前不久看到這樣一則新聞，蘇州某小區(qū)將原來的物業(yè)“辭退”,，進而邀請了日本物業(yè)管理公司入駐,，還特別設(shè)置了“歡迎儀式”，儀式上鞭炮齊鳴仿佛過年一樣,。而這個消息引發(fā)了網(wǎng)友廣泛討論,，有網(wǎng)友認為物業(yè)公司就應(yīng)該全面取消，自行管理,。也有網(wǎng)友認為請物業(yè)是業(yè)主自己花錢,，都是為了生活過得舒適一些。也有人認為引進國外物業(yè)公司能增加市場良性競爭,。

事實上,，無論這個做法正確與否，背后都反映出了當下很多小區(qū)物業(yè)都存在問題,，物業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷,，并且市場服務(wù)水平千差萬別。比如廣西某小區(qū),，業(yè)主被小區(qū)內(nèi)的銀環(huán)蛇咬傷,，隨后還被物業(yè)告上了法庭，原因是不肯繳納物業(yè)費,。也有物業(yè)服務(wù)很好的小區(qū),，比如前陣子山東菏澤一小區(qū)的物業(yè)公司撤下廣告牌，換成了5位戍邊英雄的照片，呼吁大家不要忘記英雄,。

近幾年,，有關(guān)“取消物業(yè)”的呼聲越來越高，從很多業(yè)主反映的情況來看,，很多物業(yè)都存在這些問題：1、收費標準不透明,，胡亂收費,；2、利用小區(qū)的“公共區(qū)域”盈利,，影響業(yè)主正常生活,；3、服務(wù)態(tài)度差,，業(yè)主反映的問題不予解決,；4、“服從者”變?yōu)椤肮芾碚摺?，制定不合理條款,；5、采取一些不合理的手段強制收取物業(yè)費,。

很多人都認為物業(yè)可以全面取消,，自己來進行管理。但實際上實施起來卻很難,，過去一般都是多層住宅小區(qū),，整個小區(qū)只有幾百家住戶，所以可以自行管理,。但如今基本上都是高層住宅小區(qū),，整個小區(qū)可能有上萬戶，真正管理起來也是十分困難,。而一旦全面取消,，對于一些表現(xiàn)很好的物業(yè)來說也有失公平，在找到更好的替代服務(wù)之前,，物業(yè)全面取消是很困難的,。

雖然物業(yè)無法全面取消，但對于業(yè)主來說同樣有好消息,，在今年起正式生效的《民法典》中對于物業(yè)進行了全面的規(guī)范,，其中包含取消物業(yè)、公共區(qū)域的收費以及物業(yè)相關(guān)行為規(guī)范等三項“新權(quán)益”,，業(yè)主應(yīng)提前知曉,。

1、物業(yè)是否取消，由業(yè)主說了算

以前業(yè)主想要更換物業(yè)其實是很麻煩的,，流程復(fù)雜,，等待時間也很長，并且最終成功的例子也很少,，往往以失敗告終,，很多忍受不了的業(yè)主只能選擇搬離出去住。但《民法典》將這一流程進行了優(yōu)化,，在第278條,、284條明確規(guī)定：

業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理,。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，業(yè)主有權(quán)依法更換。此項為業(yè)主共同決定事項,，應(yīng)當有2/3的業(yè)主共同參與表決,，且同意的人數(shù)超過50%才可以取消。

也就是說,，新規(guī)下取消物業(yè)僅需2/3的業(yè)主參與,，并且贊同比超過50%就可以更換當前物業(yè)。這樣做還有一個好處,，那就是十分人性化,，尊重了絕大多數(shù)的業(yè)主意見，同時也排除了少部分業(yè)主對于當前物業(yè)存在的偏見行為,。

2,、公共區(qū)域的劃定，且收入歸全體業(yè)主所有

一些物業(yè)往往存在這樣的行為,，比如將小區(qū)的公共道路規(guī)劃停車場,，租給外來車輛停放，阻礙了小區(qū)正常交通,，也增加了外來流動人員隱患,。或者在小區(qū)內(nèi)電梯內(nèi)投放廣告,，小區(qū)門口增設(shè)顯示屏用于投放廣告等,，最終產(chǎn)生的收益也不屬于業(yè)主。對于這樣的情況,，《民法典》中對于相應(yīng)的公共區(qū)域進行了劃分,，除了城鎮(zhèn)公共道路、綠地或者明示了屬于個人的道路,，其余只要在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路都屬于業(yè)主共有,。物業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有,。

因此,，對于物業(yè)來說，需要使用這些公共區(qū)域必須征求小區(qū)業(yè)主同意,，同時小區(qū)業(yè)主也可以對于公共區(qū)域不合理的地方進行反饋,，比如取消外來車輛停車場等。此外,，公共區(qū)域產(chǎn)生的收益也歸屬于業(yè)主,，而業(yè)主僅僅需要支付一定的“打工費”給物業(yè)，剩余部分可以用于后續(xù)小區(qū)的維護維修等,，相當于減少了未來的支出成本,。

3,、物業(yè)資金流向必須公開透明

《民法典》第943條明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將服務(wù)的事項,、負責人員、質(zhì)量要求,、收費項目,、收費標準、履行情況,，以及維修資金使用情況,、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告,。

由于目前物業(yè)的收費并沒有一個統(tǒng)一的標準,，收取的費用也有高低之分，因此對于物業(yè)來說,，每一家多收取一點物業(yè)費,，整個小區(qū)的費用同樣是一筆不少的金額。而很多小區(qū)都沒有將收取的物業(yè)費用公開透明,，那么業(yè)主們也不知道自己的錢花在了什么地方,，這種情況下物業(yè)有了更多的操作空間。因此新規(guī)規(guī)定需要定期公開相應(yīng)的資金流動情況,，對于業(yè)主來說同樣是個好消息,。

與此同時，對于一些暴力收取物業(yè)費用的物業(yè)公司,，新規(guī)中對此也有了相關(guān)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)人員也不得采取停止供電、供水,、供熱,、供燃氣等方式催繳物業(yè)費。不過對于業(yè)主來說，也不能拒絕繳納相應(yīng)費用,，如果對于當前收費標準存在異議,，應(yīng)該及時反饋業(yè)主委員會或者相關(guān)部門。

對于業(yè)主來說,，上述三項“新權(quán)益”應(yīng)該提前知曉,，在今后遇到相應(yīng)的問題時，采取法律武器保護自己的權(quán)益,。你對于自己所在的小區(qū)物業(yè)有什么看法,？歡迎留言評論。