一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的界定

關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚沒有統(tǒng)一的定義,，有的只是指向科技產(chǎn)業(yè)，有的將產(chǎn)業(yè)新城也納入其中,。在東灘智庫看來,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的概念,，是以產(chǎn)業(yè)聚集為特征,、以地產(chǎn)開發(fā)為載體，遵循小尺度地產(chǎn)開發(fā)的基本邏輯,，這一點與片區(qū)綜合開發(fā)是不同的,。

產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的根基，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)集聚集群發(fā)展的重要載體,，不僅對地產(chǎn)商具有價值,，對地方政府發(fā)展經(jīng)濟也具有重要意義，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落地運營能夠為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入新的動力,。近年來,，隨著城市功能和產(chǎn)業(yè)的不斷演化，出現(xiàn)了多種以產(chǎn)業(yè)集聚為特征的地產(chǎn)形態(tài),，比如工業(yè)地產(chǎn),、物流地產(chǎn)、科技地產(chǎn),、健康地產(chǎn),、教育地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn),、體育地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等,，它們通過產(chǎn)業(yè),、地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展，為城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新興產(chǎn)業(yè)集聚提供了更好的空間載體,。

二,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場機會

在此背景下，近年來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入前所未有的活躍期,，老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不斷擴張,，房地產(chǎn)商、制造企業(yè)及金融資本加快介入,。然而,，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資火熱相對應(yīng)的是，隨著大量資本的涌入和存量項目的增多,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營競爭加劇,，整體上的高盈利時代已經(jīng)過去，未來的市場商機更多為順應(yīng)產(chǎn)業(yè)變革的結(jié)構(gòu)性機會,。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是一種新的產(chǎn)業(yè)空間組織方式。在近些年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)中,，我們深切地感受到,，“城市群、新經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的發(fā)展將進入一個新時代,，產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移重組,、產(chǎn)業(yè)鏈分解重組和創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)組織將帶來新的商機,。

三是創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)組織,。十八大后,，科技強國戰(zhàn)略成為我國七大國家戰(zhàn)略之一,，科技創(chuàng)新上升到前所未有的高度。新一代信息技術(shù),、生物產(chǎn)業(yè)、高端裝備,、新能源新材料,、節(jié)能環(huán)保,、新能源汽車以及數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),，遵循創(chuàng)業(yè)-瞪羚-獨角獸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑,，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍且對新型產(chǎn)業(yè)載體的依賴性大，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向,。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求最終要落腳于城市。城市的產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及地方政府對于經(jīng)濟增長,、稅收,、就業(yè)的需求,，直接刺激了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場,。從早期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看,，主要是扎根在一,、二線城市,，提供不同于開發(fā)區(qū)的發(fā)展環(huán)境,，以此來吸引產(chǎn)業(yè)客群集聚。以物流地產(chǎn)為例,，普洛斯進入了全國38個主要市場,，重點布局在中,、東部一二線城市,；華南城項目主要分布在南寧、南昌,、西安,、哈爾濱、鄭州,、合肥,、重慶等二線城市。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的動力看，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求,。我國東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn),，激發(fā)了不同類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。國家級新區(qū),、自創(chuàng)區(qū)、自貿(mào)區(qū),、鄉(xiāng)村振興等規(guī)劃的陸續(xù)出臺,，也為相應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)輸入了新動力。就某個業(yè)務(wù)領(lǐng)域或產(chǎn)品線來說,，不同區(qū)域又表現(xiàn)出不同的市場特征,，比如科技綜合體在東部沿海地區(qū)更有市場，商貿(mào)綜合體在中西部地級市存在較大空間,。

三,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

根據(jù)東灘智庫對涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的分析，大體可以歸結(jié)為四類主體：傳統(tǒng)房企,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商,、制造企業(yè)和電商,、金融資本,。結(jié)合聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城,、北科建,、天山集團等企業(yè)發(fā)展模式的分析,，可以嘗試將其歸納為三種：其一是因地制宜的個性化開發(fā)模式,；其二是市場導(dǎo)向的標準化開發(fā)模式,；其三是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的專業(yè)化開發(fā)模式,。其中，后兩種模式都算是可復(fù)制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,。

個性化開發(fā)是針對特定地塊進行專業(yè)分析,，從而確定該項目的產(chǎn)業(yè),、產(chǎn)品等方面，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目均屬于個性化開發(fā),。無論是科技地產(chǎn),、健康地產(chǎn),、文創(chuàng)地產(chǎn)等，在戰(zhàn)略定位,、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)模式,、空間規(guī)劃,、物業(yè)比例及類型等問題上,，都需要因地制宜,、因時制宜,、因人制宜,，進行具體研究和個性化開發(fā),，突出特色,。這種模式不可拷貝，難以集聚特定的產(chǎn)業(yè)客商資源,，需要適時適地捕捉產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機遇，在商業(yè)模型上往往以賣房子為主,，較少深度參與產(chǎn)業(yè)投資及運營。

此種模式本質(zhì)上是一種專業(yè)化房產(chǎn)的開發(fā)模式,，不針對特定行業(yè),，只針對產(chǎn)城相融或產(chǎn)城相鄰的產(chǎn)業(yè)門類的生產(chǎn)經(jīng)營辦公需求，開發(fā)標準化的產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)出售或出租,。不追求特定產(chǎn)業(yè)集聚集群發(fā)展,，而以工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)的市場需求為導(dǎo)向,。產(chǎn)品/業(yè)態(tài)較聚焦,、開發(fā)運營模式成熟,、流程與模塊相對標準化,、采用復(fù)制的方式擴張,。

由于物業(yè)類型和運營模式相對成熟，開發(fā)建設(shè)相對簡單,，市場空間非常巨大,，這種市場導(dǎo)向的標準化開發(fā)模式，可能是大多數(shù),，尤其是規(guī)模較小實力較弱的房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的較好選擇,。聯(lián)東U谷,、天安數(shù)碼城,、總部基地控股集團等都是此種模式的代表,，先是通過一兩個項目打磨產(chǎn)品,，然后快速復(fù)制推廣到全國,。比如聯(lián)東U谷的產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“聚合U模式”，通過總部商務(wù),、科技研發(fā),、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品組合，形成了業(yè)態(tài),、功能和資源的聚合,，為不同階段的企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的可拓展空間。

此種模式圍繞特定產(chǎn)業(yè)方向進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),、運營和服務(wù)，乃至于部分參與產(chǎn)業(yè)投資,。聚焦化開發(fā)主要有兩種類型：一種是以中汽零,、新松機器人等從制造領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為代表，該類開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域比較了解,，主要在適合的區(qū)域開發(fā)專業(yè)園區(qū),，如汽車零部件產(chǎn)業(yè)園、機器人產(chǎn)業(yè)園等,；另一種主要表現(xiàn)為主題型服務(wù)產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展,，如前面分析的供應(yīng)鏈地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn),、健康地產(chǎn),、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等領(lǐng)域,。

此類開發(fā)商對所選產(chǎn)業(yè)理解較深,，行業(yè)資源積累較多，專業(yè)服務(wù)能力較強,。通常選擇有前景,、高效益的產(chǎn)業(yè)方向進行孵化發(fā)展，也有部分選擇傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行整合升級發(fā)展,。與地方政府規(guī)劃建設(shè)專業(yè)化園區(qū)不同的是,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以帶著多年積累的產(chǎn)業(yè)資源、行業(yè)理解和運營服務(wù)能力，在全國范圍尋找適合的區(qū)域進行布局,，實現(xiàn)規(guī)?；⑦B鎖式發(fā)展,。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅僅是物業(yè)價格水平的競爭,，更是基于特定產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化競爭。

四,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的東灘方法論

拿地即拿到一片土地的開發(fā)權(quán)，是開啟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的首要環(huán)節(jié),。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地與一般經(jīng)營性用地招拍掛不同,，核心是與政府達成合作，也可以說是要過“政府關(guān)”,，要滿足政府的多元化要求,，要符合城市發(fā)展需求，要滿足多方利益的訴求,。針對前期拿地項目,，從政府匯報的視角，重點解決項目涉及的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)體系,、空間格局,、產(chǎn)業(yè)市場、營銷招商,、開發(fā)效益等問題,，提供“3+1”模塊化服務(wù)。

概念規(guī)劃：與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)策劃同步推進,，根據(jù)策劃成果進行土地空間安排，明確空間功能布局,，確立概念規(guī)劃方案,，明確項目的空間體系和特色亮點，進行產(chǎn)業(yè)功能載體的落地規(guī)劃,。

（1）定戰(zhàn)略  

總體定位：基于地塊核心價值判斷,，從區(qū)域和產(chǎn)業(yè)綜合視角考慮,，明確項目對各級政府的價值定位、面向外部市場的形象定位,、面向內(nèi)部運營的功能定位,；

目標愿景：描繪未來的總體藍圖，主要涉及項目開發(fā)建設(shè)和持續(xù)運營的綜合效益,、項目導(dǎo)入和持續(xù)運營的稅收就業(yè)等產(chǎn)業(yè)貢獻,；

發(fā)展路徑：結(jié)合政府政策、主體資源和市場規(guī)律,，立足長遠,，著眼全局,，研究實現(xiàn)戰(zhàn)略定位,、目標愿景的發(fā)展模式和核心策略。

（2）定產(chǎn)業(yè)  

產(chǎn)業(yè)定位：基于戰(zhàn)略愿景確立產(chǎn)業(yè)定位原則,，在綜合考慮產(chǎn)業(yè)吸引力和可行性的基礎(chǔ)上,，篩選有前景的產(chǎn)業(yè)方向,，明確主要產(chǎn)業(yè)門類，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系,；

業(yè)態(tài)定位：結(jié)合重點產(chǎn)業(yè)的價值鏈分析,，明確研發(fā)、制造,、營銷,、管理總部等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)定位，并從構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的角度,，明確相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)配套和服務(wù)業(yè)態(tài),，創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合；

客商定位：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能否落地的關(guān)鍵,，針對的就是主要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者招引問題,，研究明確客商肖像畫，包括規(guī)模,、性質(zhì),、來源等，指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)招商,。

 （3）定產(chǎn)品  

產(chǎn)品策略：承接戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)策劃的結(jié)論,，落實功能定位，明確地塊開發(fā)的方向和規(guī)模,，確立引擎項目和產(chǎn)品組合,；

產(chǎn)品類型：結(jié)合產(chǎn)業(yè)和客商定位，對經(jīng)營主體的物業(yè)載體需求和配套服務(wù)需求進行分析,，進而明確不同類型產(chǎn)品的功能構(gòu)成,、業(yè)態(tài)特點和產(chǎn)品規(guī)格；

比例組合：綜合考慮產(chǎn)業(yè),、商業(yè),、居住等功能的協(xié)調(diào)問題，確立產(chǎn)品體量配比關(guān)系,，包括研發(fā)辦公,、標準廠房、商業(yè)商務(wù),、生活配套類物業(yè)的比例,。

（4）定開發(fā)  

開發(fā)模式：制定項目整體商業(yè)模式和開發(fā)策略，包括物業(yè)租售安排,、產(chǎn)業(yè)資源合作策略,、長短期收益安排等；

開發(fā)分期：結(jié)合詳細的市場調(diào)研,，以及開發(fā)主體的資源實力,，制定詳細的開發(fā)計劃,，討論確定開發(fā)分期，尤其是慎重研究確定一期啟動方案,；

財務(wù)測算：依據(jù)項目商業(yè)模式建立財務(wù)模型,，對其投入成本、經(jīng)濟利潤進行分析,，進行財務(wù)敏感性測算,，驗證和微調(diào)產(chǎn)品方案。

（5）定招商  

招商策略：提煉項目賣點,，建議項目品牌策略,、推廣策略、不同類型物業(yè)／客商的招商交易條件,、招商實現(xiàn)路徑策略,；

招商組織：建議項目內(nèi)部招商部門的組織設(shè)置、人員配置,、考核管理和激勵方案,；建議招商的合作渠道和合作模式；

招商計劃：建議總體招商推進計劃,，明確不同階段的側(cè)重工作,，制定詳細的近期營銷招商計劃，協(xié)助制作營銷招商工具,。

（6）定運營  

服務(wù)體系：結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展痛點的分析,，梳理和構(gòu)建行政服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)體系,，策劃功能服務(wù)平臺,，切實保障項目持續(xù)運營；

政策體系：圍繞產(chǎn)業(yè)招商和發(fā)展,，梳理和落實已有政策,，設(shè)計有關(guān)企業(yè)發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),、人力資源等方面的配套政策,；

運營策略：明確自營服務(wù)落地策略和第三方服務(wù)集成策略，確定項目運營模式,、組織架構(gòu)和實施計劃,。

 （7）概念規(guī)劃  

設(shè)計構(gòu)思：在土地空間分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目戰(zhàn)略,、產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品方案,，運用先進的規(guī)劃理念，制定項目設(shè)計構(gòu)思,；

空間結(jié)構(gòu)：根據(jù)基地分析,、功能及產(chǎn)業(yè)定位,，對項目進行合理的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)設(shè)計,；

規(guī)劃設(shè)計：進行深化的城市設(shè)計,，包括開發(fā)強度、建筑密度,、整體建設(shè)風(fēng)貌等,，出具項目布局圖、總平圖,、意向圖,、鳥瞰圖等；

專項規(guī)劃：包括道路交通及慢性系統(tǒng),、綠地景觀與水系環(huán)境,、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、建筑風(fēng)貌與色彩,、夜景照明設(shè)計等,。