近日，廣東深圳樓市出現(xiàn)回暖跡象，部分樓盤開始大量推售,。

截至11月30日,，深圳全市共計20個樓盤取得預售證，預計17個項目于12月入市,，累計推售房源套數(shù)達12277套,。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳近半個月內(nèi)共推出5個新盤,，共有約5500套房入市,，單價從4萬元到10萬元不等，其中4天成交近200億元,。個別樓盤更是遭到搶購,，例如11月28日，萬科某樓盤半小時賣出1900套,，銷售金額突破70億元,，打破深圳有史以來的單盤銷售紀錄。

事實上不僅是深圳,，北京11月份的住宅成交額也創(chuàng)下2018年新高,，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月單月北京新建住宅成交額為251.34億元,，環(huán)比增長26%,。

類似北京、深圳等一線城市,，由于前10個月處于政策集中收緊期,，房地產(chǎn)需求方實際上一直在持幣觀望、壓抑需求,，因此,，在政策調(diào)控沒有進一步收緊的態(tài)勢下，這部分被壓抑的需求會形成“反噬”,，房地產(chǎn)市場從而出現(xiàn)回暖跡象,。

但之所以會出現(xiàn)需求的反噬，其背后的經(jīng)濟邏輯是一線城市的房價富有彈性,，在短期內(nèi)能夠托住部分市場供給增量,。對比北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場后不難發(fā)現(xiàn),，伴隨房地產(chǎn)市場火熱的都是房價的微幅下跌,。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京11月的成交均價為46457元/平方米,，環(huán)比下跌4000元/平方米。據(jù)樂有家統(tǒng)計，深圳11月新手住宅網(wǎng)簽均價為54066元/㎡,，環(huán)比下跌0.01%,。

不過需要注意的是，雖然北京,、深圳等一線城市往往是樓市的“先行者”,，但是，此次樓市的反彈并不能作為全國樓市出現(xiàn)回溫的標志,。

首先,，各級城市房地產(chǎn)市場的需求價格彈性不盡相同，一線城市相比二三四線城市的價格更富有彈性,，房價的下跌所釋放的需求量規(guī)模也遠遠大于二三四線城市,。

其次，即使是在北京和深圳,，此次樓市“回彈”也并沒有形成覆蓋整個市場的規(guī)?；瘧B(tài)勢，這也就意味著此次“回彈”并不具有一般性說明意義,。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計,，深圳11月倒數(shù)第二周共有4個項目開盤，入市一手住宅去化率約為46.8%,，其中某項目的去化率更是低至10%,，遠遠稱不上“熱盤”。

另一個需要關注的具有重要意義的指標是：去化周期,。數(shù)據(jù)顯示,，雖然深圳地區(qū)部分“網(wǎng)紅熱盤”的去化周期夸張到不足一個小時，但事實上,，11月整個深圳一手房的去化周期還是高達13.8個月,。一般而言，住宅去化周期為4-6個月才能稱為達到良好狀態(tài)的“熱市場”,，因此,，這也足以說明市場的回彈事實上只是個例。

不過,，雖然需求的回彈不具有普遍意義,，但此次出現(xiàn)的銷售“熱盤”是需求方在此輪博弈中給予供給方的回應：市場需求仍舊是具有充分活力的。

雖然目前在政策收緊的狀況下需求處于收緊狀態(tài),，但隨著此輪調(diào)控接近尾聲,，如何做到逐步釋放房地產(chǎn)市場需求，以防止“彈簧效應”導致的“理性預期泡沫”是相關政策接下來需要關注的重點,。

此外,，相對于增量市場,，房地產(chǎn)的存量市場仍舊不樂觀，尤其是二手房市場表現(xiàn)依舊冷清,，尤其在一手房房價增長乏力甚至出現(xiàn)下滑的背景下,，二手房市場的降價空間又進一步增大。房價下降空間增大導致的房產(chǎn)價值的縮水更是讓二手房主措手不及,，陷入兩難的境地,。

因此，在不考慮其他因素的情況下,，即使增量市場表現(xiàn)良好,，存量市場的空置仍舊是各地政府和房地產(chǎn)企業(yè)需要考量的問題。竊以為,，各地政府以及各大房企接下來需要不僅僅要做好增量去化,，適當?shù)南媪恳彩切枰鉀Q的另一個難題。

（作者盤和林系中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后,，為地產(chǎn)深度報道專欄作家,，以上僅為其個人觀點，不代表本報意見）