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導(dǎo)語 對(duì)于購(gòu)房者來說,，最煩心的事莫過于遇到爛尾樓，既不能順利入住,，又影響自己的生活,，那么遇到爛尾樓，購(gòu)房者該如何維權(quán)呢,？ 本文作者丨王玉臣 遇到爛尾樓,，要想維權(quán)，首先要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)：業(yè)主往往是后知后覺,，最容易房錢兩空的,，主要原因一般有三個(gè)：1、一般開發(fā)商資金鏈斷裂,，民間資本和各大銀行會(huì)第一時(shí)間出手，第一時(shí)間起訴,，第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn),。其中就包括很多業(yè)主購(gòu)買的房屋,。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會(huì)第一時(shí)間去申請(qǐng)法院執(zhí)行,，拍賣查封的房產(chǎn),，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。2,、開發(fā)商也往往會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),。在民間資本和銀行動(dòng)手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步,。利用施工單位虛報(bào)工程款,，利用員工虛報(bào)工資已經(jīng)不是秘密的秘密。3,、在先天上,，業(yè)主就屬于弱勢(shì)群體，得到信息的時(shí)間往往是最晚的,，反應(yīng)也是最慢的,。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購(gòu)買了爛尾樓的業(yè)主,，有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺,。該出手的時(shí)候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰,，夢(mèng)想打順風(fēng)車,，等到最后房錢兩空。而且,，還有不少的業(yè)主迷信信訪,，對(duì)信訪有種迷之自信，往往錯(cuò)失挽回?fù)p失的良機(jī),。所以,，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動(dòng),，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主,，利用一切合法合規(guī)的法律手段：1、強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要,。組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素,。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個(gè)維權(quán)集體是自由的、極為松散的,、沒有約束的,，就像是一個(gè)部隊(duì)沒有軍師旅團(tuán)營(yíng)連，沒有嚴(yán)格的軍紀(jì),，沖鋒的號(hào)剛剛響起,，就已經(jīng)潰不成軍,。2、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要,。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力,，業(yè)主代表叛變、或被收買,。所以選擇業(yè)主代表十分重要,，一定要人品好，有時(shí)間,，有頭腦,，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對(duì)不能只有一個(gè)兩個(gè),，一定要有多個(gè),，且人數(shù)是單數(shù)。3,、一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制,。在維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機(jī)制,，維權(quán)很容易走向失敗,。維權(quán)的時(shí)候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀,，既不想付出,，又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)需要沖鋒的時(shí)候,，“聰明人”們或高呼著沖啊,，但是腳步卻往后退著；或躲的遠(yuǎn)遠(yuǎn)地,，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖,。當(dāng)可能出現(xiàn)成果的時(shí)候，“聰明人”們理直氣壯,、心安理得地站出來了,。沒有反搭便車機(jī)制的結(jié)果就是沖鋒的人，真正付出的人被踩死在前進(jìn)的過程中,，最終導(dǎo)致整個(gè)維權(quán)嗚呼哀哉,。在我們團(tuán)隊(duì)辦理這類的案件的時(shí)候，在和購(gòu)房人建立委托關(guān)系前,，我們會(huì)提出一個(gè)要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則,。如果業(yè)主不簽署這兩個(gè)文件，這個(gè)案子我們一定不會(huì)接。4,、盡快提起訴訟,，盡快行使購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán),。如果樓盤徹底爛尾了,，沒有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用,，可以立刻起訴要求解除合同,，返還購(gòu)房款。這個(gè)時(shí)候,，有不少人可能會(huì)有一種誤區(qū),，樓盤早被封了，銀行,、債權(quán)人,、施工人早查封了無數(shù)遍了，我們就算訴了也拿不回錢,。施工人有優(yōu)先受償權(quán),，銀行、債權(quán)人又有抵押權(quán),，也有優(yōu)先權(quán),。而我們購(gòu)房人什么都沒有？實(shí)際上則不然,，相對(duì)于施工人,、抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)，還有一個(gè)更優(yōu)先的權(quán)利,，那就是購(gòu)房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán),。但是這個(gè)優(yōu)先受償權(quán)的行使前提是：必須要起訴，要進(jìn)入法律程序,。否則等銀行,、施工人等已經(jīng)把錢劃走了，再起訴,，有優(yōu)先權(quán)也白搭,。5、必要的時(shí)候,，可以申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn),，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。6,、如果樓盤前景還不錯(cuò),，相關(guān)的政府部門也很給力，也可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個(gè)新的開發(fā)商接盤,。總之,，一切皆要爭(zhēng)先，否則悔之晚矣,。排版編輯丨馮佳欣 
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