作者/ 小博君

出品/ 博志成地產(chǎn)觀

物業(yè)公司扎堆上市的跡象開始源于2019年，共有11家物業(yè)公司進(jìn)軍資本市場(chǎng),，創(chuàng)物業(yè)公司年上市數(shù)量新高,。

5月14日,，紅杉資本中國基金和騰訊完成對(duì)世茂集團(tuán)旗下全資子公司——世茂服務(wù)的戰(zhàn)略投資，投資總金額達(dá)2.44億美元,；

5月15日,，建業(yè)新生活在港交所成功上市，其基石投資者就是知名投資機(jī)構(gòu)高瓴資本,。

2020年,，房企分拆物業(yè)上市迎爆發(fā)期，已有3家成功上市,。截止目前,，已經(jīng)有23家物業(yè)公司在香港上市。

資料來源：港交所披露易,、CRIC整理

另外,，2020年房企排隊(duì)IPO在數(shù)量上并沒有減少的跡象，還有持續(xù)增加的趨勢(shì),，特別房企拆分物業(yè)上市這部分,，自去年開始井噴式發(fā)展，預(yù)計(jì)今年物業(yè)企業(yè)IPO潮依然會(huì)延續(xù),。

各大中小房企紛紛通過赴港上市,，為企業(yè)輸血，雖能解一時(shí)之急,，卻也不是長久之計(jì),，因?yàn)閱慰可鲜兴苓M(jìn)行的融資其實(shí)是非常有限的。

上市后房企的運(yùn)作將會(huì)變得更加透明和規(guī)范,，如何贏得資本市場(chǎng)的認(rèn)可,，從而大幅拓寬融資渠道、進(jìn)一步降低融資成本才是關(guān)鍵所在,。

對(duì)于中小型房企而言,，要做大、做強(qiáng),，上市也是其必由之路,。

5月10日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告表示,，公司審議通過關(guān)于擬分拆所屬的榮萬家生活服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”）到香港聯(lián)交所主板上市的相關(guān)議案,。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年1-3月,，榮萬家實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.05億元,，利潤總額6765.06萬元，凈利潤5073.79萬元,。榮盛發(fā)展(7.630, 0.14, 1.87%)在公告中表示,，本次分拆榮萬家上市,，有助于突出公司生活服務(wù)板塊的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提高公司及榮萬家的持續(xù)運(yùn)營能力,，并能夠完善榮萬家的激勵(lì)和治理機(jī)制,，使得其內(nèi)在價(jià)值得以充分釋放。

值得注意的是,，這只是近期房企分拆物業(yè)公司上市小高潮中的一個(gè)縮影,。

在資本市場(chǎng)里,，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了“被冷落-被關(guān)注-受重視-熱度持續(xù)上升”四個(gè)階段,。過去，作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè),，物業(yè)行業(yè)集中度低,、盈利水平低，不被資本市場(chǎng)看好,。

彩生活（1778.HK）作為第一家內(nèi)陸物業(yè)在香港上市的公司,，在2014年香港上市之后，先后于2014年收購新加坡Steadlink公司,，進(jìn)駐海外,；2015年2月，并購香港世紀(jì)物業(yè)管理有限公司,，進(jìn)駐香港；2015年6月,，以總金額3.3億人民幣收購深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司100%股權(quán),，獲得管理面積約2930萬平米。

2016-2018年間,，彩生活的收并購進(jìn)行如火如荼,，而在2019年則較行業(yè)早早的進(jìn)入到下半場(chǎng)。截止2019年底,，彩生活的合約在管建筑面積達(dá)5.62億平方米,，穩(wěn)居行業(yè)第一。

自從內(nèi)陸房企通過上市,，快速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張,，并且旗下的物業(yè)公司同樣享受到了規(guī)模上的紅利。另外,，錢緊,、融資難的時(shí)代背景下，物業(yè)公司上市或成為一個(gè)理想的融資渠道,。

自從彩生活上市成功后,，物業(yè)越來越受到資本市場(chǎng)的青睞,，原因就在于在物管的賽道上，能利用更輕的資產(chǎn),，撬動(dòng)業(yè)績的快速增長,。

（來源：樂居財(cái)經(jīng)）

2019開年至今，23家已上市（不包括2020剛上市的3家物業(yè)公司）的物業(yè)公司,，平均股價(jià)漲幅為35.57%,，共有18家股價(jià)上升。永升生活服務(wù)的漲幅更是達(dá)到136.74%,，也是唯一一家漲幅超過100%的上市物業(yè)公司,。保利物業(yè)、中海物業(yè),、鑫苑服務(wù),、新城悅服務(wù)今年以來的股價(jià)漲幅均超過80%。

但是,，有9家上市物企的股價(jià)出現(xiàn)了下跌,，其中，剛上市不久的興業(yè)物聯(lián)跌幅最大,，達(dá)31.16%,，跌破1.99港元/股的上市發(fā)行價(jià)。另一家剛上市不久的物業(yè)公司燁星集團(tuán),，5月15日收于1.3港元/股,，跌幅達(dá)16.67%，也低于1.56港元/股的上市發(fā)行價(jià),。

彩生活跌11.86%,，執(zhí)行董事陳新禹在2019業(yè)績會(huì)上表示，其股價(jià)表現(xiàn)很大程度上來自資本市場(chǎng)對(duì)彩生活低價(jià)模式下盈利邏輯的質(zhì)疑,。目前,，彩生活的物業(yè)收費(fèi)單價(jià)為1.15元，在行業(yè)內(nèi)中處于低位,。

5月13日,，萬科集團(tuán)合伙人、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全發(fā)表《致全員信|新十年》,，信中提及萬科物業(yè)已確立CS社區(qū)空間,、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的新規(guī)劃，物業(yè)調(diào)整為公司業(yè)務(wù)層內(nèi)容之一,。

在上市物業(yè)公司中,，我們并沒有看到萬科物業(yè)。盡管屢屢有IPO的傳聞傳出,，但郁亮始終堅(jiān)定：“沒有千億市值,，不會(huì)上市?！?/span>

“千億市值”并非遙不可及,。在新冠疫情之后，物業(yè)企業(yè)的價(jià)值被資本市場(chǎng)再次發(fā)現(xiàn),，隨著股價(jià)的躥升,，目前港股上市的碧桂園服務(wù)市值已經(jīng)超過千億港元。考慮到萬科物業(yè)的營收規(guī)模要高于碧桂園服務(wù),，現(xiàn)在未必也不是萬科物業(yè)上市的時(shí)機(jī),。

萬科物業(yè)想要講一個(gè)穩(wěn)扎穩(wěn)打又受資本青睞的故事，現(xiàn)時(shí)的它未必已經(jīng)符合郁亮的期望,。

郁亮“千億市值”指令下,，萬科物業(yè)的資本故事拭目以待。

2020年房企分拆物業(yè)上市的熱潮依然不減,。通過分拆上市,，既是為了擴(kuò)大融資機(jī)會(huì)，也是為了做大品牌和提高市場(chǎng)占有率,。物業(yè)分拆上市是大趨勢(shì),，很多企業(yè)都會(huì)積極通過此類做法登陸資本市場(chǎng)。

另外,，上市只是其中一部分內(nèi)容,，更關(guān)鍵的還是要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的增值機(jī)會(huì)，實(shí)際上現(xiàn)在物業(yè)公司上市后其實(shí)也還是沒有尋找到更科學(xué)合理的擴(kuò)張機(jī)會(huì),，盈利點(diǎn)不足，這是最大的壓力,。

物業(yè)公司或者房企分拆旗下物業(yè)服務(wù)赴港上市,，其實(shí)本身主要關(guān)注港交所這個(gè)融資平臺(tái)，而今后利潤發(fā)展的也比較重要,，這就要看物業(yè)公司本身的服務(wù)做得如何,。

在未來，隨著人們需求質(zhì)量的提高,，物業(yè)服務(wù)公司的利潤很可能有長足的增長,。可以說，物業(yè)的脫離，是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要一步,。

從母體中剝離,，物業(yè)公司取得的獨(dú)立地位，不再是地產(chǎn)公司的附庸,。有了更穩(wěn)定的組織和財(cái)務(wù)體系,。這樣有利于物業(yè)公司自身建設(shè)發(fā)展。

物業(yè)分拆上市一方面可為母公司造血,，在融資環(huán)境普遍縮緊的當(dāng)下,，緩解房企資金壓力；另一方面,，是因?yàn)檫M(jìn)入“白銀時(shí)代”的房企不斷尋求在原有業(yè)務(wù)上進(jìn)行創(chuàng)新與突破發(fā)展空間巨大,。

目前的物業(yè)管理行業(yè)仍然處于跑馬圈地階段，行業(yè)格局仍處變化之中,，大型物業(yè)公司通過第三方拓展和收并購等方式擴(kuò)大自己的管理規(guī)模,。

隨著擁有規(guī)模房企背景的大型物業(yè)管理公司持續(xù)上市，這類企業(yè)的品牌效應(yīng)以及資本優(yōu)勢(shì)將更為明顯,。未來,，物業(yè)管理行業(yè)集中度還將會(huì)持續(xù)升高。

物管公司分拆上市,，是后房地產(chǎn)時(shí)代的大趨勢(shì),。

物業(yè)開始獨(dú)立的自負(fù)盈虧，必然更注重自身的發(fā)展及造血功能,，物業(yè)不是快速盈利的行業(yè),，僅靠資本一味地?cái)U(kuò)張，不是物業(yè)長久的發(fā)展之道,。

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)需要口碑的培養(yǎng)和對(duì)服務(wù)持續(xù)的深耕,。服務(wù)范圍的擴(kuò)大和服務(wù)水平的增加，得利最多的就是業(yè)主,。物業(yè)公司的發(fā)展,，就是我們接受到的物業(yè)服務(wù)升級(jí)的過程。

永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌在近期的采訪中表示,。周洪斌認(rèn)為,，物業(yè)管理行業(yè)未來會(huì)向兩種企業(yè)形式發(fā)展：“一種是大而全的綜合服務(wù)型企業(yè)，一種是小而美的專業(yè)化型企業(yè),，除了這兩種,，可能不會(huì)有中間的狀態(tài)?！?/span>

隨著入場(chǎng)的房企增多,，這片藍(lán)海中的競(jìng)爭壓力也將與日俱增。中小企業(yè)缺乏品牌優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營成本相對(duì)較高些,。

2020的疫情對(duì)物管公司來說,，是一種“大考”，物業(yè)股跨周期的表現(xiàn)獲得了不少投資者的信賴,，今年或?qū)⒊蔀橛忠粋€(gè)房企分拆物業(yè)公司上市的“大年”,。在疫情中，物業(yè)公司表現(xiàn)極佳,，因此今年物業(yè)股的爆發(fā)值得肯定,。

參考資料：

《物業(yè)股2020年漲跌榜：永升服務(wù)漲136%，興業(yè)物聯(lián)跌31%》,、《郁亮“千億市值”指令下,，萬科物業(yè)的資本故事猜想》、《房企分拆物業(yè)上市迎爆發(fā)期,，2020年已有3家成功上市》