?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

一石激起千層浪,。

近日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《河南省成品住宅評價標(biāo)準(zhǔn)》,，就像一塊擲向水中的石頭,，在業(yè)界泛起層層漣漪。

有業(yè)內(nèi)人士坦言,，標(biāo)準(zhǔn)的出臺對鄭州成品房發(fā)展影響深遠(yuǎn),，廣大購房者有了更為全面的依靠。

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成品房

充滿期待

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小荷才露尖尖角,。

2012年開始,，成品房開始在鄭州嶄露頭角，2016年開始大行其道,。

許多年前大家稱之為精裝修的樓盤,，頂著成品房的馬甲行走江湖,，一時間風(fēng)生水起。許多嗅到風(fēng)向的開發(fā)商紛紛加入或轉(zhuǎn)型做成品房建設(shè),，甚至有部分開發(fā)商甘作“試點(diǎn)”,，成品房成了賣房的利器,，部分開發(fā)商的樓盤成為“香餑餑”,。

這是一個野蠻生長的年代。直到2017年8月3日,。

這一天,，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7個部門聯(lián)合發(fā)文，要求“從2018年1月1日起,，全省所有市,、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）,。”

?河南7部門聯(lián)合發(fā)文成品房指導(dǎo)意見

文件指出,，自2018年1月1號起，拿地的項目必須是以成品房的身份亮相,。部分房企還專門成立專業(yè)的成品房管理部門,，組建成品房研發(fā)示范點(diǎn)，積極研究,、探索成品住宅建設(shè),，意欲在成品房江湖一試身手，亞新房地產(chǎn)甚至還成立了成品房研究院和樣板基地,。

成品住宅是相較于毛坯房而言,，它既不等于精裝修，也不等于全裝修,，而是介于毛坯住宅和精裝修住宅之間,，以具備使用功能為指標(biāo)，在保護(hù)環(huán)境,、減少資源浪費(fèi)等方面起著積極的作用,。

在國外很多國家都是采用這種住宅交付形式，早已形成一種習(xí)慣,。標(biāo)準(zhǔn)化,、體系化、規(guī)?；?、普遍化等已經(jīng)是國外成品住宅的最大特點(diǎn)，同時還可供業(yè)主自主選擇裝修的類型風(fēng)格,，對住宅品質(zhì)提升發(fā)揮著重要作用,。

?成品房政策

在鄭州,，成品房的先驅(qū)者是正弘。

2001年正弘國際公寓精裝亮相,，掀起了河南精裝修樓盤的浪潮,。可惜的是,，那只是一朵浪花,，當(dāng)時的精裝市場并未形成氣候，驚艷一時的正弘國際公寓并沒有完全推動鄭州精裝房的發(fā)展,。

?河南成品房發(fā)展大事記

那幾年,，精裝修樓盤屬于吃力不討好，甚至賣不過毛坯房,。由于精裝房批量施工水平有限,，高價買了精裝房的業(yè)主滿意率也不高，加之當(dāng)時的相關(guān)政策不夠完善,，缺乏政府或行業(yè)建筑規(guī)范和驗收標(biāo)準(zhǔn),，并不被看好。

尤其是裝飾裝修的專業(yè)化水平低,、管理能力差,，售后服務(wù)解決不好會影響企業(yè)的品牌形象，業(yè)主的印象極差,。

?成品房也會受限于企業(yè)管控力

即使是同一個樓棟,，由于施工團(tuán)隊不同，作業(yè)水平和呈現(xiàn)效果參差不齊,，太多苦惱的問題困惑著購房者,，所謂“精裝修”并沒有給客戶太多驚喜。

成品房時代到來,，鄭州人依然是熱情擁抱并充滿期待,。盡管此前有人摔過跤、掉過坑,，但總歸吃一塹長一智,。

總體來說，消費(fèi)者對成品房項目還是充滿期待,。雖然羊毛出在羊身上,，但畢竟，成品房較之毛坯房優(yōu)勢十分明顯,。

?成品房的一體化設(shè)計省去很多成本

當(dāng)然,，成品房的裝修成本最終還是要轉(zhuǎn)嫁給購房者，一定程度上來說是推高了房價,，至少給開發(fā)商一定的溢價空間,。

開發(fā)商裝修裝配是批量進(jìn)行的,，成本更低，可能消費(fèi)者自己裝修需要花10萬的價格,，開發(fā)商以更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品購入所需成本也不過六七萬元,，并且這筆錢計算在房價中，還可用按揭貸款支付,，這對購房后資金所剩無幾還要出資裝修的消費(fèi)者來說當(dāng)然更劃算,。

購房者最不愿意面對的，其實是毛坯房裝修的不專業(yè),、不系統(tǒng),，和費(fèi)時費(fèi)力。

?毛坯房裝修產(chǎn)業(yè)污染和垃圾

比如,，天天要請假忙著跑市場，做監(jiān)工,，學(xué)設(shè)計,，比材質(zhì)，講價格,，還說不定被裝修公司坑,。浪費(fèi)了時間、精力和金錢,，裝出的房子不一定是自己最初設(shè)想的,，也不一定能裝出自己喜歡的樣子，甚至有可能造成污染和浪費(fèi),。

甚至,，有購房者稱，裝修一套房子,，相當(dāng)于脫一層皮,。

相比之下，開發(fā)商的成品房優(yōu)勢確實大,。

  2  

成品房

考驗責(zé)任與良心

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購房者愿意為成品房買單,，本質(zhì)上講，還是對開發(fā)商的信任,。

然而,，成品房光鮮亮麗的背后，實際上隱藏的許多未知,，越是隱蔽看不到的地方,，越是考驗開發(fā)商的責(zé)任與良心。

這往往也是容易出問題的地方,。

大家關(guān)心的焦點(diǎn)：入戶門的品牌與質(zhì)量,、智能鎖,、窗戶、墻面,、地面,、上下水、強(qiáng)弱電,、廚衛(wèi)系統(tǒng),、空間尺寸和施工細(xì)節(jié)等。

?成品房考驗企業(yè)的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)

鄭州已經(jīng)交付的成品房被維權(quán)的,，焦點(diǎn)問題是空間縮水,、貨不對板、以次充好等,。這些問題讓成品房一直為人詬病,，價格貴了不說，如果裝修材料劣質(zhì)或者不滿意,，重新裝修起來更麻煩,。

截止目前，2018年1月1號之后拿地的項目都還沒有一個完整交房的,，此次《評價標(biāo)準(zhǔn)》的出臺,，正好給了購房者一個立體的參照標(biāo)準(zhǔn)。

?成品住宅等級劃分

該標(biāo)準(zhǔn)遵循成品住宅一體化設(shè)計基本原則,，以人為本,，從功能空間、材料部品,、人體工程,、室內(nèi)環(huán)境、成品效果,、提高和創(chuàng)新等涵蓋成品住宅全生命期的6個方面作為指標(biāo),，對成品住宅分成一星級、二星級,、三星級等三個星級進(jìn)行分級管理和評價,。

標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，“成品住宅實體樣板套施工應(yīng)在取得預(yù)售許可證之前完成,，在合同約定的交房日期之后180日內(nèi)不得拆除,，以此作為交房標(biāo)準(zhǔn)”，保障了置業(yè)者權(quán)益,。

?比肩天筑的品質(zhì)

對普通購房者來說,，可以根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)評價指標(biāo)體系六類指標(biāo)為開發(fā)商的成品住宅打分，做到心中有桿秤,，雖然未必會每類指標(biāo)都面面俱到,，但是這樣買或不買,，自己都會有個清晰的判斷。

  3  

成品房

是趨勢更是主流

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近兩年,，伴隨著政策的深入和市場環(huán)境的成熟,，外來房企金科、金地,、保利,、融創(chuàng)、招商,、富力,、綠地，以及本土開發(fā)企業(yè)康橋,、亞新,、正商、正弘,、建業(yè),、美景、永威等都紛紛投身成品住宅研發(fā)和建設(shè)當(dāng)中,。

?主流房企布局成品房市場

市場調(diào)查顯示，2018年鄭州成品住宅銷售將占到鄭州商品住宅銷售的一半,，而且這個比例將會逐漸提高,，在成品住宅建設(shè)要求納入土地出讓條件的前提下，2019年將達(dá)到70%,，到2020年將達(dá)到90%,。

也就是說，未來鄭州所有在售樓盤都將逐漸是成品住宅,。

對開發(fā)商來說,，從裝修用材選擇，到施工組織,、裝修工藝保證,，甚至交房時間控制，需要嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),，更需要長期的經(jīng)驗積累,；對于那些以毛坯房建設(shè)為主的房企來說，將會是一個全新的考驗,。

但同樣成品房市場還是一片“藍(lán)?！保泻艽蟮氖袌隹臻g等待挖掘,。

?成品房對房企是考驗也是藍(lán)海

鄭州作為新一線城市,，是各房企重點(diǎn)布局的戰(zhàn)略要地,。在這場不見硝煙的戰(zhàn)爭中，誰能搶占鄭州成品房市場,，誰就能占據(jù)未來市場的制高點(diǎn),。于是，各房企不惜重金打造自身的成品房口碑,。

比如,，正商北龍湖的轉(zhuǎn)型力作善水上境，采用了德國蒂森克虜伯電梯,、法國羅格朗開關(guān)插座,、美國霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)、德國博世整體廚房系統(tǒng),、美國科勒面盆,、日本大金空調(diào)、意大利威乃達(dá)櫥柜,、瑞士勞芬馬桶,、德國漢斯格雅衛(wèi)浴，意大利迪瑞定制裝甲入戶門,。就連公共區(qū)域防火門,，用的都是德國的霍曼品牌。

有業(yè)內(nèi)大佬評價說,，正商善水上境的大手筆,，提升了整個北龍湖的精裝標(biāo)準(zhǔn)。

?善水上境成為正商轉(zhuǎn)型力作

無獨(dú)有偶,。

在鄭州,，亞新集團(tuán)在本土房企中先人一步，聲勢浩大的進(jìn)行成品房推廣和宣傳,，全線打造成品住宅,。

2016年，茉莉公館,、美好城邦,、橄欖城新公館、鄭開橄欖城等成品房相繼推向市場,，2017年,，綠博區(qū)美好藝境、美好香頌成品房也開盤熱銷,，2018年亞新紫藤公館,、海棠公館的成品房前赴后繼。

?諸多成品房臨近交付也是一大考驗

預(yù)計2018至2019年，亞新將有將近8000套成品住宅面臨交房驗收,，對于處于起步階段且無任何精裝經(jīng)驗的亞新來說,，將會面臨不小的考驗。

因為丑媳婦最終是要見公婆的,。

《河南省成品住宅評價標(biāo)準(zhǔn)》這把品質(zhì)標(biāo)尺,，可以給業(yè)主們和未來購買成品房的購房者以更多的參照和指導(dǎo)。

用河南省中原成品房研究中心秘書長張弘的話說,，標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布實施,，對指導(dǎo)消費(fèi)者有針對性地選擇成品住宅，引導(dǎo)開發(fā)商不斷提升住宅性能等都將起到積極的作用,。

?給成品房戴上緊箍咒

從客觀的角度上來說,，鄭州進(jìn)入成品房時代是大勢所趨，成品房也必將在市場的倒逼下越來越規(guī)范,。

先前吹得天花亂墜,、頂著成品房的光環(huán)卻透支信譽(yù)、欺騙消費(fèi)者的開發(fā)商必將成為過街老鼠,，無所遁形,。