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前天在BTV財(cái)經(jīng)錄節(jié)目,，主持人問『地產(chǎn)營(yíng)銷人』：到底該如何定義改善住宅,？其實(shí),，改善對(duì)于每個(gè)購(gòu)房者的訴求是不一樣的。有的在意戶型,，有的在意區(qū)域，有的在意周邊環(huán)境,，不同權(quán)重，定義不同類型的改善住宅。簡(jiǎn)單說,，只要是讓居住體驗(yàn)更好，生活質(zhì)量更高，都可歸為改善住宅,。今年，是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善大年,。供應(yīng)開始增加,，產(chǎn)品也變得豐富,，增加了入手契機(jī)。不過,，高品質(zhì)的改善住宅，也相應(yīng)抬高了購(gòu)房門檻,，改變了置業(yè)邏輯,。人們買一次房，需要解決更長(zhǎng)遠(yuǎn)居住問題,，中間也許7—10年都不會(huì)再換房,，這就催生了對(duì)品質(zhì)和生活更高追求， “一步到位”是很多改善人群的內(nèi)心想法,。去年,，改善產(chǎn)品相對(duì)集中的西五環(huán)一線，屢屢出現(xiàn)爆款項(xiàng)目,，即使有些新盤賣到7萬+,，也都斬獲熱銷業(yè)績(jī)，一方面說明需求潛力巨大,，另一方面也能看到產(chǎn)品力上的明顯進(jìn)步,。如果從新一代改善住宅中尋找些許產(chǎn)品進(jìn)化的共性,，『地產(chǎn)營(yíng)銷人』著重分享以下幾點(diǎn)：對(duì)比前幾年的項(xiàng)目,，會(huì)發(fā)現(xiàn)如今市場(chǎng)上的改善新品都愈加重視采光度提升,，讓空間變得更加敞亮,，由此作為創(chuàng)新突破點(diǎn),。北方居住對(duì)于陽光十分珍惜，擴(kuò)大窗扇的尺寸，增加采光轉(zhuǎn)角的設(shè)計(jì),，對(duì)于提升室內(nèi)光亮度有明顯效果,。如果大窗再能和飄窗設(shè)計(jì)結(jié)合起來，生活場(chǎng)景和功能亦能豐富,，舒適度能進(jìn)一步改善,。另外，『地產(chǎn)營(yíng)銷人』多年調(diào)研也發(fā)現(xiàn),，很多傳統(tǒng)住宅北向的窗戶明顯偏小,，在沒有陽光射入的前提下，常常顯得陰暗,。因此新一代產(chǎn)品也開始加大北向臥室或書房的采光面,，通過配置落地窗、增加轉(zhuǎn)角等方式,，讓所有居室獲得均衡體驗(yàn),。這樣，南北窗體的加大,，也增強(qiáng)了通透感,，實(shí)現(xiàn)了更佳的空氣對(duì)流，對(duì)于健康居住大有裨益,。我們說,，改善一定是戶型面積變大嗎,？其實(shí)不然。買房人要的是空間感的擴(kuò)大,，而非簡(jiǎn)單的面積指標(biāo),。新一代改善產(chǎn)品考慮到總價(jià)適度，一般面積不會(huì)過大,，但開發(fā)商把更多心思用在了如何提升空間使用率上,。看起來大和用起來大,，對(duì)于居者更有意義,。空間使用率的提升源于三個(gè)方面：一是建筑形態(tài)決定，多層洋房產(chǎn)品公攤最小,，往往使用率最高,。一般住宅使用率不會(huì)超過80%，而洋房在85%以上并不稀奇,；二是合理戶型設(shè)計(jì),，當(dāng)室內(nèi)沒有太多走道和不必要的面積浪費(fèi),，生活有效空間就能相應(yīng)變大；另外部分拓展面積的附贈(zèng),，也能增加空間獲得感,。三是精裝設(shè)計(jì)的實(shí)用，如今精裝追求簡(jiǎn)約風(fēng),，更注重功能的實(shí)用和巧妙的設(shè)計(jì),，不喧賓奪主，提前為居者著想,，優(yōu)化空間,，預(yù)留場(chǎng)景，變相提升空間使用率,。純住宅品質(zhì)與限競(jìng)房的顯著不同,，可能園林景觀是一道分水嶺,。因?yàn)橄薷?jìng)房對(duì)開發(fā)成本更為敏感，往往在園林景觀的投入相對(duì)有限,。從不少交房后的限競(jìng)房社區(qū)也能看出來,，園林滿足基本需要，但整體做的比較簡(jiǎn)單,。面向改善的純住宅,，在園林上投入的成本和心力會(huì)更大，一方面綠化樹種的選擇會(huì)注重品質(zhì),；另一方面景觀的主題和功能會(huì)更豐富多元,。有一點(diǎn)感觸，但凡敢于把中國(guó)傳統(tǒng)園林成體系引入社區(qū)的項(xiàng)目,，往往造價(jià)不會(huì)低,。另外，在期房階段,，能展示更多景觀效果圖示意的樓盤,，一般代表了開發(fā)商的重視程度和營(yíng)造力度。說了以上產(chǎn)品力進(jìn)化的部分特征,，能直觀感受到改善住宅品質(zhì)在提高,。不過，有的項(xiàng)目早在去年就前瞻性的做出了示范,，為改善進(jìn)階提供了明確方向,，同時(shí)也引領(lǐng)了需求，獲得了熱銷,。在西五環(huán)一線的品質(zhì)住宅中,，熙悅天寰是產(chǎn)品力價(jià)值比較突出的一個(gè)樓盤,。在去年上半年，其亮相產(chǎn)品打造的各方面都做到領(lǐng)先一步,，獲得市場(chǎng)認(rèn)可,，持續(xù)保持熱銷態(tài)勢(shì),。 
特別是今年進(jìn)入春季,，熙悅天寰周均到訪客戶約有500組，月均認(rèn)購(gòu)額達(dá)3億+,，成為改善行情啟動(dòng)后,，西部最受追捧的樓盤之一。該項(xiàng)目靠近西五環(huán),，在石景山與豐臺(tái)交匯處,，是由金茂、保利,、首開三家國(guó)有房企打造的低密洋房社區(qū),。地塊規(guī)劃容積率僅1.1，在可以做別墅的前提下,，為了保障居住的均衡,、產(chǎn)品的均質(zhì)、圈層的統(tǒng)一,，開發(fā)商定位為全部洋房規(guī)劃,，降低了購(gòu)入門檻，最大化的提升了居住舒適度,。
景區(qū)腹地,，六園環(huán)抱，區(qū)域綠化率超50%熙悅天寰坐落于西五環(huán)園博園畔,，被一河,、五湖、六園環(huán)抱,，百傾水域,，千傾綠植覆蓋，占據(jù)天然生態(tài)資源優(yōu)勢(shì),。項(xiàng)目所在的長(zhǎng)辛店生態(tài)城是北京首個(gè)生態(tài)城,，也是城六區(qū)唯一綠化率超過50%的區(qū)域。熙悅天寰也成為北京首個(gè)低碳社區(qū)示范項(xiàng)目,。項(xiàng)目周邊被超2千公頃“六園”環(huán)抱,，北側(cè)園博園作為熙悅天寰后花園，是永定河綠色生態(tài)發(fā)展帶核心區(qū),，也是國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū),。西南北宮國(guó)家森林公園,，是距離市中心最近、最大的國(guó)家級(jí)森林公園,。
其他如：蓮石湖公園,、永定河森林公園、曉月郊野公園,、綠堤公園等分布在側(cè),，為居住制造了天然氧吧。
經(jīng)歷疫情之后,，人們對(duì)自然宜居有了更強(qiáng)烈的追求,。熙悅天寰的生態(tài)資源讓很多人如愿以償。區(qū)域借助中關(guān)村豐臺(tái)園區(qū)（西區(qū)）商業(yè)及服務(wù)配套規(guī)劃利好,，新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快車道,，未來預(yù)計(jì)約2800家高新企業(yè)進(jìn)駐。再加上新首鋼高端產(chǎn)業(yè)輻射和冬奧契機(jī),，熙悅天寰所在板塊價(jià)值有望逐年走高,。熙悅天寰的社區(qū)園林是一大亮,。項(xiàng)目著意打造的京西禮制園林意境與外部生態(tài)景區(qū)交相輝映，相得益彰,。項(xiàng)目特邀知名奧雅景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),，以清代宮廷畫家郎世寧《雍正十二月行樂圖》為藍(lán)本，精心營(yíng)造“兩軸,、兩環(huán),、十二園”，構(gòu)建有山有水有園的森態(tài)居住空間,。門,、庭、堂,、廳,、苑、園,、巷,、府，八重歸家禮制,，一步一景,，從進(jìn)入社區(qū)大門，至節(jié)點(diǎn)組團(tuán)、再到歸家小巷,，十字主次軸線串聯(lián)多景觀組團(tuán),，疊泉、假山,、林蔭,、亭臺(tái)、草地,，每一個(gè)小品都值得駐足,。
園區(qū)兩條主軸線承襲恭王府五進(jìn)制歸家文化。山環(huán)與水環(huán)在一靜一動(dòng)之間穿插交錯(cuò),。兩環(huán)周邊,，在樓棟間,、行道巷間,、以及樓棟前，均設(shè)置精致點(diǎn)景進(jìn)行布置,，“行樂十二園”妙趣橫生,。
熙悅天寰利用地形高差，塑造垂直五重園林景觀,。上層喬木,、中上層花喬、中層花喬,、點(diǎn)景植物灌木,、下層水生、花被,，草坡等地被植物,，綠化層次豐富。在功能上,，引入全齡化沉浸式理念,，利用身體健康、心理健康,、社交健康“三感”體驗(yàn),，配置有氧書吧、社區(qū)療養(yǎng)花園,、親子互動(dòng)樂園等場(chǎng)域,，導(dǎo)入全年齡、全家庭運(yùn)動(dòng)體系,。
整體園林,，無論觀賞，還是互動(dòng),，都打造的十分到位,，體現(xiàn)了開發(fā)商投入力度和重視程度,。熙悅天寰屬純低密洋房社區(qū),，共計(jì)28棟樓，均為6-9層住宅建筑,，在一“街”三“坊”的T型景觀序列中,，打造為3組圍合式居住組團(tuán)。每個(gè)組團(tuán)由建筑的錯(cuò)動(dòng),、景觀花園予以圍合,，約40-50米超寬樓間距，帶來?xiàng)潡澅@,、戶戶看景的效果,。項(xiàng)目低密居住的優(yōu)勢(shì)，讓人均占有綠地比例成倍增加,，戶均占有綠地面積約33平米,，遠(yuǎn)高于小高層和高層住宅規(guī)劃的社區(qū)。另外,，熙悅天寰為了改善采光通風(fēng)體驗(yàn),，以極致窗墻比開創(chuàng)了新一代改善產(chǎn)品立面設(shè)計(jì)先河。每一個(gè)房間的窗比一般戶型都要大,，且所有北向居室,，均設(shè)計(jì)為全落地窗，光線十分充足,，觀景更為酣暢,。
項(xiàng)目擁有89㎡三居、108㎡四居,、138㎡寬廳四居室三款產(chǎn)品,，功能強(qiáng)大，無面積浪費(fèi),，拓展面積豐富,，使用率高達(dá)約85-91%，實(shí)際空間觀感明顯超越戶型面積指標(biāo),。
建面約89㎡功能三居,，三面寬朝南，享有9.6㎡南向超大面寬,，為同類產(chǎn)品中南向尺度最寬的戶型,，且南向空間均附帶飄窗，得房率高達(dá)約86%?？蛷d與南向次臥相連,，隔斷靈活，可根據(jù)需求改造為6.3米超大尺度寬廳,。 
面向改善約108㎡四居戶型,，擁有其他項(xiàng)目140-160㎡的空間感受。格局方正,，南北通透,；南向三面寬長(zhǎng)達(dá)10.3米，南向同為全配飄窗,，采光觀景出眾,；餐客相連，空間寬敞,。
北側(cè)多功能房空間靈動(dòng),，可根據(jù)需求自由拆分，連通雙兒童房,，或作為茶室和書房,，更可完全打開連接餐客廳,，實(shí)現(xiàn)極致通透,。另一個(gè)建面約138㎡四居戶型，得房率約90%,，南向“3+1”面寬設(shè)計(jì),，整體約13.3㎡豪宅巨幕尺度，擁有平墅體驗(yàn),。約6米超大寬廳可盡享陽光,，預(yù)留多功能變幻；主臥尺度舒適,，設(shè)轉(zhuǎn)角飄窗,，附帶充足衣帽收納空間。該戶型自去年推出以來,，堪稱改善產(chǎn)品經(jīng)典之作,。
項(xiàng)目深度生活洞察，融入91項(xiàng)精裝細(xì)節(jié),，全面解決生活痛點(diǎn),。全屋凈水、環(huán)保建材,、新風(fēng)系統(tǒng),，提供體貼健康保障。高儀、伊萊克斯等德國(guó)一線廚衛(wèi)品牌,，向高端項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)看齊,。另外，社區(qū)注重科技導(dǎo)入,，提升智慧應(yīng)用,，包括主衛(wèi)配送智能馬桶蓋、首二層啟動(dòng)紅外幕簾,，全社區(qū)鋪設(shè)人臉識(shí)別與梯控設(shè)施,，使生活更便利、更安全,、更舒適,。
今年，北京樓市的改善序曲剛剛奏響,，買房人可以盡情比較,。『地產(chǎn)營(yíng)銷人』提示的最后一點(diǎn)是：產(chǎn)品力固然重要,，但性價(jià)比更為關(guān)鍵,，兩者疊加尋找，好房真不多,。
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