古有諸葛亮三顧茅廬,，今有安居客三顧港交所,。

4月8日，安居客正式向遞交上市申請,，保薦人為美銀證券,、中金公司及瑞信聯(lián)席。

安居客這次上市將募資超過10億美金,。這筆錢將主要用于投資技術(shù)能力和產(chǎn)品開發(fā),、拓展新房交易業(yè)務(wù)、選擇性戰(zhàn)略合作,、投資及收購,、償還貸款以及營銷及推廣等。

安居客目前最重要的就是“拼速度 ”,，此次上市融資也是為了加快它的擴張步伐,。

值得一提的是，雖然安居客去年因為母公司58同城的債務(wù)影響,，凈利潤明顯下滑,，但凈利潤率也還是超過了24%。

這也許給了安居客重新走上IPO之路的底氣,。

4月10日,，阿里巴巴為自己的壟斷行為付出了182.28億元的代價。隨后,，安居客老板姚勁波也發(fā)微博呼吁罰款壟斷企業(yè)貝殼找房40億元,。

姚勁波的微博能解讀出來兩點，一個是控訴貝殼的壟斷行為,，還有就是告訴大家安居客要進入新房交易領(lǐng)域了,。

姚勁波作為58同城旗下房產(chǎn)中介平臺安居客的實控人，剛剛向港交所遞交上市申請的安居客,，面臨的最大對手無非就是貝殼找房,。

安居客目前是中國最大的在線房產(chǎn)平臺之一，平均移動月活為6700萬,，超過72.6萬名付費經(jīng)紀人,，為中國前100家開發(fā)商中的95家提供服務(wù)。

安居客的主要收入來源有兩個,，一個是在線營銷服務(wù),，一個是交易服務(wù)。

在線營銷服務(wù)收入是公司目前最主要的收入來源,，2020年營收占比達96.9％,。

交易服務(wù)則是賺取傭金,，2020年貢獻2.8％的營收。相比之下,，安居客的營收高度依賴于在線營銷服務(wù),。

但在線營銷服務(wù)的盈利模式帶不起來利潤率。

2018年-2020年,，安居客營收分別為62.16億元,、75.79億元、80.52億元,。同期凈利潤率則持續(xù)降低,，分別為30.7%、30.4%,、24.3%,。

營收持續(xù)增長，利潤卻在下滑,，主要因為安居客面臨商業(yè)模式的困境。

“廣告”收入增速放緩的同時,，安居客相應(yīng)的支出占比卻越來越高,。安居客去年在廣告上加大了投放力度。

比如熱門電視劇《安家》中安居客的大量廣告植入,。不光亮相電視劇,、APP開屏等線上渠道，安居客也沒忘記線下,，覆蓋了公交站牌,、電梯、戶外多媒體屏等位置,。

這些廣告讓安居客在去年第一季度的廣告投放金額排行榜中穩(wěn)居前三,。

2020年安居客廣告及營銷支出達23.73億元，遠遠超出了其當年19.55億元的凈利潤,。

在廣告投入上不惜成本可以讓知名度有所提升,，但不能帶來實實在在的收益。

安居客2020年在銷售及營銷上花掉了35.95億元,，同比增長21％,，增速比同期的營收增速還要高得多。

銷售費用持續(xù)增加而且燒錢比賺錢還快,，不僅意味著安居客獲客難度變高,，而且也意味著目前的模式走不通了。

互聯(lián)網(wǎng)早期,，流量容易做,。但互聯(lián)網(wǎng)如今的流量紅利幾乎枯竭,。在激烈競爭下，還想依靠流量來盈利,，已難以支撐安居客的長足發(fā)展,。

安居客雖然和貝殼找房一樣，屬于房地產(chǎn)電商平臺,，但在商業(yè)模式上卻天差地別,。

因為對貝殼買房來說，二手房交易和新房交易的服務(wù)費已經(jīng)占了總收入的9成,。

而相比之下,，安居客財報顯示，營銷服務(wù)收入在總營收中的占比高達96.9%,，而交易服務(wù)的占比僅為2.8%,。

實際上，安居客就是披著互聯(lián)網(wǎng)皮的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介,。

其商業(yè)模式無非就是向房產(chǎn)中介,，開放端口和廣告發(fā)布渠道，從中收取服務(wù)費和廣告費用,。

業(yè)內(nèi)人士表示,，安居客的端口一年服務(wù)費最便宜也要1000元，基本上每個中介公司都要為中介業(yè)務(wù)員去購買相關(guān)的端口,。

發(fā)布房源對房地產(chǎn)中介來說是一個硬性需求,，所以安居客一直不僅存活空間很大，還能保證近10%左右的業(yè)務(wù)增長,，安居客的端口成本幾乎可以忽略不計,，所以每年的毛利率高達90%。

不過雖然毛利率很高,，但利潤率還是呈現(xiàn)走低的狀態(tài),，安居客如果只局限于現(xiàn)有業(yè)務(wù)，相對于貝殼700多億的營收,，恐怕距離會越來越大,。

可能這也是安居客要轉(zhuǎn)型新房業(yè)務(wù)的主要原因。

安居客正計劃轉(zhuǎn)型,，把重點放在新房交易服務(wù)上,。新房銷售的交易總量已占中國住宅房地產(chǎn)市場的最大份額。所以安居客想將它的房產(chǎn)交易從原來的“流量模式”逐步轉(zhuǎn)化為“交易模式”,。

因為客觀來看,，目前安居客自有業(yè)務(wù)已經(jīng)到達天花板，想要光靠現(xiàn)有的業(yè)務(wù)追上貝殼找房,，恐怕是天方夜譚,。主營業(yè)務(wù)增長乏力,，安居客把新房業(yè)務(wù)作為自己新的業(yè)績增長點。

其實早在2019年,，安居客就開始布局新房業(yè)務(wù),。

2019年8月21日，58同城,、世聯(lián)行,、同策咨詢共同發(fā)起創(chuàng)辦互聯(lián)網(wǎng)+新房分銷服務(wù)平臺58愛房。

而在房地產(chǎn)傳統(tǒng)的營銷平臺轉(zhuǎn)型新房中介業(yè)務(wù)這條道上,，早有失敗的前車之鑒——曾經(jīng)在美國上市的搜房網(wǎng),。

1999年的成立的搜房網(wǎng)在很長一段時間內(nèi)，干的的活跟現(xiàn)在的安居客沒什么兩樣,。

而搜房網(wǎng)最大的收入來源也跟安居客一樣,，給中介付費端口。

2014年是搜房網(wǎng)發(fā)展的分水嶺,。姚勁波做了58同城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，殺入搜房網(wǎng)所在的互聯(lián)網(wǎng)廣告領(lǐng)域，逐漸分食了市場份額,。

當時搜房網(wǎng)為了破局,，決定進軍線下業(yè)務(wù)，也就是新房和二手房交易市場,，推出了新品牌“房天下”,，加快線下業(yè)務(wù)推進的速度,。

這樣做最后的結(jié)果就是,，2019年搜房網(wǎng)2019年凈虧損770萬美元。

風水輪流轉(zhuǎn),，歷史都是似曾相識的,，如今輪到安居客重走搜房網(wǎng)的路。

安居客是否做好了“進軍線下中介業(yè)務(wù)”的準備,，也是一個謎,。

貝殼基于自己獨特的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和標準化的管理，迅速崛起并占據(jù)了國內(nèi)網(wǎng)上地產(chǎn)銷售的頭把交椅,。

那么,，安居客能“復(fù)制”貝殼的這種打法嗎？

貝殼做的是一個極其重資產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)才支撐起來的商業(yè)模式,，而安居客是一個典型的輕資產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),。

而且會安居客來說，新房銷售業(yè)務(wù)的風險是難以想象的,，其中的風險非常高,。

首先,，房地產(chǎn)商是有賬期的，一旦監(jiān)管出現(xiàn)重大問題,，或者出現(xiàn)資金鏈斷裂,，安居客有可能面臨血本無歸的風險。

其次,，國家對房地產(chǎn)住宅的監(jiān)管日益收緊,，安居客的未來也取決于房地產(chǎn)市場的未來走向。

某種角度上說,，安居客的轉(zhuǎn)型之路到底能不能走通,，現(xiàn)在很難下定論。

值得一提的是,，在安居客看來,，用戶選擇平臺主要是看房源信息是否全面和真實。如果不能保證房源實時性,、真實性,、準確性，那么平臺對用戶的吸引力和用戶活躍都會下降,。

然而消費者投訴平臺黑貓投訴上,，有800多條關(guān)于安居客的投訴信息，其中主要涉及“虛假房源”,、“泄露用戶信息”,、“騙取信息費”等問題。

如果安居客還是欺騙消費者,，壓榨中介,，很可能會成第二個搜房網(wǎng)。

安居客在新房交易量上看似增長迅速,，但是安居客作為新入局的玩家,，新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)目前明顯落后于同行業(yè)龍頭企業(yè)貝殼。貝殼早早在去年8月登陸美股上市,，目前市值約為667億美元,。

新房銷售的重要一環(huán)就是經(jīng)紀人。房產(chǎn)交易過程的環(huán)節(jié)眾多,，需要經(jīng)紀人協(xié)助進行實勘,、驗真、帶看,、簽約,、過戶等等

但是安居客一脈相承58的魚龍混雜，已有的開放平臺定位也和精細化管理相距甚遠,，平臺充斥大量違規(guī)行為,。房產(chǎn)經(jīng)紀人為促成交易的達成,，不惜上傳虛假房源，也難怪安居客一直口碑不佳,。

反觀貝殼,，數(shù)據(jù)顯示，貝殼依托鏈家已擁有13萬自營經(jīng)紀人,，去年705億元的營收中53%都來自于新房業(yè)務(wù),。

可以看出，不管新房業(yè)務(wù)總量以及占比或是自營經(jīng)紀人隊伍,，安居客與貝殼差距巨大,。

新房交易方面，去年安居客無論是交易總量還是營收,，都只是貝殼的零頭,。客觀來說,，安居客很難實現(xiàn)趕超貝殼的目標,。

畢竟安居客交易額653億元而貝殼交易額1.38萬億元，在經(jīng)紀人管理上安居客也很粗放,，沒有貝殼精細,。

安居客的背后，離不開母公司58集團,。

姚勁波把資本運作這套玩的很好,，但也給安居客刻上了58集團的烙印。

如果看安居客的財務(wù)報表,，它完完全全就是58集團的一個子公司,。

第一，兩者關(guān)聯(lián)交易非常多,，其中流量獲取服務(wù),，就是安居客在58同城上打廣告,，為了業(yè)務(wù)推廣方便,，安居客向58集團購買流量。

可以說,，安居客的技術(shù)支持全部是由58集團代為安排的,，而營銷部門和市場部門是由安居客自己負責。

在獲取業(yè)務(wù)方面,，安居客也更多地依賴58集團,。

2020年安居客的銷售收入是80.52億元，有41.89%的銷售收入實際上是來自于58集團,。

換言之,，安居客6成的銷售收入是自己做出來的,，而剩余4成是通過58集團的市場團隊完成。

安居客還在很長一段時間里,，分擔了58集團的債務(wù)以及利息開支,。

實控人姚勁波把母公司58同城的債務(wù)，玩了一個“金蟬脫殼”的把戲,，轉(zhuǎn)移到了子公司安居客身上,。

這個騷操作也讓安居客在這三年以來，融資活動的現(xiàn)金流凈值由正值變成了負數(shù),。

最近兩年,，姚勁波也沒有放過安居客這頭“現(xiàn)金奶牛”,，以安居客名義向銀行進行了多輪貸款,。

于是2020年年末，安居客的負債率飆升到92.74%,，負債總額到156.6億元,。

總的來看，在線營銷服務(wù)“流量”生意這塊,，安居客自己的合作伙伴已經(jīng)變成對手,。萬科、中國恒大集團,、碧桂園等等這樣的大房企都上線了自己的APP,。

市場份額也面臨大廠的蠶食，網(wǎng)絡(luò)巨頭如阿里巴巴,、京東,、字節(jié)跳動都擠破頭皮想要分一杯房產(chǎn)交易的蛋糕。

2020年9月,，天貓上線“天貓好房”平臺,；京東房產(chǎn)上線“自營房產(chǎn)”業(yè)務(wù)后，又推出“好房京選”品牌,；字節(jié)則在兩年前便控股了房產(chǎn)綜合信息平臺“幸福里”,。

在新房交易業(yè)務(wù)很難趕超對手的情況下，“流量生意”又被前后夾擊,，如此看來安居客的未來恐怕難以安居,。