理思路 何秀茂律師團(tuán)隊(duì)接受陸某委托擔(dān)任其代理律師,，經(jīng)研究分析，認(rèn)為本案有兩個(gè)問題需要解決,。首先,，楊某提供的房產(chǎn)證所載用途“宿舍、車庫”究竟能否辦理營業(yè)執(zhí)照,？這一問題將直接影響對(duì)違約責(zé)任主體及其違約責(zé)任的認(rèn)定,。其次，對(duì)于案涉商鋪不能辦理執(zhí)照的情況,，能否爭取工商行政管理部門出具書面答復(fù)材料,？而這，成為本案的關(guān)鍵所在,。 代理過程 本案于2018年1月初立案,。根據(jù)訴前案情分析及擬定的代理思路，何秀茂律師團(tuán)隊(duì)制定了相關(guān)工作方案,，指派團(tuán)隊(duì)成員協(xié)同當(dāng)事人再次來到海淀區(qū)工商局登記窗口，根據(jù)楊某提供的房產(chǎn)證信息再次向工作人員求證,，工作人員明確告知案涉商鋪無法辦理營業(yè)執(zhí)照,，但無法為此出具書面答復(fù)或回函。 此種情況下,，經(jīng)多種渠道和途徑的努力,，團(tuán)隊(duì)律師聯(lián)系到了工商部門法制科，經(jīng)多次溝通后，其同意接受律師持法院調(diào)查令調(diào)查,。經(jīng)調(diào)查,，該局回函稱涉案房屋規(guī)劃用途為“車庫”，不屬于可以作為經(jīng)營場(chǎng)所辦理登記注冊(cè)的情形,。 2018年9月12日,，一審法院對(duì)本案作出判決，確認(rèn)雙方租賃合同于2017年9月22日解除,，楊某返還陸某轉(zhuǎn)讓費(fèi),、租房押金及定金共計(jì)316666元并賠付利息損失，同時(shí)楊某向陸某支付違約金10萬元,。 一審宣判后,，楊某不服，提起上訴,。二審法院經(jīng)依法開庭審理后,，于2018年12月13日作出終審判決：駁回上訴，維持原判,。 律師評(píng)析 庭審中,，雙方的爭議焦點(diǎn)主要在兩個(gè)方面：1、出租的商鋪無法辦理營業(yè)執(zhí)照承租人是否可以退租,？2,、陸某是否可以向楊某同時(shí)主張違約金及利息損失？ 關(guān)于第一個(gè)問題,。根據(jù)《合同法》第九十四條第（四）款之規(guī)定,，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方可以解除合同,。本案中,，楊某出租的涉案房屋無法辦理營業(yè)執(zhí)照，陸某有權(quán)解除合同,。 首先,，依據(jù)《租賃合同》9.2條之約定，逾期30日,，楊某未能提供辦理證照所需資料,，或其他非陸某原因?qū)е聼o法辦照的，陸某可解除合同,。本案中,，根據(jù)工商部門的回函，因涉案房屋的使用性質(zhì)無法辦理登記注冊(cè),。楊某未提供能夠辦理登記注冊(cè)的房屋,，而非陸某原因?qū)е聼o法辦理經(jīng)營執(zhí)照,，陸某有權(quán)依據(jù)約定單方解除合同。 其次,，《租賃合同》約定,，陸某承租房屋用于商用。因涉案房屋無法辦照造成陸某商用的合同目的不能實(shí)現(xiàn),，陸某有權(quán)依法解除合同,。2017年9月22日，解除通知函送達(dá)楊某,，《租賃合同》于當(dāng)日解除,。楊某雖主張陸某未付租金構(gòu)成違約，但陸某在知道無法辦理經(jīng)營執(zhí)照后有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)而不支付租金,。陸某未支付租金的行為并不構(gòu)成違約,，楊某不因此享有單方解除權(quán)。據(jù)此,，法院支持了陸某的主張及訴求,，即在楊某出租的商鋪無法辦理營業(yè)執(zhí)照的情況下，陸某有權(quán)退租,。 關(guān)于第二個(gè)問題,。庭審中，楊某主張陸某索要的違約金已足以彌補(bǔ)利息損失,，故不同意陸某同時(shí)主張違約金及利息損失,。對(duì)此，本團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,，陸某主張的違約金與利息損失,，是分別基于不同的法律事實(shí)及合同依據(jù)主張的權(quán)利，二者之間并不存在包含關(guān)系,，陸某主張的利息損失,，是合同解除后楊某逾期退還款項(xiàng)的損失，此與違約金約定的違約行為并不相同,。因此,，陸某在本案中除可以主張違約金之外，有權(quán)就楊某逾期退款主張利息損失,。法院最終采信陸某的主張,，并支持陸某有關(guān)違約金及利息損失的訴求。 風(fēng)控提示 本案中,，陸某的大部分訴訟請(qǐng)求之所以能夠得到法庭的支持,，得益于陸某在承租商鋪前就請(qǐng)律師參與，事前對(duì)《租賃合同》條款的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防較為充分,，為預(yù)防糾紛及后續(xù)處理糾紛提供了合同依據(jù),。 雙方發(fā)生爭議之初，陸某也第一時(shí)間尋求律師幫助,，在律師指導(dǎo)下收集,、固定相關(guān)證據(jù)并及時(shí)通知楊某解除合同以止損。而在法院審理過程中,，在律師的努力下獲得了工商行政部門的回函,，亦為本案的定性一錘定音，讓陸某笑到了最后,，贏得了官司,。 就本案而言，在房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控方面,，至少存在如下參考價(jià)值： （一） 對(duì)于合同類糾紛的解決,，雙方簽署的合同是法官判案的依據(jù)。因此,，草擬和修訂合同,，務(wù)必尋求律師的法律支持，合同法律風(fēng)控做到事前預(yù)防非常重要,。 （二） 房屋租賃合同應(yīng)明確約定租賃房屋的具體用途,。 （三） 承租房屋用于經(jīng)營的，應(yīng)明確約定辦理有關(guān)證照的資料提供,、辦理時(shí)限等事項(xiàng),，并約定無法辦理證照情況下善后事宜的安排等。 （四） 應(yīng)明確約定合同解除或終止的情況下有關(guān)租金,、保證金等款項(xiàng)返還的安排,。 （五） 應(yīng)根據(jù)對(duì)等原則明確約定違約金條款。 作者介紹 何秀茂 北京市海勤律師事務(wù)所 合伙人 北京大學(xué)法學(xué)學(xué)士學(xué)位,，具有法律職業(yè)資格及證券從業(yè)資格,，現(xiàn)任北京市律師協(xié)會(huì)合同法專業(yè)委員會(huì)委員，北京市朝陽區(qū)律師協(xié)會(huì)財(cái)稅委員會(huì)委員,、懲戒委員會(huì)委員,、知識(shí)產(chǎn)權(quán)委員會(huì)委員。 何秀茂律師擁有十余年的律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn),，先后辦理過各類刑,、民、商事案件及非訴訟專項(xiàng)法律業(yè)務(wù),，同時(shí)擔(dān)任多家企事業(yè)單位的法律顧問,，為顧問單位提供人力資源、公司治理,、合同風(fēng)控及刑事風(fēng)控等合規(guī)法律服務(wù),。主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)槊裆淌聽幾h解決,、破產(chǎn)清算與重整、房地產(chǎn)開發(fā)與建筑工程建設(shè),、刑事法律風(fēng)控等,。何秀茂律師兼具扎實(shí)的法學(xué)理論功底和豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并以務(wù)實(shí),、專業(yè),、敬業(yè)及誠信的執(zhí)業(yè)精神竭誠為客戶提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，獲得眾多當(dāng)事人的肯定及好評(píng),。 特別聲明 |
|
|
