由于歷史遺留原因和行政部門的不作為,，實踐中出現(xiàn)了許多無證房屋（系指房屋無產(chǎn)權(quán)證）,，但是無證房屋并不意味著無法產(chǎn)生價值，因此存在大量的無證房屋對外出租的情形,，本文就無證房屋對外出租可能產(chǎn)生的相關(guān)問題進行簡析,。

關(guān)于無證房屋的合同效力問題現(xiàn)行法律已有明確的規(guī)定,，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“房屋租賃合同司法解釋”）第二條規(guī)定,，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

另，2020年12月10日,，陜西省高級人民法院印發(fā)《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力若干問題的解答》的通知陜高法（2020）115號,，第8條對“違法建筑及未取得產(chǎn)權(quán)證的城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力如何認(rèn)定”進行了進一步明確：對于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同的效力問題，應(yīng)根據(jù)未取得產(chǎn)權(quán)證的原因區(qū)別處理,。原則上,，不應(yīng)以出租房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而直接認(rèn)定房屋租賃合同無效，但如果是因為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)而不能取得產(chǎn)權(quán)證的,，租賃合同無效,。出租人能夠在辦理上述建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)而未辦理，并以未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)為由請求確認(rèn)房屋租賃合同無效的,，不應(yīng)支持,。

綜合上述規(guī)定可以明確，現(xiàn)行法律認(rèn)定《房屋租賃合同》無效主要關(guān)注房屋是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及是否按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè),，導(dǎo)致《房屋租賃合同》無效的原因僅限上述兩原因,，若因其他原因?qū)е路课菸慈〉卯a(chǎn)權(quán)證不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同無效,。法律之所以盡可能限縮合同無效的情形和范圍,，其目的在于盡可能鼓勵交易和保護承租人利益，否則將助長出租人以合同無效為由逃避責(zé)任,。也正是基于上述原因,，陜西高院對未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致合同無效明確了例外情形，即出租人如在房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證上明顯惡意,，其請求確認(rèn)《房屋租賃合同》無效,，法院不予支持，此規(guī)定系前述立法思想的深化,，同時也是誠實信用原則的體現(xiàn),。

關(guān)于合同無效的過錯認(rèn)定,，通常情況下出租人出租無證房屋負(fù)有主要過錯，但同時需要結(jié)合當(dāng)事人在訂立《房屋租賃合同》時對無證事實的披露情況和知曉情況綜合認(rèn)定：

第一種情形：出租人在出租房屋時未告知承租人該房屋屬于無證房屋,，或者提供虛假的證件,。

在此種情形下，出租人負(fù)有主要過錯,，如果承租人盡到了一般人的注意義務(wù)和形式審查義務(wù),，則承租人所負(fù)過錯比例較小,。

第二種情形：出租人在出租房屋時明確告知承租人該房屋屬于無證房屋，并且在《房屋租賃合同》中明確約定：房屋性質(zhì)屬于無證房,，承租人對此已知悉,，自愿接受并使用該房屋，今后不得以出租人提供的房屋沒有取得相關(guān)證件為由提出解約要求,，或提出任何賠償要求,。

在此種情形下，出租人和承租人雙方均有過錯,，且法院通常會認(rèn)定承租人繼續(xù)承租房屋并進行裝修,，屬于擴大損失和冒險行為，顯然過錯更大,。

就房屋租賃關(guān)系而言,，主要的損失在于承租人的裝修損失,。根據(jù)《民法典》第一百五十七條關(guān)于民事法律行為無效的規(guī)定，《房屋租賃合同》無效后需按照如下步驟處理：

1,、出租人和承租人進行雙返

（1）承租人向出租人返還房屋,，出租人向承租人返還未使用期限部分的租金，針對不能返還或者沒有必要返還的應(yīng)當(dāng)折價補償,，如果出租人有收取保證金亦應(yīng)當(dāng)返還,。另，因房屋出租不涉及物權(quán)轉(zhuǎn)移問題,，暫不需要考慮房屋增值或者貶值的情況,，但如果承租人故意或者重大過失造成房屋損壞應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

（2）出租人可以主張參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付房屋占有使用費,，如已經(jīng)支付則不存在返還問題,。

2、根據(jù)過錯分擔(dān)裝修損失,。就承租人的裝修損失而言,，需要區(qū)分該裝修是否取得出租人同意進行處理；

（1）如果承租人經(jīng)出租人同意的裝修,，根據(jù)出租人是否同意利用進行處理,，如出租人同意利用則支付折價款，如出租人不同意利用則根據(jù)雙方過錯比例分擔(dān)損失,。

（2）如果承租人未經(jīng)出租人同意的裝修,，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失，在此情況下出租人原則上不承擔(dān)責(zé)任，但實踐中此種情形較少見,。

1,、無證房屋基本上未進行竣工驗收和消防驗收,，其本身不屬于合法房屋，亦存在潛在安全風(fēng)險,，通常情況下出租人出租此類房屋負(fù)有主要過錯,，即在發(fā)生火災(zāi)等安全事故造成損失時出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。如果承租人對無證房屋及未通過消防驗收等事實知情,，則承租人亦存在過錯,，則根據(jù)過錯分擔(dān)部分責(zé)任。

2,、《民法典》第七百一十一條規(guī)定了承租人正當(dāng)使用租賃物的責(zé)任,，如果安全事故是承租人原因所致（如自行加裝配電箱、拆改電路,、改變房屋結(jié)構(gòu)等）,，則法院會綜合案件實際情況判定出租人和承租人分擔(dān)損失，此種情況下雙方平均承擔(dān)責(zé)任的可能性較大,。

1,、陜西溫商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、西安華悅置業(yè)有限公司與西安石油機械有限公司租賃合同糾紛（2018）陜01民終10221號

【裁判觀點節(jié)選】華悅公司提交的發(fā)票及施工協(xié)議可以證明其因火災(zāi)導(dǎo)致的損失95000元,。經(jīng)查,，起火的配電箱系溫商公司自行加裝的，起火原因為電氣線路故障引起,，華悅公司至今未辦理案涉房屋消防驗收,。一審綜合本案實際情況,，判決上述損失由華悅公司和溫商公司各半承擔(dān),，與法不悖。

2,、上海滬光消防器材廠與上海市浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)張橋服裝店房屋租賃合同糾紛（2015）浦民一（民）初字第17221號

【裁判觀點節(jié)選】本院認(rèn)為,，系爭房屋無產(chǎn)權(quán)證和合法建設(shè)手續(xù)，原,、被告就該房屋簽訂的房屋租賃合同應(yīng)依法被確認(rèn)為無效,。原告將無證房屋出租給被告經(jīng)營使用，其應(yīng)承擔(dān)合同無效的主要過錯責(zé)任,，被告承租時對房屋的合法性未盡到必要的審核注意義務(wù),，其自身亦有過錯。

法律規(guī)定，合同無效的,，因該合同取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價補償,。原告要求被告遷出并返還系爭房屋，并支付自2015年1月1日起至實際返還房屋之日止的使用費,，具有法律依據(jù),。合同本屬無效，原告要求依據(jù)合同（無效）約定的每日每平方米4元的標(biāo)準(zhǔn)支付使用費,，本院不予支持,，使用費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照原租金標(biāo)準(zhǔn)為宜。 

合同無效,，原告再行占有保證金已無合同依據(jù),，應(yīng)予退還。在被告未就其主張的裝修損失提供必要證據(jù)的情況下,，鑒定機構(gòu)依據(jù)2000定額的計價規(guī)則進行鑒定,，其出具的鑒定意見具有客觀性，原告主張的鑒定異議,，本院不予采納,。對裝修損失，原告依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯賠償責(zé)任,，本院在裝修折舊基礎(chǔ)上,，根據(jù)合同無效的過錯責(zé)任及合同（無效）實際履行情況酌情確定。被告就其主張的庫存損失未提供證據(jù),，客觀上至今其仍在租賃房屋內(nèi)正常經(jīng)營,，另外被告主張的生活來源損失不屬因合同無效導(dǎo)致的損失范圍，故被告要求原告賠償上述兩項損失,，無事實和法律依據(jù),。

1、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2020）

第二條  

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

第三條 

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

第四條  

房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的,，人民法院一般應(yīng)予支持,。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照民法典第一百五十七條和本解釋第七條,、第十一條,、第十二條的規(guī)定處理。

第七條  

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃合同無效時,，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有,；不同意利用的，可由承租人拆除,。因拆除造成房屋毀損的,，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有；不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

第十一條  

承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān),。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持。

2,、陜西省高級人民法院《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力若干問題的解答》的通知 陜高法（2020）115號

第8條 違法建筑及未取得產(chǎn)權(quán)證的城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力如何認(rèn)定

違法建筑包括未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的房屋和雖經(jīng)批準(zhǔn)但超過使用期限的臨時建筑等,，當(dāng)租賃標(biāo)的物確屬違法建筑時，出租人與承租人訂立的租賃合同無效,，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限等消除合同無效事由出現(xiàn)的,，應(yīng)認(rèn)定合同有效,。

對于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同的效力問題,，應(yīng)根據(jù)未取得產(chǎn)權(quán)證的原因區(qū)別處理。原則上,，不應(yīng)以出租房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而直接認(rèn)定房屋租賃合同無效,，但如果是因為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，租賃合同無效。

出租人能夠在辦理上述建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)而未辦理,，并以未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)為由請求確認(rèn)房屋租賃合同無效的,，不應(yīng)支持。

3,、《民法典》

第一百五十七條  

民事法律行為無效,、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償,。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失,；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。法律另有規(guī)定的,，依照其規(guī)定。

第七百一十一條  

承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請求賠償損失。