◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 大門未知子版權(quán)聲明：本文首發(fā)于掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）,，為原創(chuàng)作品,，其他公眾號(hào)轉(zhuǎn)載此文時(shí)，需在正文前署作者名,、標(biāo)來源,，并同時(shí)轉(zhuǎn)載文末二維碼，否則視作侵權(quán)。 講到日本的房產(chǎn)投資,，就一定要聊一聊北海道,。
它的房產(chǎn)市場(chǎng)“最不日本”,，你若早幾年在這里投資買地,，那是真真切切能趕上房?jī)r(jià)翻倍上漲的紅利的。根據(jù)國(guó)土交通省的統(tǒng)計(jì),，2019年日本住宅和商業(yè)用地地價(jià)漲幅最高的地區(qū)前五名,，全部被北海道包攬，漲幅最高的地區(qū)皆超過了40%,，對(duì)比一下日本全國(guó)去年的地價(jià)漲幅：但北海道也不是所有地方都大漲，它兩極分化嚴(yán)重,?？聪聢D，政府公布的公示地價(jià)（與市場(chǎng)地價(jià)有所區(qū)別）中,，札幌市的平均地價(jià)是15.5萬(wàn),，而到俱知安町就變成7萬(wàn)，再到函館,、小樽,，都是幾萬(wàn)幾萬(wàn)地掉，而前十名的后面幾位都是2萬(wàn)的檔位,。但是,，俱知安町的漲幅卻是驚人，44%,！坐函館本線從小樽站出發(fā),，1個(gè)多小時(shí)就能抵達(dá)這里。俱知安町附近從2015年開始,，成為資本的寵兒,，它的地價(jià)一路上升：2018年、2019年漲幅居然達(dá)到50%,，而到了2020年,，它已經(jīng)到了7萬(wàn)多！然而,，平均地價(jià)僅為7萬(wàn)日元/平米（約為4613人民幣）,，跟同樣是旅游地產(chǎn)的海南三亞比起來,，真的不要太便宜?。?/span>正是因?yàn)檫@里漲幅巨大、地價(jià)卻如此便宜,，所以這兩年來自國(guó)外的資本大量涌入,，讓俱知安町一躍成為北海道地價(jià)第二名（第一是札幌市），全國(guó)地價(jià)漲幅的冠軍,。為什么這段時(shí)間,，俱知安町的地價(jià)會(huì)出現(xiàn)如此巨大的騷動(dòng)？來看看位于俱知安町內(nèi)的二世古·比洛夫地區(qū)：這是位于俱知安町內(nèi)的新雪谷安努普利滑雪場(chǎng),，2015年之后逐漸成為中國(guó)富人的掌中明珠,。它是一座跨越俱知安町和新雪谷町的活火山，因罕見的粉雪雪質(zhì)和多座世界級(jí)的滑雪場(chǎng)和度假村而聞名,。滑雪項(xiàng)目向來是有支付能力的富人所包攬的娛樂活動(dòng),。由于它需要準(zhǔn)備非常多的設(shè)備以及行程安排，所以你手頭沒點(diǎn)閑錢,，沒有休閑時(shí)間,，這樣的運(yùn)動(dòng)只能是奢侈品。被外貌迷惑了的資本家，第一眼看過去會(huì)誤以為這個(gè)位于俱知安町的羊蹄山,，就是那個(gè)幾百公里之外的富士山,。不論從外形，還是從它給人的神圣感,，這個(gè)“山寨”的山巒都讓人聯(lián)想起日本那座國(guó)山,。有美景，又有稀缺的滑雪資源,，俱知安町當(dāng)仁不讓地成為當(dāng)下最網(wǎng)紅的滑雪勝地,。越來越多中國(guó)人不去函館、札幌這些傳統(tǒng)滑雪場(chǎng)滑雪了,，取而代之的是俱知安町的二世谷,。我們來看一下北海道旅游局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2019年上半年,，赴北海道旅行的中國(guó)人數(shù)達(dá)到28.7萬(wàn)人次,，占全部外國(guó)游客總數(shù)的21.6%，同比增長(zhǎng)5.7%,。宿泊方面的數(shù)據(jù)顯示,，在2018年前9個(gè)月，赴二世古度假村旅游的中國(guó)人達(dá)到16.3萬(wàn)人次,，占所有赴二世古度假村人數(shù)的42%,，與前一年相比,，增長(zhǎng)了278.9%！在旺季,，當(dāng)?shù)鼐频旰透浇O(shè)施中有超過30％的顧客是中國(guó)人,。在高端設(shè)施中，亞洲人的比例更高,，カサラ?ニセコビレッジ?タウンハウ（一個(gè)高級(jí)酒店設(shè)施）里80％的客人來自亞洲,。有人說，這幾年中國(guó)資本大舉涌入,，北海道已經(jīng)成為中國(guó)在海外的“飛地”,。那么，俱知安町的房產(chǎn)投資有多熱,？一個(gè)98平方米的房間可以賣超過2億日元（約為1318萬(wàn)人民幣）,。世界一流品牌酒店凱悅酒店（Park Hyatt）在二世古的“新雪谷HANAZONO凱悅酒店”于今年1月開業(yè)，而其房屋造價(jià)已經(jīng)等同于東京市中心的段位,。這是凱悅酒店中最高級(jí)的住宿系列,，度假村內(nèi)遍布各種國(guó)際奢侈名牌，目標(biāo)就是瞄準(zhǔn)全球的富裕階層,。（パークハイアットニセコＨＡＮＡＺＯＮＯ,，滿屏的高級(jí)感）從媒體報(bào)道中可以經(jīng)常看到來自中國(guó)香港,、臺(tái)灣,，以及新加坡、馬來西亞的資本持續(xù)涌入俱知安町,。去年,，香港房地產(chǎn)開發(fā)商Odin Properties宣布投入100億日元，用于開發(fā)俱知安町花園地區(qū)內(nèi)的旅游度假村,。而其所在的HANAZONO度假村,，正是香港著名開發(fā)商PCPD擁有的度假勝地。作為高品質(zhì)的滑雪場(chǎng),，日本北海道一直有鐵一般的口碑,。這讓我不得不提一句，北海道知事當(dāng)時(shí)會(huì)對(duì)中國(guó)那么友好,，一部分也是為了讓更多的中國(guó)投資者,、游客把錢帶到北海道吧。在網(wǎng)上,，我們能看到中國(guó)資本買北海道地皮的報(bào)道寥寥無幾,，但2012年至今，中國(guó)人在北海道置業(yè)就從來沒停過,。熱錢涌動(dòng)的地方都有個(gè)特點(diǎn)：賺錢的總是那些提前得知風(fēng)聲,、早早入手的先行者,，后來者基本就是接盤俠。前段時(shí)間讀了一篇文章,，文中的作者跟在北海道經(jīng)常給中國(guó)公司買土地的律師交談感受。律師朋友很糾結(jié),，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的中間人加價(jià)非常厲害,，相當(dāng)于6億日元的項(xiàng)目用10億賣給中國(guó)人。而這已經(jīng)不是律師朋友第一次遇到惡性加價(jià)了,。據(jù)這位律師說,，絕大部分來北海道買地買房的中國(guó)買家身邊都跟著頭腦靈活的中國(guó)同胞當(dāng)中間人，大幅加價(jià)簡(jiǎn)直是必然的事情,。絕大多數(shù)中國(guó)人在北海道買地買房,，不是為了從事農(nóng)業(yè)或者捕魚業(yè)這一類當(dāng)?shù)乇容^常見的產(chǎn)業(yè)，而是做民宿,、旅館,。有的人能做出點(diǎn)名堂來，我們就有客戶用做北海道的民宿申請(qǐng)下來了經(jīng)營(yíng)管理簽證,。還有的日本當(dāng)?shù)厝?，也看中了北海道的投資機(jī)會(huì)，很早就在二世古的滑雪場(chǎng)附近買了兩套小房子,，專門在滑雪季出租用,。據(jù)他所說，他買房子價(jià)格便宜,，所以如果真的虧了錢也不覺得心疼,。但是他知道，那個(gè)滑雪場(chǎng)雪季相對(duì)更長(zhǎng),，而且他專門挑選了一直接待海外游客的滑雪場(chǎng),。后來日本滑雪熱潮降溫，不少滑雪場(chǎng)因?yàn)槿鄙倏腿硕归],，但他投資的地方因?yàn)橹饾u成為澳大利亞客人熱門的選擇,，反而越來越火爆。用他的話說,，沒想到投資了幾十年的項(xiàng)目現(xiàn)在還有收益呢,！以上都是一些成功的案例,，但永遠(yuǎn)不要高估了自己的能力,，覺得自己也行。首先,，你不是日本當(dāng)?shù)厝?，消息沒有他們靈通,；其次，你身邊沒有一個(gè)懂行又對(duì)你誠(chéng)實(shí)的中間人,，僅僅看到地價(jià)大漲,、旅游業(yè)大熱（就我前面例舉的數(shù)據(jù)），于是跟風(fēng)進(jìn)入市場(chǎng),，那就只有被割韭菜的命,。日本人其實(shí)不能理解我們?yōu)樯冻饩拶Y去做旅游地產(chǎn)。因?yàn)樵缭谏蟼€(gè)世紀(jì)末的那場(chǎng)泡沫狂歡中,，最經(jīng)典的投資失敗案例全都是花巨資投資的主題公園,，而其中虧損額度最大的度假村正位于北海道。我們身邊有些投資北海道的案例,，無一不有風(fēng)險(xiǎn),。一個(gè)來自臺(tái)灣的客戶在北海道二世古附近，買了一個(gè)租賃別墅做投資,。當(dāng)時(shí),，開發(fā)商給她承諾的回報(bào)率是10年每年7%。她非常滿意,，而且看著旅游數(shù)據(jù)這么好,，旅游的人這么多，自己盲投也肯定沒問題,。但是,，在她買房拿收益的第三年，她終于第一次去了自己投資的地方實(shí)地考察,。一下來居然發(fā)現(xiàn),，她所投資的那個(gè)租賃別墅基本上沒有什么住戶，門庭冷清,。她左右打聽，再通過自己當(dāng)?shù)氐闹薪榕笥颜{(diào)查才發(fā)現(xiàn),，原來當(dāng)時(shí)這個(gè)開發(fā)商賣給她這個(gè)套房的時(shí)候,，把房?jī)r(jià)定得特別高，是市價(jià)的3倍,！（,！目前在中國(guó)售賣的絕大部分公寓式民宿，都是同樣的套路,。）她的收益,，其實(shí)絕大部分是從商家賺來的利潤(rùn)中“返還”給她的。在這塊荒蕪的資本狂歡土地上,，大公司被割肉,，小散戶被割韭菜,。所以，如果不能比世界上90%的人更理解這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作邏輯,，那就別投資這里,。最近新冠疫情肆虐全球，大家都在關(guān)心日本房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)受影響,、房租會(huì)不會(huì)拿不到,。但其實(shí)，大城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)非常夯實(shí),，所以與其擔(dān)心這些地方的房租房?jī)r(jià)，更讓人擔(dān)憂的應(yīng)該是這些旅游地產(chǎn),。根據(jù)NHK（日版CCTV）近期的報(bào)道,，由于新冠病毒的傳播，去北海道俱知安町的游客人數(shù)急劇減少,。據(jù)《北海道新聞》的報(bào)道,，新雪谷地區(qū)一些住宿設(shè)施在3月的入住率約為10％。許多餐廳因?yàn)闆]錢賺而縮短了營(yíng)業(yè)時(shí)間,。并且,，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)逐漸意識(shí)到，新冠也正在影響房地產(chǎn)交易,。其中,，位于小樽市、主要從事新雪谷地區(qū)的房地產(chǎn)公司就告訴NHK,，自上個(gè)月以來,，已取消了一系列海外投資者（例如中國(guó)）的看房行程。自今年年初以來,，該公司的銷售下降到只有去年的一半,。盡管該公司正在嘗試使用可視電話進(jìn)行銷售活動(dòng)，但由于中國(guó)旅游和投資者很難進(jìn)入日本,，因此高端旅游和商務(wù)談判并不容易進(jìn)行,，只要疫情不減，情況就仍然會(huì)很困難,。旅游地產(chǎn)是非常受到外界不確定性的影響的,。這點(diǎn)一定要記得。但就是這個(gè)時(shí)候,，還是有人花巨資購(gòu)買俱知安町的房產(chǎn),。據(jù)當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)不動(dòng)產(chǎn)公司業(yè)內(nèi)人士介紹，3月下旬,，一名中國(guó)投資者以8億日元的價(jià)格,，在比洛夫地區(qū)正在建設(shè)的大型公寓セツニセコ的頂層,，購(gòu)買了一個(gè)公寓，以現(xiàn)金支付,。同時(shí),，還有柬埔寨人以超過10億日元的價(jià)格購(gòu)買了兩座大型租賃別墅。他們都沒去現(xiàn)場(chǎng)看,，交易全是網(wǎng)上進(jìn)行,。北海道俱知安町的存在,，讓人恍惚中以為，這里并不是日本,，而是東南亞的一個(gè)投資熱土,，但是，這里適不適合我們小散戶投資,？市場(chǎng)太亂,，我們不知道當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和土地的真實(shí)價(jià)值，容易被忽悠高估價(jià)格,，就像方才那位臺(tái)灣阿姨一樣,，所以，除非你是專業(yè)投資者,，不然別碰,。北海道，就是日本房產(chǎn)市場(chǎng)中,，一個(gè)高端的坑,。
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