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本文作者蘆蘆是深耕大廣州深圳的房產(chǎn)投資人,，有買賣房20多套的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于目前較火的大灣區(qū),，我特別邀請(qǐng)她來分享一下作為房產(chǎn)投資人是怎么看的,。 ● ● ● ● ● ● 粵港澳大灣區(qū)是指由香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)和廣東省的廣州,、深圳,、珠海、佛山,、中山,、東莞、肇慶,、江門,、惠州等九市組成的城市群，是國(guó)家建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的重要空間載體,，它將成為與美國(guó)紐約灣區(qū),、舊金山灣區(qū)和日本東京灣區(qū)比肩的世界四大灣區(qū)之一。 2017年3月,，在全國(guó)兩會(huì)上,，“粵港澳大灣區(qū)”被正式寫入政府工作報(bào)告,。 2018年3月,，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在參加廣東代表團(tuán)審議時(shí)明示：要抓住建設(shè)粵港澳大灣區(qū)的重大機(jī)遇，攜手港澳加快推進(jìn)相關(guān)工作,，打造國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群,。 大灣區(qū)是中國(guó)科技的前沿,，有其得天獨(dú)厚的地理位置又得到政府的大力扶持，因此曾有報(bào)道預(yù)言：大灣區(qū)只需6年即可超越東京,，成為全球經(jīng)濟(jì)總量最大的灣區(qū),。 粵港澳大灣區(qū)的未來終將如何，我們不知道,，這交給時(shí)間去解讀?，F(xiàn)在，大家都知道的是,，大灣區(qū)的房子火了,！ ● ● ● ● ● ● 大灣區(qū)的房子火了，有多火呢,？?jī)H說我身邊的例子：有個(gè)自媒體人從北京趕到惠州看房,，因?yàn)闆]有提前排號(hào)，抵達(dá)后她被擋在某樓盤的售樓部外面,，眼睜睜地看著房子在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄,。遠(yuǎn)在海南的幾個(gè)朋友，還有身邊朋友的同事,，最近都打算去看房,。 通常，一個(gè)政策利好前腳落地,，房產(chǎn)調(diào)控政策便后腳趕到,，比如雄安、比如海南,。奇怪的是,，大灣區(qū)今年三月就大錘定音，現(xiàn)在依然能買到房,？,！說好的調(diào)控政策哪去了？,！ 目前,，大灣區(qū)九市中惠州、肇慶沒有實(shí)行限購(gòu)政策,。其中惠州因?yàn)榫o挨著核心城市深圳,，所以投資客的目光都聚焦在這里，而我最熟悉的恰是惠州,。 投資房產(chǎn),，首先要考慮到二手市場(chǎng)的流動(dòng)性，房子有流動(dòng)性（賣得出去）才有市場(chǎng)屬性，才有投資價(jià)值,。我有一位朋友2011年買了惠州的房子用于投資,，2014年她急用錢，房子按原價(jià)出手,賣了很久無人問津,，后來降價(jià)處理,，賣價(jià)低于原價(jià)幾萬(wàn)才處理掉。這是近十年,，我身邊唯一一例買房虧本的例子,。據(jù)我所知，這種情況在惠州不是個(gè)例,，怎么會(huì)這樣呢,？ 2014年中國(guó)“鬼城”排行榜中，惠州排名第十二,。惠州的新房,，百分之八十賣給廣深港三地的投資客，空置率很高,，出租率低,。剛需支撐的市場(chǎng)，是真實(shí)有效的市場(chǎng),，價(jià)格較為平衡,，緩步上漲或緩慢下跌。有價(jià)有市,，租售兩旺,。而投機(jī)客和投資客支撐的市場(chǎng)，價(jià)格虛高且市場(chǎng)波動(dòng)巨大,，有價(jià)無市,，租售兩難。 一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲至少需要三個(gè)基本面支撐,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中（高）速增長(zhǎng),、充足的城市化空間、人才的不斷涌入或適齡的購(gòu)房人口數(shù)量維持在高位,?；葜菽軘?shù)得上的企業(yè)除了“比亞迪”、“TCL”,，再者就是德賽等一些品牌分散的電子廠,。這兩年雖然惠州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但就業(yè)的機(jī)會(huì)并沒有大幅增加,，也就不存在人才涌入,。開發(fā)商大力建房,，本地購(gòu)買力（剛需）不足，房?jī)r(jià)卻一直在漲,，這種情況下，這個(gè)城市房?jī)r(jià)的泡沫有多少,，不言而喻,。這里，我們需要警醒的是：2018年,，也就是現(xiàn)在,，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及樓市結(jié)構(gòu)沒有改變，依然如此,。 2015年尾,，我去惠州看房，驚訝地發(fā)現(xiàn)三年前我看過*豐城,，還有尾盤在出售,。三年前報(bào)價(jià)此盤報(bào)價(jià)大約是4K多，三年后的報(bào)價(jià)是5K多,。大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺(tái)之前,，惠州的房子長(zhǎng)期滯銷。國(guó)家之所以遲遲沒有對(duì)惠州房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控,，與其說本次政策火箭發(fā)動(dòng)機(jī)失靈,，不如說是國(guó)家留個(gè)豁口協(xié)助地方土地財(cái)政讓開發(fā)商去庫(kù)存。 肇慶為何也遲遲沒有收到限購(gòu)令呢,？肇慶距離焦點(diǎn)城市較遠(yuǎn),，受位置影響無人去炒，另外肇慶同樣缺少基本面支撐,，所以房?jī)r(jià)一直在低空飛行,，房?jī)r(jià)低，自然也就沒有調(diào)控的必要,。 行文至此,，筆者想表達(dá)什么呢？大家都不要去大灣區(qū)買房么,？不是,。小平爺爺當(dāng)年在金雞上畫了一個(gè)圈，小漁村變成了今天深圳,，我們有理由相信,，新政指向的地方有繁華的希望。另外隨著通貨膨脹,，閑錢存在銀行就是在貶值,。任澤平曾說：長(zhǎng)期來看全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象,，能夠跑贏印鈔機(jī)的資產(chǎn)不多，在多數(shù)國(guó)家大都市圈的房地產(chǎn)是其中之一,，具有抗通脹屬性,。 我們要用發(fā)展的眼光去評(píng)估未來，同時(shí)要意識(shí)到投資的風(fēng)險(xiǎn),。新政帶來經(jīng)濟(jì)騰飛是個(gè)慢過程,，這個(gè)過程也許需要五年，也許是十年,?；葜萸謇硗赀@一波的庫(kù)存后，房產(chǎn)調(diào)控政策可預(yù)期地會(huì)跟上,，而后幾年我們可能要面臨房子租售兩難,，房?jī)r(jià)只是賬面上空漲或不漲。換句話說就是：目前在大灣區(qū)政策開放區(qū)域買房,，要做好短期內(nèi)資金被套牢的心理準(zhǔn)備,；也要清楚必須長(zhǎng)線持有物業(yè)才可能得到回報(bào)。 聽說你想去粵港澳大灣區(qū)買房,？以上這些你明白了么,？ ● ● ● ● ● ● 也許你曾錯(cuò)過十年前的深圳，所以現(xiàn)在的你無論如何都不想錯(cuò)過十年后的大灣區(qū),。那怎樣合理利用手上為數(shù)不多的錢,，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低呢？ 有兩點(diǎn)建議： 一,、普通人投資房產(chǎn),，盡量求穩(wěn)，買總價(jià)低,，位置易于出租的二手房（最好是需求相對(duì)較高兩房或小三房戶型,，杜絕買商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓），首付控制在能力范圍內(nèi),。二手房拿到即可放租,，租金可以抵付月供，減緩了月供的壓力,，也是一份長(zhǎng)線收益,。 買大灣區(qū)的房子多少帶著賭的成分，只要合理控制貸款總量,，未來大灣區(qū)發(fā)展得好,，就會(huì)得到不錯(cuò)的回報(bào)；反之房款被套牢或房?jī)r(jià)暴跌,，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)在我們可承擔(dān)范圍內(nèi),。 另外買二手房不僅可以通過低價(jià),、低首付來降低風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榛葜莠F(xiàn)在的新房很火爆,，很多項(xiàng)目要求一次性付款,。通過了解二手房市場(chǎng)，購(gòu)房人可以直觀地看到整個(gè)城市的房產(chǎn)動(dòng)態(tài),，做到心中有數(shù),。 2014年，我有兩個(gè)朋友一前一后買了中山的房子,，且叫她們A和B吧。A買了8年樓齡的二手房,，每平方單價(jià)4K多,。A繳付房款兩個(gè)月后拿到房子立刻放租，總價(jià)34萬(wàn)的房子,，一個(gè)月租1.5K大洋,，回報(bào)率近5個(gè)點(diǎn)。 B買了新房,，每平方單價(jià)8K多,。B供了一年的貸款之后才拿到房子，總價(jià)72萬(wàn)的房子,，一個(gè)月租1.7K大洋,，回報(bào)率近3個(gè)點(diǎn)。 2016年全國(guó)房?jī)r(jià)大漲,，A的房子每平方漲到1萬(wàn),，B的房子每平方漲到1.2萬(wàn)。A和B兩個(gè)人,，誰(shuí)投入的比較少,，風(fēng)險(xiǎn)比較低，賺的比較多呢,？ 目前,，惠州的新房房?jī)r(jià)大約在1.3萬(wàn)左右，而樓齡五年以上的二手房大約在8K---1.1萬(wàn)之間,。肇慶的新房大約在9K左右,，樓齡五年以上的二手房6K左右。買二手房,，新房與舊房之間的差價(jià)就直接濾掉一部分房產(chǎn)泡沫,。 二，調(diào)整長(zhǎng)期持有的心態(tài),。惠州和肇慶都是旅游城市,，惠州的簨寮灣,、雙月灣海水質(zhì)量非常高，碧海藍(lán)天,，水清沙幼,；肇慶的七星巖、盤龍峽,、西江,，風(fēng)景如畫，美輪美奐,。這兩個(gè)城市都非常適合養(yǎng)老和度假,。 結(jié)合惠州和肇慶十年后可能獲得的發(fā)展，再在全國(guó)范圍內(nèi)橫向去比較它們現(xiàn)在的房?jī)r(jià),，目前尚算公道,，如果手上有多余的閑錢，按住一套房,。未來發(fā)展得好,，大灣區(qū)的紅利可以分一杯羹，如果未能如愿也不虧,，房子可以用來度假和養(yǎng)老,。 投資大類資產(chǎn)，不能盲目跟風(fēng),，最需要的是深入的了解和全面理性的思考,，適合自己的才是最好的。普通人如何從大灣區(qū)紅利里分一杯羹,？ 你get到了么,？ 最后留一個(gè)彩蛋，以感謝堅(jiān)持看到文末的你,，大灣區(qū)九市中,，在中山購(gòu)買新房受社保和戶籍的限制，但在中山購(gòu)買二手房,，首套不受政策限制且可以貸款,。你是不是又多了一個(gè)選擇呢？ 你也許也關(guān)注 都什么年代了,，為什么很多地產(chǎn)項(xiàng)目還禁止拍照,？ 實(shí)探：這個(gè)我買得起的中式產(chǎn)品，終于面世了
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