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事件：年報引發(fā)質(zhì)疑

3月29日，華夏幸福發(fā)布年報,，媒體對幾個數(shù)據(jù)提出了質(zhì)疑,。4月13日，上交所問詢,，一口氣提了18個問題,。4月20日，華夏幸?；睾?，長達39頁，詳細回應(yīng)了上交所的“關(guān)心”,。

這一來二去,，華夏幸福頓時成了最近的明星企業(yè)。

到底行不行,，小編作為二級市場資深戰(zhàn)斗研究員,，也來發(fā)表一下自己的看法。

我們知道,，研究一個公司,，主要是看兩個維度，第一個維度是商業(yè)模式,，第二個維度是財務(wù)數(shù)據(jù),。商業(yè)模式?jīng)Q定著一個公司的長遠未來,，財務(wù)數(shù)據(jù)和現(xiàn)金流決定著公司的現(xiàn)在。

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第一個維度：商業(yè)模式

• “非典型”地產(chǎn)開發(fā)商

搞懂一個公司一定要先搞懂商業(yè)模式：如何賺錢,、利潤是真金白銀么,，優(yōu)勢護城河在哪里、面臨的競爭風(fēng)險,、公司目前處于的發(fā)展階段,、后續(xù)的發(fā)展預(yù)期天花板遠么。

華夏幸福,，很多人印象都深刻,，十年前，“我愛北京天安門正南50公里”的廣告語出現(xiàn)在了北京及周邊的高速公路和機場附近,，正式拉開了固安工業(yè)園區(qū)打響知名度的序幕,。

自那時起，華夏幸福就選擇了一條與傳統(tǒng)地產(chǎn)商完全不同的發(fā)展道路,。將企業(yè)定位為“產(chǎn)業(yè)新城運營商”,，首先通過在河北農(nóng)業(yè)縣固安作為試點，開啟產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)的方式,，通過十余年深耕,，最終將一個北方典型的農(nóng)業(yè)縣打造成為高科技創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，產(chǎn)業(yè)新城對縣域經(jīng)濟貢獻率不容小覷,。

此后,，產(chǎn)業(yè)新城模式在香河、大廠,、涿州等北京周邊擴展,，華夏幸福成為環(huán)京最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。2015年,，華夏幸福加速了異地復(fù)制步伐,，在全國鋪開，先后在長三角城市群,、珠三角城市群,、長江中游城市群、成渝城市群,、中原城市群等區(qū)域布局,，并兼顧海外園區(qū)拓展，向“全球產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者”方向邁進,。

根據(jù)華夏幸福的官方介紹,，華夏幸福與地方政府確立的政府和社會資本（PPP）合作模式，以市場化為導(dǎo)向，以“政府主導(dǎo),、企業(yè)運作,、合作共贏”為原則，把“伙伴關(guān)系,、長期合作,、利益共享、風(fēng)險分擔(dān)”等公私合作理念融入產(chǎn)業(yè)新城的協(xié)作開發(fā)和建設(shè)運營之中,，雙方各司其職,、通力合作，實現(xiàn)1+1>2的效果,。

翻譯成大白話就是說,，政府出地，負責(zé)審批和監(jiān)督,；華夏幸福出力，負責(zé)整個產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃,、設(shè)計,、建設(shè)和運營，其中建設(shè)產(chǎn)業(yè)園并進行招商引資是最重要的一項工作,。

為什么這樣說,？根據(jù)華夏幸福2017年年報的收入和盈利模式介紹，就公司提供的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù),，地方政府向公司支付產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費用,，當(dāng)年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費的總額，一般按照合作區(qū)域內(nèi)入?yún)^(qū)項目當(dāng)年新增落地投資額的 45%計算,。

翻譯成大白話就是,，產(chǎn)業(yè)園落成后，招商引資成功的投資額的45%,，就是政府要給華夏幸福的費用,。這就是產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的大頭收入。

也就是說,，能不能成功招商引資,，是產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)能否盈利的決定因素。

目前,，華夏幸福把自己定義為產(chǎn)業(yè)新城運營商,，而它另外一個掙錢買賣是房地產(chǎn)。畢竟光有產(chǎn)業(yè)園不行,，企業(yè)員工要解決居住問題啊,，那就得建設(shè)住宅配套嘛，當(dāng)然還有醫(yī)院、學(xué)校,、商業(yè),、共建等一大堆，華夏幸福都得做,，都做了“產(chǎn)業(yè)新城”才能實現(xiàn)幸福宜居呀,。

• 華夏幸福的“招商引資術(shù)”

可產(chǎn)業(yè)怎么發(fā)展呢？華夏幸福有一只大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團隊,。

華夏幸福內(nèi)部有一個前瞻的產(chǎn)業(yè)研究院,，把產(chǎn)業(yè)劃分為10個大門類，再細分為42個二級子目錄,，118個三級子目錄,，要先研究清楚了，弄明白產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域的需求和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)如何匹配等問題,。謀劃好了,，跟地方政府也溝通好了，定下來某個區(qū)域要發(fā)展什么產(chǎn)業(yè),，接下來就擼起袖子加油干,。

據(jù)華夏幸福總裁孟驚接受南方周末采訪時介紹,，公司有200個產(chǎn)服公司,，其中有三分之二的人在一線招商，有點像政府的招商一局,、二局,，招商團隊彼此有分工，但也有競爭,，團隊內(nèi)有100個成員是全國很多開發(fā)區(qū)的前招商局局長,。

華夏幸福的招商引資到了什么程度呢，華夏幸福創(chuàng)始人,、董事長王文學(xué)曾經(jīng)透露過“可以說全國這些企業(yè),，每個行業(yè)里面有多少家企業(yè)，老板是誰,，秘書是誰,，電話多少，我們有GPS定位系統(tǒng),，長期跟蹤,，不斷服務(wù)，挖掘投資機會,?！?/span>

除了配備有龐大且經(jīng)驗豐富的招商隊伍,，華夏幸福還有專門的產(chǎn)業(yè)基金為目標(biāo)招商企業(yè)提供資金支持，幫助加速孵化,，以為產(chǎn)業(yè)園招商和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)助力,。

目前來看，華夏幸福的模式,，對地方政府也產(chǎn)生了很強的吸引力,。而且，招商來了還能給建設(shè)廠房,，建設(shè)載體,，讓產(chǎn)業(yè)落地。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力是全方面的,。

與華夏幸福相比,，“政府招商引資，其實沒什么特別多的辦法,?！比A夏幸福固安產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心高級經(jīng)理趙文龍（化名）曾對南方周末表示，政府雖然有著招商引資的強烈愿望,，行動起來無非只有土地優(yōu)惠,、稅費減免等常規(guī)套路，對自身優(yōu)劣勢缺乏了解,，對產(chǎn)業(yè)也沒有深入研究。

因為是企業(yè),，招商效率比政府部門高,，服務(wù)態(tài)度比政府好，小編覺得這個商業(yè)模式很好,，應(yīng)該全國推廣,。

現(xiàn)在華夏幸福正打算把這一商業(yè)模式推廣到全國，走出深耕十余年的京津冀區(qū)域,，快速實現(xiàn)異地復(fù)制,。不過，顯然,，一座產(chǎn)業(yè)新城的成熟并非一朝一夕就能促成的,，即便是華夏幸福的樣本固安工業(yè)園區(qū)，也是花了十年的時間才初具規(guī)模,，并借助了北京新機場和京津冀一體化的區(qū)域優(yōu)勢,。

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第二個維度：財務(wù)數(shù)據(jù)

看完商業(yè)模式，再來跟小編一起仔細研究下華夏幸福的財務(wù)數(shù)據(jù),。

首先看營收,，華夏幸福2017年年報顯示,，其產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)實現(xiàn)了強勢增長。在報告期內(nèi)的主營業(yè)務(wù)中,，2017年產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)實現(xiàn)了收入284.56億元,，同比大幅增長65%，產(chǎn)業(yè)新城收入占營收總額的比例從32%上升到48%,。并在2017年新增加了21個產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),，規(guī)模加速擴張。

在產(chǎn)業(yè)新城營收比重不斷上升的同時,，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占華夏幸福營業(yè)收入的比重在不斷下滑,，從最高點的62%下降到了2017年的49%。

現(xiàn)金流方面,，截至2017年底,，華夏幸福的貨幣資金為681.05億元，占總資產(chǎn)的比例為18.12%,，較上年增長49.6%,。這個數(shù)據(jù)在大型房企中，是排名靠前的,。681億元的現(xiàn)金流也為異地擴展提供了充足的資金儲備,。

在財務(wù)指標(biāo)中，華夏幸福的負債指標(biāo)優(yōu)勢明顯,。2017年華夏幸福凈負債率達48%,，現(xiàn)金短債比為2.59，短期內(nèi)無還款壓力,，長短債務(wù)比2.89,，負債情況相對健康。不僅如此,，華夏幸福作為非典型房企,，其融資能力遠非傳統(tǒng)房企所能比擬。

華夏幸福作為產(chǎn)業(yè)新城運營商,，可以通過多種渠道融資授信,，正如華夏幸福總裁孟驚日前接受記者采訪時說的,，在融資方面,，華夏幸福是受房企融資限制的影響最小。

最近這封復(fù)函就很能說明問題,。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)新城的可復(fù)制性,，老實說，這個答案應(yīng)該是不言自明的：

截至2017年底,，華夏幸福已布局的產(chǎn)業(yè)新城79個,、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)24個,，從收入的區(qū)域結(jié)構(gòu)看，非京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城2017年收入62.2億元,，同比增長134%,，占比從2016年的15%提升至22%；圍繞產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在京津冀以外區(qū)域的銷售占比,，從2016年的7%提升至23%,。其中嘉善、來安,、南潯,、溧水、和縣,、武陟等地都開始貢獻銷售,。以嘉善為標(biāo)桿的杭州區(qū)域和以來安為標(biāo)桿的南京區(qū)域，分別以3年和2年的時間實現(xiàn)銷售額超百億元,。

關(guān)于資金鏈和開放合作,，華夏幸福在復(fù)函表示：“華夏幸福并不缺純粹的貨幣，但是我們確實缺帶獨特技術(shù)優(yōu)勢和資源的‘錢’,，隨著公司產(chǎn)業(yè)新城模式的發(fā)展,，我們希望會同志同道合的朋友，共同推進產(chǎn)業(yè)新城事業(yè)的發(fā)展,?！?/span>

據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，華夏幸福2017年的融資成本由2016 年的6.97%下降到5.98%,。此外,，公司自身產(chǎn)業(yè)新城PPP業(yè)務(wù)模式在融資方面具備優(yōu)勢，全年共落地三筆PPP 資產(chǎn)證券化項目,，規(guī)模總計41.06 億元,。相關(guān)信息顯示,，華夏幸福的融資渠道非常通暢，不同于房地產(chǎn)企業(yè),，其大部分依托非房地產(chǎn)的PPP園區(qū)融資,，融資結(jié)構(gòu)合理。

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華夏幸福的未來

總之,，商業(yè)模式?jīng)]問題,，財務(wù)模式?jīng)]問題，華夏幸福前景是光明的,。

最近一波,，主要還是在2017年,，半年停工+環(huán)京限購+雄安規(guī)劃，直接廢掉了大半個武功,。

而且,，投資人也應(yīng)該知道的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)比房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)周期還要長,，因此注定公司要大量墊款,，隨著異地不斷擴張，應(yīng)收賬款也不斷增加,。只要公司在發(fā)展新城,，這個就是常態(tài)化。干的活比房地產(chǎn)更苦,，但是未來當(dāng)然更美好,。

很多人擔(dān)心的擴張?zhí)鞎粫泻艽箫L(fēng)險。

其實只要商業(yè)模式未來一片光明,，可以通過金融工具實現(xiàn)全周期現(xiàn)金流管理,。

華夏幸福浙江大區(qū)總經(jīng)理王振江在接受易簡財經(jīng)（ID：ejfinance）專訪時表示，“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)是拿著地來兌現(xiàn)價值,，而華夏幸福一直在做的,，則是發(fā)現(xiàn)價值，從無到有創(chuàng)造價值,，再和政府,、百姓、社會分享價值,，這是我們做產(chǎn)業(yè)新城的意義,。”

小編覺得,，華夏幸福是中國為數(shù)不多的真正看懂,，并在實踐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)的企業(yè)之一，做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的要訣只有一個字——熬,，慢慢熬到最后都能做起來,，都能賺到錢。

所以,，一些媒體簡單地說,，“華夏幸福是靠產(chǎn)業(yè)的幌子來圈住宅用地開發(fā)盈利”，這肯定有失偏頗的,，再說現(xiàn)在各地方政府這么強勢,，拿著產(chǎn)業(yè)幌子做房地產(chǎn)，卻還不把它“干掉”,？如果不夠誠意正心,，而是三心二意地大打短期擦邊球,，政府第一個就會讓你卷鋪蓋走人。

華夏幸福從去年開始一直在強調(diào)一句話——“誠意正心干好產(chǎn)業(yè)新城”,。這句話出自《禮記·大學(xué)》,，就是說：“正心是說心要端正而不存邪念；誠意是指意必真誠而不自欺,?！?/span>

中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很遠的路要走，但大有前途,，華夏幸福作為一個民營企業(yè),，正在為中國產(chǎn)業(yè)而努力，值得尊重,。

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• 作者：簡小編