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本文已獲授權(quán) 來(lái)源: 園景人 
近年來(lái),，購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境,、生活品質(zhì)越來(lái)越關(guān)注，在使用功能性,、精細(xì)化品質(zhì)上的需求不斷增長(zhǎng),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“敏感點(diǎn)”涵蓋設(shè)計(jì)、營(yíng)銷,、施工,、物業(yè)等多個(gè)方面，它們的變化對(duì)客戶價(jià)值,、成本與收益,、工程質(zhì)量、物業(yè)管理,、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)生顯著影響,。在不斷滿足人們?nèi)找娑鄻踊€(gè)性化人居需求的同時(shí),，品質(zhì)成為房企最為重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力,。房企應(yīng)從設(shè)計(jì)、工程,、成本,、物業(yè)等多個(gè)角度入手，找準(zhǔn)著力點(diǎn),，切實(shí)解決客戶敏感點(diǎn),，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)新提升。而地產(chǎn)景觀作為一種“營(yíng)銷利器”,，用景觀去”賣房子,，拉價(jià)格”成為常態(tài)。品質(zhì)接近的樓盤,，其價(jià)格往往因景觀的差異產(chǎn)生10%-20%的差別,，它所能創(chuàng)造的溢價(jià)越來(lái)越受到重視。很多房企通過(guò)打造景觀IP,、網(wǎng)紅盤,、提高熱度流量、形成競(jìng)爭(zhēng)壁壘,，景觀這類知識(shí)也越來(lái)越受到更多地產(chǎn)同行重視,。那么說(shuō)起地產(chǎn)景觀，最有情結(jié)的應(yīng)該是龍湖,，眾所周知,，龍湖是最舍得在景觀園林上投入的地產(chǎn)公司,。可以說(shuō),，是園林景觀成就了龍湖,。從名震地產(chǎn)圈的“五重景觀“到突破升級(jí)的”五維景觀“，一字差異,，世界大有不同,。龍湖在景觀創(chuàng)新上走在前端，一直是同行學(xué)習(xí),、業(yè)主推崇的對(duì)象……龍湖產(chǎn)品被大家認(rèn)可的原因是什么？無(wú)論龍湖哪個(gè)產(chǎn)品系,，給你的感覺(jué)都是舒適而且非常美觀的,，因?yàn)辇埡偸菚?huì)站在客戶的角度去思考問(wèn)題。龍湖所有的設(shè)計(jì)產(chǎn)品是根據(jù)客戶敏感點(diǎn)來(lái)進(jìn)行梳理的,。
客戶敏感點(diǎn)策劃實(shí)施：每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)理順,、確定客戶敏感點(diǎn)，確定與交付標(biāo)準(zhǔn)配置的一致性,，通過(guò)前期策劃,，辨析客戶敏感點(diǎn)類別，確定客戶敏感點(diǎn)的工藝工序以及材料標(biāo)準(zhǔn),，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和施工,。顧客敏感點(diǎn)工程標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)恰當(dāng)反映競(jìng)爭(zhēng)策略，產(chǎn)品定位和目標(biāo)顧客需求,，同時(shí)要反映產(chǎn)品策劃的核心價(jià)值體系,。
對(duì)于客戶敏感點(diǎn)要從技術(shù)和制度流程兩個(gè)層面加以落實(shí)。（一）技術(shù)層面的解決方式是就事論事解決問(wèn)題,，比如景觀廣場(chǎng)鋪地材料在遇水情況下的防滑性是一個(gè)客戶敏感點(diǎn),，從技術(shù)層面上的解決方式就是選材時(shí)選擇防滑材料。有必要整理敏感點(diǎn)手冊(cè),，不同部門,、不同崗位明確應(yīng)把控的敏感點(diǎn)，并列出技術(shù)層面上的解決方案,。（1）對(duì)設(shè)計(jì)敏感點(diǎn),，應(yīng)在各階段任務(wù)書(shū)中向設(shè)計(jì)單位明確提出，并在出圖后由研發(fā)部,、工程部各位專業(yè)工程師審圖時(shí)重點(diǎn)核對(duì)和認(rèn)真解決,；（2）對(duì)施工敏感點(diǎn)，應(yīng)在施工階段向施工單位和監(jiān)理單位做出明確要求或提供大樣做法,，由項(xiàng)目部,、工程部負(fù)責(zé)把關(guān)控制；（3）對(duì)交房敏感點(diǎn)，分建筑業(yè)態(tài)整理交房共性問(wèn)題集,，做好預(yù)案,，并向交房人員宣講培訓(xùn)，用以應(yīng)對(duì)業(yè)主提問(wèn),、介紹后期裝修布置方案引導(dǎo)業(yè)主解決問(wèn)題,；（4）對(duì)“保健”性質(zhì)的成本效益敏感點(diǎn)，應(yīng)采用“消除或顯著降低危害的最低成本原則”,，因?yàn)榇祟悊?wèn)題解決得再好,，并不能明顯的帶來(lái)積極的購(gòu)買行為和居住滿意度。對(duì)“激勵(lì)”性質(zhì)的成本效益敏感點(diǎn),，其成本控制原則應(yīng)是“只要成本提高能帶收益高于成本,，提高成本就值得”。
敏感點(diǎn)大多體現(xiàn)為關(guān)鍵細(xì)節(jié),，需要設(shè)計(jì),、施工、營(yíng)銷,、成本管理付出更多心血,。目前，每個(gè)項(xiàng)目似乎都有N個(gè)敏感點(diǎn),，工作精力比較分散,，面面俱到，面面不到,，對(duì)真正重要的敏感點(diǎn)可能反而用力不足,。為了向敏感點(diǎn)分配更多的資源和精力，需要對(duì)那些可以標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)元素,、施工方案,、營(yíng)銷手法進(jìn)行固化，變成標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作,，對(duì)歷史項(xiàng)目出現(xiàn)的一些不足進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié),，做到在新項(xiàng)目中不再出現(xiàn)同樣的問(wèn)題，也就是說(shuō)：擴(kuò)大這些“普遍矛盾”的范圍,，縮小和突顯敏感點(diǎn)這類“特殊矛盾”的范圍,， 讓好鋼用在刀刃上.....所以，對(duì)于景觀而言,，錢一定要花到刀刃上,，找到客戶的敏感點(diǎn)重點(diǎn)投入。有房企針對(duì)景觀敏感點(diǎn)做過(guò)調(diào)研,，結(jié)果顯示綠化植被,、景觀照明,、小區(qū)道路是客戶最關(guān)注前三個(gè)點(diǎn)。
房企需要通過(guò)產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶兩個(gè)維度來(lái)搭建景觀分級(jí)體系的框架,。
對(duì)于高層客戶而言,，一方面離地面比較遠(yuǎn)，應(yīng)該注重景觀的視覺(jué)打造,，做一些圖案式布置,，從空間結(jié)構(gòu)、色彩等方面帶給居民不同的視覺(jué)觀賞效果,。而且多棟的高層建筑比較壓抑,，在高層組團(tuán)的中部就應(yīng)該采用低矮喬木灌木或疏林草地的做法，增加視覺(jué)通量,。在靠近高層建筑周邊采用密植或叢植的方法,，拉高林冠線，與高層建筑相協(xié)調(diào),。另一方面，兒童老人要有一個(gè)安全的活動(dòng)空間,。比如分齡打造的活動(dòng)場(chǎng)所,，就很受客戶青睞。景觀的根本目的是為了滿足市場(chǎng)和客戶的需求,，所以客戶關(guān)注的內(nèi)容,，就要加大投入。此外,，對(duì)于重要的景觀節(jié)點(diǎn)比如入口,、人行道路等也是需要重點(diǎn)投入的。某標(biāo)桿企業(yè)就規(guī)定,，項(xiàng)目的展示區(qū)人流線至少200米,。
而對(duì)于客戶敏感部分，則要注重個(gè)性化,，重點(diǎn)設(shè)計(jì)及打造,。因?yàn)檫^(guò)于標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)抹殺項(xiàng)目的個(gè)性，沒(méi)有辦法體現(xiàn)差異化,，甚至?xí)档晚?xiàng)目在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力,。
1.話說(shuō)看人先看臉,，之于景觀,，就是先看入口設(shè)計(jì)。如果真有那么些小特別,，會(huì)讓人不自覺(jué)想進(jìn)來(lái)看看,，入口的設(shè)計(jì)多樣,，給人不同的空間感受；2,、交通疏導(dǎo)是住宅小區(qū)入口設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn),，組織好人、車的交通流線,，是住宅小區(qū)居民生活井然有序的必要條件,。入口交通與疏導(dǎo)功能被設(shè)計(jì)的流暢與否，會(huì)影響整個(gè)住宅小區(qū)的交通組織狀況,，并直接決定小區(qū)出入交通和城市街道交通是否相互通暢,；3、住宅小區(qū)入口的服務(wù)對(duì)象為人,，因此住宅小區(qū)入口應(yīng)從人的使用需求,、視覺(jué)感受和心理感受出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，做到舒適,、賞心悅目并且給予人安全感,。在滿足居民通行、交流,、休息等基本需求的同時(shí),，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)文化氛圍，以期滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的精神需求,；4,、小區(qū)出入口、車庫(kù)出入口有轉(zhuǎn)角設(shè)置減速標(biāo)志,；小區(qū)出入口轉(zhuǎn)角有視線遮擋的,，設(shè)置反光鏡。
1,、道路空間特性直接受道路的形式及其周邊的景觀影響,同時(shí)也影響著居民的心理感受。道路空間通常應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)方面的功能：交通功能,；環(huán)境生態(tài)功能,；景觀形象功能；2,、小區(qū)道路入口設(shè)置小區(qū)總平面圖,；指引標(biāo)識(shí)分人行及車行兩個(gè)指示體系；標(biāo)識(shí)設(shè)置應(yīng)清晰,，不應(yīng)有遮擋物,；3、人車交匯區(qū)域設(shè)立警示標(biāo)志（斑馬線,、限速,、慢行等）,；4、根據(jù)道路轉(zhuǎn)彎半徑及視線情況在行車道轉(zhuǎn)角處設(shè)置反光鏡,；5,、住宅區(qū)的道路通常按照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的理論,對(duì)應(yīng)于相應(yīng)的人口規(guī)模及用地規(guī)模來(lái)控制。主要針對(duì)車行路進(jìn)行分級(jí),住宅區(qū)道路的寬度則是按照其等級(jí)來(lái)確定的,。小區(qū)級(jí)道路是居住小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主要道路,道路紅線寬度一般為10-14米,車行道寬度一般為5-8米,。在道路紅線寬于12米時(shí)可以考慮設(shè)人行道,其寬度在1.5-2米左右。宅間小路是指直接通到住宅單元入口或住戶的通路,其路幅寬度不宜少于2.5米,連接高層住宅時(shí)其寬度不宜小于3.5米,；
6,、車行道路面材料行車道道路路面應(yīng)采用瀝青路面、半柔性路面等,，不應(yīng)選用花崗巖石材,、水泥磚等（輪）胎噪（音）較大、易松動(dòng)的材料鋪設(shè),；7,、雨天園區(qū)道路、活動(dòng)平臺(tái),、出入口交接平臺(tái)等處無(wú)積水影響通行（1）硬質(zhì)場(chǎng)地,、園路不綠化交接面的覆土應(yīng)低于硬質(zhì)完成面50mm，并設(shè)置有組織排水系統(tǒng),；園區(qū)道路設(shè)計(jì)時(shí)，系統(tǒng)考慮道路排水（坡度,、管徑,、集水井?dāng)?shù)量、濾水層透水性等）,，保證雨天時(shí),，道路積水不影響客戶通行；（2）景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：景觀工程中綠化堆坡不鋪裝之間應(yīng)考慮設(shè)置排水設(shè)施,；室外景觀回土和硬質(zhì)鋪裝高度（在不建筑交接的地方）低于室內(nèi)陸坪標(biāo)高,；（3）室外平臺(tái)標(biāo)高應(yīng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高10mm，并按1%-2%坡度設(shè)置有組織排水,。8,、主要出入口是否設(shè)置無(wú)障礙設(shè)計(jì)：小區(qū)內(nèi)主要人行路線（如臺(tái)階、門寬,、門檻等影響輪椅通行）及高層,、帶電梯的多層和別墅各單元的主要出入口應(yīng)采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)。
三,、標(biāo)桿房企一致認(rèn)為,，軟景是景觀中最容易出效果的地方,，同時(shí)成本優(yōu)化的空間也最大。例如,，同樣是規(guī)格18cm,，冠幅4.5~5米，高品質(zhì),，人面子苗場(chǎng)價(jià)格在5千多,，而相同規(guī)格的秋楓，價(jià)格只要3千左右,。對(duì)于種植設(shè)計(jì),，龍湖的做法是，從喬,、灌,、地被、攀沿,、草中選出主景植物,，選主景植物以“低成本、易獲取,、綠量大,、綠期長(zhǎng)、易栽易活”等因素綜合平衡,，反過(guò)來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì),。具體而言，植物配置可以著重,。
1、小區(qū)圍墻材料,、式樣,、甚至顏色不一樣，圍墻出來(lái)的效果也不一樣,，現(xiàn)在常見(jiàn)的幾種材質(zhì)分別是木質(zhì),、鐵藝、石材和竹子,，其它的還有玻璃,、清水混凝土、石籠等,，每種材質(zhì)的呈現(xiàn)各有差異,；2、由于圍墻必須具有一定的穩(wěn)固性,，而影響穩(wěn)固性的要素有砌體,、高厚比,、墻面接縫、墻體的材料及組合方式等,，所以設(shè)置木制,、竹制墻要使用有耐久性和經(jīng)過(guò)防腐處理的材質(zhì)，設(shè)置鐵制墻要對(duì)材料進(jìn)行防銹處理,，玻璃圍墻則要有足夠的強(qiáng)度,，使用鋼化玻璃或夾層玻璃；3,、圍墻的高度也大有講究 ,，從地面升起30cm，圍墻能劃分出兩個(gè)景觀范圍,，但能保持視覺(jué)上的連續(xù)性,；當(dāng)上升到120cm時(shí)，身體大部分看不到,，這種高度除了劃分空間,，還給人以某種心理上的安全感；圍墻的高度到180cm時(shí),，空間的封閉感達(dá)到最強(qiáng),，可起到完全分割的效果。而周界圍墻則至少要2.2米高,。
1、靠土體的儲(chǔ)藏室底層,、墻面霉變,、迒潮。與建筑交接面（散水,、勒腳等部位）的景觀覆土必項(xiàng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高不小于100mm，并設(shè)置有組織排水系統(tǒng),；2,、下沉式庭院的排水下沉式庭院應(yīng)設(shè)置強(qiáng)制排水系統(tǒng)，且應(yīng)在設(shè)計(jì)階段整體考慮,，以避免管線明裝,。園區(qū)交付時(shí)，提供的設(shè)施設(shè)備使用說(shuō)明中應(yīng)備注免責(zé)條款,，提醒物業(yè)及業(yè)主的日常使用及維護(hù),；建筑主要室內(nèi)功能區(qū)和視覺(jué)面不宜種植大型常綠喬木,，以保證室內(nèi)采光和視線的通透,。另外地下車庫(kù)頂端,、及水系旁邊不宜栽種根系過(guò)大的植物；景觀施工時(shí),，戶外條木地板鋪裝間縫設(shè)置合理，防止間縫影響客戶行走,；5,、庭院臺(tái)階及硬質(zhì)景觀有無(wú)拉裂室外臺(tái)階石材鋪裝不得以側(cè)板壓水平板，臺(tái)階側(cè)板底口低于水平板不應(yīng)少于50mm,，以避免因沉降產(chǎn)生明縫,；6、建筑小品的使用安全加強(qiáng)建筑小品的安全檢查,，構(gòu)件搭接處做加強(qiáng)處理,。
（1）成人游泳池水深控制在1.3m以內(nèi),，兒童游泳池水深控制在0.3-0.6m之間。幼兒戲水池水深控制在0.3-0.4m之間,，按摩池水深應(yīng)控制在0.8-0.9m之間,，按摩池座位水深不得超過(guò)0.5m；（2）泳池內(nèi)不得設(shè)置有假山,、暗壩,、槽溝、樹(shù)池等容易發(fā)生人身傷害事敀的設(shè)施,，且在泳道上不得設(shè)置凸出的臺(tái)階,；（3）泳池溢水口格柵應(yīng)采用不銹鋼、花崗巖等材質(zhì),，不得使用ABS塑料等易老化,、斷裂材料；（4）另外泳池設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：泳池不嬉水池之間不宜設(shè)置遮擋,，以免影響視線,；沖水區(qū)墻面不宜設(shè)置窗。景觀設(shè)計(jì)時(shí),，考慮游泳池周邊不宜種植柳樹(shù)等常落葉植物，避免落葉落入泳池,；
客戶越來(lái)越注重公共空間，公共空間分為社交空間、休閑空間,，打造邏輯為：1,、 以客戶為導(dǎo)向，創(chuàng)立特色社區(qū)運(yùn)營(yíng)品牌,；2,、產(chǎn)品系與社區(qū)運(yùn)營(yíng)品牌進(jìn)行有效結(jié)合。通過(guò)社區(qū)運(yùn)營(yíng)品牌的植入賦能產(chǎn)品品牌,，不僅能提供私立及獨(dú)處活動(dòng)空間,，還更注重塑造鄰里關(guān)系等精神層面需求；3,、社區(qū)共建模式需形成了一種可持續(xù)的制度內(nèi)核,，共享共建；4,、居住區(qū)室外景觀會(huì)客廳的打造,，回歸中國(guó)傳統(tǒng)鄰里交往空間。
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