地產(chǎn)大佬的崛起

1994年的春天，楊絮漫天的北京多少讓人有些心煩意亂,。

這一天,，在新世紀(jì)飯店頂樓的一個(gè)川菜館子里，一位面容憔悴,、略顯疲憊的年輕人已經(jīng)坐等多時(shí),，餐桌上的已經(jīng)規(guī)規(guī)整整的擺放了幾碟下酒菜，看得出他應(yīng)該是在等待某位重要的人,。

90年代的餐館遠(yuǎn)不如今天這般火爆,，飯店用餐時(shí)間客人也不是很多，正好適合會(huì)客閑談,。年輕人的眼睛一直凝望著遠(yuǎn)方,，像是在回憶什么、又像是在期待什

正在他遐想之際,，一位風(fēng)塵仆仆的中年人迎面走來,，年輕人趕緊起身問好。落座之后,，年輕人趕緊斟茶倒水,，兩人四目相對(duì)時(shí)，好像有很多話要講,，但一時(shí)又不知從何開始,。

四年前的春天，這位年輕人因涉及與所在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)糾紛而遭起訴,，并在后來被送進(jìn)了監(jiān)獄,。此刻，坐在他對(duì)面的中年人便是曾經(jīng)那家企業(yè)的創(chuàng)始人柳傳志,。

按常理,，無論自己是對(duì)是錯(cuò)，但就聯(lián)想把自己送進(jìn)監(jiān)獄這件事而言,，這位年輕人也應(yīng)該將柳傳志視為仇人,。但如今靜坐于此,，這位年輕人非但沒有生氣，反而心平氣和,、態(tài)度誠(chéng)懇地向自己的老領(lǐng)導(dǎo)致歉,。

這位年輕人，便是后來一手打造出國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)品牌“融創(chuàng)地產(chǎn)”的掌門人,，孫宏斌,。

柳傳志與孫宏斌

聯(lián)想靠漢卡發(fā)家,，之后又生產(chǎn)微機(jī)（今天各類電腦的前身）。它所以能夠在短時(shí)間內(nèi),，便成為行業(yè)翹楚,，一個(gè)重要原因，就是擁有一支強(qiáng)大的銷售隊(duì)伍,。

1989年底,，柳傳志專門成立了負(fù)責(zé)漢卡和微機(jī)銷售的部門，從清華大學(xué)畢業(yè)僅4年,，年僅26歲的孫宏斌被委以重任。

在柳傳志放權(quán)給這位年輕人之后,，孫宏斌在很短的時(shí)間內(nèi)便搭建起了一個(gè)觸角伸及多省的銷售渠道,，有效地解決聯(lián)想產(chǎn)品銷路的問題，從而迅速拉開了聯(lián)想與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距,。

然而,，正是這位在聯(lián)想內(nèi)部被默認(rèn)為新生代團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊的年輕人，卻在前途一片大好之時(shí)自亂了事業(yè)發(fā)展的節(jié)奏,。

由于大權(quán)在握,，聯(lián)想當(dāng)時(shí)的不少區(qū)域公司老總為他馬首是瞻；同期,，聯(lián)想內(nèi)部員工也開始反應(yīng)孫宏斌搞“山頭主義”,、“幫派文化”。也恰恰在此時(shí),，聯(lián)想以經(jīng)濟(jì)問題為由,，將如日中天的孫宏斌送進(jìn)了監(jiān)獄。

當(dāng)時(shí),，絕望至極的孫宏斌,，一定不會(huì)想到，自己將會(huì)在此后的10年中,，再次在商界稱雄,。

1994年,，出獄后的孫宏斌前往天津，在那里創(chuàng)辦了自己的房屋中介公司,。由于啟動(dòng)資金很少,，順馳公司起初也是不溫不火地經(jīng)營(yíng)著。然而,，4年之后,，孫宏斌終于等來了一個(gè)，讓他一飛沖天的機(jī)會(huì),。

1998年,，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了包括停止福利分房、放開住房貸款等一系列政策,，自此,，地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了真正意義上的爆發(fā)式增長(zhǎng)階段。

1998年,，北京市二環(huán)的房屋均價(jià)才2000元/平米,，而就在5年之后，2003年,，二環(huán)內(nèi)的新房就已經(jīng)突破了萬元大關(guān),。

感受一下2000年北京的房?jī)r(jià)

5年5倍的漲幅,，對(duì)2003年那個(gè)時(shí)點(diǎn)的人們來說，已經(jīng)是不可思議的事情了,。但他們并不知道,，10年之后，那里的房?jī)r(jià),，將再翻10倍…

在建國(guó)之后,，有房產(chǎn)者和無房產(chǎn)者之間的財(cái)富差距，頭一次被極大的拉開了,。而當(dāng)有人還在猶豫,，要不要把手中的現(xiàn)金換成房產(chǎn)的時(shí)候，不少聰明的地產(chǎn)老板們,，都已經(jīng)將身家性命壓在了地產(chǎn)行業(yè)上…

造富的大潮

2003年,，在天津地產(chǎn)市場(chǎng)已完成原始積累的孫宏斌，開始借勢(shì)一路高歌猛進(jìn),、攻城拔寨,，在短短2年時(shí)間里，便將順馳打造成了年銷售額近百億的全國(guó)性大型房企,。

同年,，許家印所創(chuàng)辦的恒大地產(chǎn),，也剛剛從競(jìng)爭(zhēng)極度激烈的廣東脫穎而出，躋身廣東省地產(chǎn)前3強(qiáng),。此后,，在廣東站穩(wěn)腳跟的許家印，也帶領(lǐng)恒大地產(chǎn)開啟了全國(guó)擴(kuò)張之路,。

在當(dāng)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)界,，孫宏斌和許家印，雖然已經(jīng)靠著房地產(chǎn),，成為了名副其實(shí)的大老板,。但與同時(shí)代萬科集團(tuán)的王石相比，他倆只能算是晚輩,。

80年代初,，王石創(chuàng)辦萬科之初，萬科還只是做些倒買倒賣,、賺快錢的生意貿(mào)易公司,。但等到1998年，中國(guó)全面放開房地產(chǎn)行業(yè)時(shí),，萬科已經(jīng)在這個(gè)行當(dāng)里耕耘了10年,。

1988年，萬科開始涉足房地產(chǎn),，因此等到2000年初,，中國(guó)地產(chǎn)第一波大牛市的時(shí)候，萬科地產(chǎn)的規(guī)模,，已經(jīng)比晚起步的恒大地產(chǎn)和順馳地產(chǎn),，大了一圈,。而王石本人,，也當(dāng)仁不讓地成了那個(gè)時(shí)代的地產(chǎn)界領(lǐng)袖。

2004年,，萬科深圳總部周邊的房?jī)r(jià),，也不過5000-6000元/平米，但5年之后,，那里的房?jī)r(jià)便幾乎翻了5倍,。

在看到巨大的賺錢效應(yīng)之后，越來越多的老板開始重倉(cāng)房地產(chǎn),，這其中就出現(xiàn)了碧桂園的老板楊國(guó)強(qiáng),。

楊國(guó)強(qiáng)和他的碧桂園帝國(guó)

楊國(guó)強(qiáng)的碧桂園,，在2005年之前,，還只是個(gè)名不見的二線地產(chǎn)商人。但此后,，中國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)的一路上漲,，徹底讓這位聚焦三四線城市地產(chǎn)市場(chǎng)的農(nóng)民企業(yè)家，一度有了問鼎中國(guó)首富的實(shí)力,。

蓋房子和買房子,，有時(shí)候，道理是一樣的,。

2000-2010年的10年間,，在房地產(chǎn)老板們紛紛跑馬圈地、積累財(cái)富的同時(shí),，不少精明的老百姓,，也靠著買賣房產(chǎn)，賺的盆滿缽滿,。

這一時(shí)期,，浙江一批靠著做生意賺到第一桶金的小老板，開始通過買賣房產(chǎn),，做起了“錢生錢”的生意,。

在當(dāng)時(shí)上海、杭州開出的新樓盤售樓處,，幾乎總能見到一擲千金的溫州炒房團(tuán),。很快，以煤老板為代表的“山西炒房團(tuán)”等,，形形色色的炒房團(tuán)體,，就開始紛紛活躍于全國(guó)各大樓盤的售樓處。

不過,，日后這些人會(huì)發(fā)現(xiàn),，相比于頻繁倒買倒賣房產(chǎn)，真正聰明的,，其實(shí)是那些：買入并長(zhǎng)期持有,，并通過不斷抵押已有房產(chǎn)，套現(xiàn)再買房的人,。對(duì)那些職業(yè)投資客而言,，資金杠桿真的是個(gè)好東西。

不過,，說到加杠桿,，玩得最溜的，還是房地產(chǎn)老板,。

買房致富,？ vs 望樓興嘆,！

早在20世紀(jì)60、70年代,，香港的地產(chǎn)市場(chǎng)就出現(xiàn)了賣“樓花”的伎倆,。當(dāng)時(shí)，包括李嘉誠(chéng)在內(nèi)的很多地產(chǎn)商,，通過預(yù)售還沒蓋好的房子,，來快速回籠資金。

在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)接連上漲的香港,，誰能在最短的時(shí)間內(nèi),，吃進(jìn)最多的土地，誰就將是最大的贏家,。憑借著賣“樓花”快速回籠現(xiàn)金,，手里資金有限的李嘉誠(chéng)，迅速吃下了港島地區(qū)的多個(gè)地塊,。

經(jīng)此一役,，李嘉誠(chéng)成功躋身香港頂級(jí)地產(chǎn)商。

多年之后,，當(dāng)普通老百姓依舊把李嘉誠(chéng)的發(fā)家史,，當(dāng)做飯后談資的時(shí)候。聰明的大陸房地產(chǎn)老板們,，早已開始復(fù)制起了香港老板們的那套玩法,。

2003-2005年短短3年時(shí)間里，孫宏斌的順馳地產(chǎn),，能從一家名不見經(jīng)傳區(qū)域開發(fā)商,，躋身地產(chǎn)界頂流，靠的就是資金杠桿,。

當(dāng)時(shí)的孫宏斌,，設(shè)計(jì)了一套近乎極致的業(yè)務(wù)流程。盡管順馳的本金不多,，但公司拿到地之后,，就快速把土地抵押給銀行套現(xiàn),，然后,，再拿著抵押套現(xiàn)的錢繼續(xù)買地，并不斷循環(huán),。

與此同時(shí),，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，順馳又會(huì)讓建筑公司墊錢建設(shè),，并在房屋建成后再給建筑商錢,。同期,，還沒等地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過半，公司又開始預(yù)售房子回籠資金,。等資金陸續(xù)到位之后,，公司會(huì)再把建筑商的拖欠款、銀行的抵押款,，一并還清…

孫宏斌的那個(gè)時(shí)代,，只要有腦子、有膽子,，再外加一筆啟動(dòng)資金,，地產(chǎn)買賣就能干起來。

不過,，常在河邊走,，哪能不濕鞋。2006年,，順馳地產(chǎn)由于擴(kuò)張?zhí)?、攤子太大，而陷入?jīng)營(yíng)危機(jī),，再次走投無路的孫宏斌,，最終不得不賤賣公司。

不過,，既然地產(chǎn)買賣的錢這么好賺,，孫宏斌自然不會(huì)就此收手。4年之后,，一家名為融創(chuàng)中國(guó)的房地產(chǎn)公司,，成功在香港交易所上市，而孫宏斌正是這家公司的幕后老板,。

比融創(chuàng)稍早,，2009年，許家印的恒大地產(chǎn)也成功登陸港交所,。通過打開股票融資的大門,，荷包滿滿的孫宏斌和許家印，又開始了新一輪的跑馬圈地,。

不過這一次,，有了前車之鑒的孫宏斌，比原來變得謹(jǐn)慎了不少,。他要求,，公司要穩(wěn)扎穩(wěn)打，重點(diǎn)布局一二線城市，主做中高端樓盤,。

而雄心勃勃的許家印,，則深知深挖三四城市，才是恒大能夠走向王者之路的必然選擇,。因此,，2010年之后的恒大，開啟了一場(chǎng)在三四線城市的狂奔之路,。而這一時(shí)期,，同許家印一樣狂奔的，還有碧桂園的老板楊國(guó)強(qiáng),。

2015年,，在一輪股票大牛市之后，賺的盆滿缽滿的人們,，開始紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)市場(chǎng),。中國(guó)廣大三四線城市的房?jī)r(jià)，也因此紛紛翻番,。

此前,，還有不少銀行擔(dān)心，大幅擴(kuò)張的恒大和碧桂園,，會(huì)像曾經(jīng)的順馳一樣,，走到破產(chǎn)清算的邊緣。但三四線城市房?jī)r(jià)的大漲,，不僅讓這兩家公司成功躋身中國(guó)地產(chǎn)前3強(qiáng),，也將許家印推上了中國(guó)首富的寶座。

兩位不同時(shí)期的中國(guó)首富

正所謂，蓋房的霸榜,，買房的喝湯,。

就在房地產(chǎn)老板們，紛紛擠進(jìn)福布斯中國(guó)富豪排行榜前10的時(shí)候,，大量炒房者的身價(jià),，也隨著一二線、三四線城市房?jī)r(jià)的大漲,，而紛紛水漲船高,。

2010年之后，有個(gè)叫謝國(guó)忠的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，年年喊“中國(guó)地產(chǎn)要崩盤”,。起初，不少同樣看衰地產(chǎn)的人們,，還積極地給他點(diǎn)贊,，可漸漸地，謝國(guó)忠,，就成了眾多手里有錢,、但沒買房的人，唾罵的對(duì)象,。

知名看空樓市經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠

可罵完之后,，那些沒房的人們,，依舊只能是繼續(xù)望樓興嘆…

存錢還是買房？

2017年,，曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥,，萬科地產(chǎn)創(chuàng)始人王石宣布萬科董事會(huì)主席。就在王石卸任的第2年,，接任萬科董事會(huì)主席的郁亮,，就提出了著名的“白銀時(shí)代”。

郁亮提及：過去的20年,，是中國(guó)地產(chǎn)的“黃金20年”,，而未來的20年，將會(huì)是地產(chǎn)市場(chǎng)的“白銀20年”,。同期,，包括許家印、孫宏斌等一眾地產(chǎn)大佬,，也都在不同場(chǎng)合,，提及看好未來地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的論調(diào)。

很快,，他們的預(yù)言,，就得到了應(yīng)驗(yàn)。

2020年,，新冠疫情導(dǎo)致全球各國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑,，為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，各國(guó)央行紛紛放水,，刺激經(jīng)濟(jì),。而在大量資金流入市場(chǎng)之后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也再次出現(xiàn)了上漲的跡象,。

2020年當(dāng)年,，深圳以及周邊城市的房?jī)r(jià)，普遍出現(xiàn)了超20%的上漲；而在上海,，以學(xué)區(qū)房為代表,，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了普漲的跡象。雖然,，全國(guó)性的“白銀時(shí)代”尚未到來,，但在一線城市，樓市的白銀時(shí)代似乎已悄然登場(chǎng),。

當(dāng)然,，有多少人看好樓市，就有多少人看空樓市,。

說到為什么不看好樓市,，以經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表的精英分子，往往有兩點(diǎn)理由：第一,，中國(guó)人口紅利在消失,，未來的房子沒有接盤俠；第二,，目前房子太多（尤其是三四線城市）,，根本支撐不了目前的房?jī)r(jià)。

但不管看空樓市的人,，理由有多么的充分,，以許家印、孫宏斌為首的地產(chǎn)老板們,，依舊在全國(guó)不斷擴(kuò)張著自己的版圖,。

試想，如果樓市沒有機(jī)會(huì),，這些久經(jīng)沙場(chǎng),、人脈通天、身價(jià)千億的大佬,，自己會(huì)往火坑里跳么,？

其實(shí)，要想明白“房子還能不能漲,？”,，就要先想明白“錢還會(huì)不會(huì)貶值？”,。

我們這代人是幸運(yùn)的,，沒有經(jīng)歷過貨幣大貶值。但回看全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展史,，簡(jiǎn)直就是一部活生生的貨幣貶值史,。

1948年,，新中國(guó)成立之前，國(guó)內(nèi)就曾發(fā)生過大貶值,，當(dāng)時(shí)由于錢貶值得太快,，很多上海的老百姓不得不用麻袋，背著錢去買菜,。

而20世紀(jì)70年代,，由于美元貶值過快,，很多歐洲國(guó)家的商店,，干脆直接在櫥窗上貼上了不接受“美鈔”的告示。

1948年，上海居民用車拖著紙幣去菜市場(chǎng)買菜

在中國(guó),，40年前的10塊錢,，是很多工人半個(gè)月的工資；30年前的10塊錢,，是一個(gè)三口之家一個(gè)星期的飯錢,；20年前的10塊錢，只夠小兩口做一頓飯,；10年前的10塊錢,，只能買一碗面；而今天的10塊錢,，甚至不夠買一杯奶茶……

錢,，在以肉眼可見的速度，快速貶值,；而房子,，則以同樣的速度，快速升值,。

很多人說,，未來，只有一二線城市會(huì)人口持續(xù)流入,，所以一二線城市的房子可以買,，三四線城市的房子不能買。

但其實(shí),，只要錢會(huì)貶值,，稀缺的房產(chǎn)就依舊會(huì)升值。

就三四線城市而言,，不管他們?nèi)丝谌绾巫兓?，這些城市的核心地段,、以及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，即便是在10年之后,，依舊是稀缺品,。只要錢不斷貶值，那么那些有稀缺性的房子,，就會(huì)不斷升值,。

孫宏斌、許家印,、楊國(guó)強(qiáng)不是傻子,，他們繼續(xù)布局三四線城市核心地段的目的，就是持續(xù)看好這些區(qū)域的地產(chǎn)潛力,。

從這個(gè)角度看,，中國(guó)樓市“普漲”、“急漲”的時(shí)代是過去了,。但在未來,，無論是一二線、還是三四線城市,，只要是核心地段,、只要有額外價(jià)值（比如學(xué)區(qū)房），這些房產(chǎn)依舊具有購(gòu)買價(jià)值,。

從長(zhǎng)期看,，現(xiàn)金終究要貶值。因此,，比持有現(xiàn)金更聰明的做法,，就是要挖掘并持有那些稀缺的資產(chǎn)（如股票、基金,、房產(chǎn)等）,。

至于房產(chǎn)，曾經(jīng)應(yīng)該買,，未來也值得買,！只不過，曾經(jīng)可以無腦買,，未來,，則要持續(xù)提升自己挑精品、選區(qū)域的眼光,。

~全文完~