我這朋友在雙方父母的幫助下，買了婚房,，這是好事呀,，但是，咨詢完中介后,，她不符合北京買房的條件,，社保還沒有到5年。也即是說,，買了房,，房產(chǎn)證上也只能寫一個(gè)人的名字。

咱們都知道房產(chǎn)證是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明,。也就是只有在房產(chǎn)證上有你的名字,，這個(gè)房子才是你的房子。你們雙方出資買的房,，登記在一人名下,，這個(gè)怎么辦？

我給他支了幾招,，其中一招是在房產(chǎn)證上加名,。

房產(chǎn)證加名可不是在房產(chǎn)證添上一筆就了事，從法律意義上來說是增加房屋的共有權(quán)人,。那么房產(chǎn)證加名該如何操作呢,？為了幫助我朋友,，我咨詢不動(dòng)產(chǎn)登記中心,。

房產(chǎn)證加配偶的名分為幾種情況：

1、婚姻關(guān)系存續(xù)期間房產(chǎn)證加名

若是沒有貸款,，雙方帶好帶好三證(結(jié)婚證,、身份證、房產(chǎn)證)正本及復(fù)印件,，去房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理即可,，北京市通州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心只收取20塊的工本費(fèi)即可辦理。非常簡(jiǎn)單,。

若是有貸款,，除了需要上述條件之外,，還需要征得銀行的同意或者提前還清所有的貸款。（提示：在辦理之前,，務(wù)必先跟銀行溝通,，必要的時(shí)候，讓銀行跟不動(dòng)產(chǎn)登記中心電話先聯(lián)系,，再去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理,。）

2、非婚期間房產(chǎn)證加名或者更名,，比較復(fù)雜,，該辦理方式不僅適用于“配偶”，還適用女兒或父母,、親人等,。

不能直接添加“配偶”名字，需要以贈(zèng)與或者買賣等方式加名或者更名,。

若是以贈(zèng)與方式,，需要簽署贈(zèng)與合同，然后到公證處辦理公證,。

若是以買賣方式,，需要簽署買賣合同，繳納相關(guān)稅費(fèi),，然后辦理,。

需要注意的是，在實(shí)踐中,，若是有貸款的,，銀行一般不會(huì)同意，因?yàn)樵诤炗啺唇屹J款合同時(shí),，一般銀行都會(huì)聲明不能隨意更改借款人,。

簽合同時(shí)抵押人是一人，銀行只對(duì)這一個(gè)人的征信等進(jìn)行調(diào)查,。如果產(chǎn)權(quán)人變成兩個(gè),，銀行就得對(duì)另一個(gè)人進(jìn)行重新調(diào)查，如果此人的征信有污點(diǎn),，還會(huì)影響到貸款合同,。

房貸合同涉及貸款利率等問題，目前一套房和二套房的利率是不同的,，原來銀行只調(diào)查一個(gè)人的購(gòu)房情況,，現(xiàn)在加了一個(gè)人，如果這個(gè)人已經(jīng)有多套房產(chǎn),，那么房貸利率還得重新計(jì)算,。

因此,，在房產(chǎn)證上加名須經(jīng)過銀行批準(zhǔn)，一般銀行規(guī)定,，房貸沒有還完是不能加名的,。

那問題來了，婚前婚后有啥不同,？

婚前加名：房子為一方婚前個(gè)人購(gòu)買的,，雙方未辦理結(jié)婚手續(xù)，想要加上另一半的名字,，需通過二手房轉(zhuǎn)讓或者贈(zèng)與的方式,，這種情況下要交納契稅、個(gè)人所得稅,、增值稅等稅費(fèi),。也即是走買賣和贈(zèng)與的方式。

婚后加名：夫妻婚后,，房產(chǎn)證上只有一方的名字,，想把對(duì)方的名字也加上，若是沒有按揭貸款,，只需要雙方持結(jié)婚證,、身份證、房產(chǎn)證,，到房管局辦事大廳填寫一份雙方共同擁有該房產(chǎn)的申請(qǐng),，費(fèi)用包含配圖費(fèi)、登記費(fèi)等,。

提醒：無論房產(chǎn)是婚前還是婚后購(gòu)入的,，如果還在按揭中，想加名字流程更復(fù)雜,！

假如是婚前房產(chǎn),，之后在房產(chǎn)證加上了另一方名字，萬一離婚了,，房產(chǎn)該如何分配,？

離婚有財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，有協(xié)議的從協(xié)議,，沒有協(xié)議的,，還需要綜合考慮各方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素,。

就像我朋友這事,，也是我給支的第二招：簽署婚內(nèi)協(xié)議。

自婚姻法解釋三出臺(tái)后,，婚內(nèi)是可以簽署財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的,。只要當(dāng)事人之間的約定沒有違法法律,，那么他們約定的內(nèi)容就是有效的，并受到法律保護(hù)的,。這就表明婚內(nèi)的任何財(cái)產(chǎn)都可以是個(gè)人財(cái)產(chǎn),。

沒有協(xié)議的，那么首先得明確婚前的房產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn),。

有人會(huì)問,，都結(jié)婚了，如何界定個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)?

婚后取得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方財(cái)產(chǎn)的,，由《婚姻法》第十八條規(guī)定,，具體包括：

①一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;

②遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn);

③一方專用的生活用品;

④其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn),。

好,，回到我們上面的問題，婚前房產(chǎn),，加名離婚時(shí)房產(chǎn)如何分配,？

如果是婚前購(gòu)房且沒有共同還貸部分，那么離婚時(shí),，如果房產(chǎn)證只有一方名字,，那么房產(chǎn)就屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，歸產(chǎn)權(quán)方所有,。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字,，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，協(xié)議分割,，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割,。

舉個(gè)例子：

女方小金在結(jié)婚前全款買了一套房子，登記在女方名下,，婚后也沒有加上男方的名,，那么若是離婚，就沒有男方什么事了,，因?yàn)閷儆谂降膫€(gè)人財(cái)產(chǎn),。

如果是婚前購(gòu)房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時(shí),，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定,，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,；

這句話比較拗口，簡(jiǎn)單說就是：女方小金在結(jié)婚前買房,，支付了首付款款,，登記在女方名下,，婚后也沒有加上男方的名，那么若是離婚,，房產(chǎn)歸女方,，共同還貸的錢和房屋增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn)來分割。

如果婚后房產(chǎn)證上加了另一方名字,，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn),，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割,。

若是婚后加上了男方的名,，那么有協(xié)議的就從約定，沒有約定的就法定,。

下面跟大家探討一下今天晚上話題相關(guān)的常見問題：

▊ 1,、目前離婚案件的財(cái)產(chǎn)分割，房產(chǎn)證有另一方名字和沒有另一方名字,，判決有何區(qū)別,？有名字的話就一定能分到二分之一房產(chǎn)嗎？

答：有區(qū)別,。

如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字,，另一方對(duì)房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時(shí)并不一定就是二分之一,。關(guān)于分割,，有協(xié)議的從協(xié)議，沒有協(xié)議的,，還需要綜合考慮各方對(duì)房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素,。

如果是婚前購(gòu)房且沒有共同還貸部分，房產(chǎn)證只有一方名字,，那么離婚時(shí)房產(chǎn)就屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),，歸產(chǎn)權(quán)方所有；如果是婚前購(gòu)房且沒有共同還貸部分,，房產(chǎn)證上加了另一方名字,，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)協(xié)議分割,，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割,。

如果是婚前購(gòu)房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時(shí),，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定,，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償,；如果房產(chǎn)證上加了另一方名字,，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財(cái)產(chǎn),，協(xié)議分割,，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

如果有貸款未還清,，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定,。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理,。如果屬于一方婚前購(gòu)買,、婚內(nèi)還貸的，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還,，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。

▊ 2、假設(shè)婚前房產(chǎn)證上只有夫妻一方名字,，那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一樣嗎,？在離婚判決時(shí)會(huì)產(chǎn)生影響嗎？

答：產(chǎn)權(quán)證上加名字性質(zhì)上屬于一方對(duì)另一方的贈(zèng)予,，因此,，婚前或婚后加從法律效力上來說并無區(qū)別。

▊ 3,、如果離婚時(shí),，房產(chǎn)還有貸款沒有還清，那么又分幾種情況,？分別可能如何判決,？

如果有貸款未還清，還要區(qū)別該房產(chǎn)本身屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確定,。如果屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn),，則未還貸部分作為夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理。如果屬于一方婚前購(gòu)買,、婚內(nèi)還貸的,，則未還清的貸款作為該產(chǎn)權(quán)人個(gè)人債務(wù)繼續(xù)償還，已經(jīng)償還的部分及其增值作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,。

▊ 4,、婚前財(cái)產(chǎn)公證、房產(chǎn)證加名字哪個(gè)效力更大,，或者說更加優(yōu)先,？有沒有必要“雙管齊下”？

答：無論哪種方式，房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)以最后產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),。因此,，婚前財(cái)產(chǎn)公證或者房產(chǎn)證加名字時(shí)最好各方能簽署協(xié)議，對(duì)于產(chǎn)權(quán)份額及分割方式等進(jìn)行明確,，避免矛盾,。