在建工程抵押,，是指抵押人為取得在建工程建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程,，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為擔(dān)保的行為,。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了能從銀行獲取貸款,，通常會(huì)以在建工程設(shè)立抵押,，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，可能會(huì)對(duì)抵押范圍,、抵押手續(xù),、債權(quán)轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)人是否適格等引發(fā)諸多爭(zhēng)議，本文將從在建工程抵押的范圍,、所需的程序等方面進(jìn)行探討和分析,。

一、在建工程抵押范圍包括土地使用權(quán),、已建成的建筑及尚未建成的建筑

登記機(jī)關(guān)辦理在建工程抵押登記手續(xù)時(shí)會(huì)出具《在建工程抵押登記證明》,，此時(shí)抵押物范圍是僅限于“抵押物清單”，還是包括尚未建造的部分,？這成為認(rèn)定抵押物范圍所必須解決的關(guān)鍵問(wèn)題,。

部分債務(wù)人認(rèn)為，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立,，未辦理抵押登記的新建部分不納入抵押范圍,。但在（2018）最高法民再19號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為,，在建工程抵押權(quán)作為《物權(quán)法》所規(guī)定的民事權(quán)利,，屬于《立法法》第八條第八項(xiàng)所規(guī)定的法律保留事項(xiàng)，其民事權(quán)利的內(nèi)容不因任何人的不當(dāng)限制或錯(cuò)誤理解而減損,。在建工程抵押權(quán)作為一種單獨(dú)的抵押權(quán)類型，除當(dāng)事人在抵押合同中另有約定外,，其抵押物范圍不僅包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),，還包括規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造的和尚未建造的建筑物。

因此,，在簽署在建工程抵押權(quán)合同時(shí),，需要特別留意抵押范圍,。作為抵押權(quán)人，應(yīng)該重點(diǎn)確認(rèn)抵押范圍,，把未來(lái)新建的部分也明確納入抵押范圍,。由于當(dāng)事人對(duì)抵押范圍的理解可能存在差異，建議在合同中要求抵押人在建筑物建設(shè)完成后配合辦理新建部分的抵押登記或直接辦理房屋抵押登記,，以保障抵押權(quán)人的利益,。

二、預(yù)告登記對(duì)在建工程抵押權(quán)的影響

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條第二款的規(guī)定,，開(kāi)發(fā)商可辦理在建商品房抵押的范圍不包括：已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房,。因此，在建工程抵押權(quán)設(shè)立前,，已經(jīng)存在預(yù)告登記的,，應(yīng)當(dāng)扣減該部分房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)值。

部分法院認(rèn)為,，即便在辦理土地抵押登記前該抵押土地上的房屋已部分銷售,，但未就所銷售房屋之土地使用權(quán)辦理相應(yīng)的預(yù)告登記，亦不影響債權(quán)人以該國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物向銀行提供最高額抵押擔(dān)保,，辦理抵押登記手續(xù),，并發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力。但這并不符合抵押權(quán)人最初設(shè)立抵押的目的,，因此在簽訂抵押合同時(shí),，要求抵押人充分披露已經(jīng)辦理預(yù)告登記或預(yù)售備案的商品房的情況，并約定如果存在隱瞞等行為導(dǎo)致抵押權(quán)人受損的,，抵押人應(yīng)當(dāng)提供補(bǔ)充擔(dān)保并承擔(dān)違約責(zé)任,。除此以外，應(yīng)同步要求抵押人提供最新的查冊(cè)資料,，以確認(rèn)在建工程的現(xiàn)狀,。

三、在建工程抵押設(shè)立后,，解除抵押向外銷售的風(fēng)險(xiǎn)

在建工程抵押多發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資環(huán)節(jié),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有將房產(chǎn)不斷出售，才能回籠資金返還給銀行,，因此,，在建工程設(shè)立抵押之后，為了能夠順利銷售房屋,，通常需要銀行同意解除特定房產(chǎn)的抵押,，并就銷售款享有優(yōu)先受償權(quán)。但這樣的操作方式對(duì)抵押權(quán)人具有一定的風(fēng)險(xiǎn)：

（一）風(fēng)險(xiǎn)1：抵押權(quán)人無(wú)法主張抵押權(quán)，亦對(duì)價(jià)款不享有優(yōu)先權(quán)

在（2018）最高法民終966號(hào)案件中,，最高人民法院認(rèn)為,，建行大慶分行陸續(xù)對(duì)案涉抵押房產(chǎn)解除了抵押登記。益海公司對(duì)該部分房產(chǎn)進(jìn)行了銷售,，銷售房款未按照約定存入指定存款賬戶,，建行大慶分行亦未取得該部分售房款受償其貸款。建行大慶分行對(duì)案涉抵押房產(chǎn)辦理了抵押登記注銷手續(xù),，其對(duì)該部分房產(chǎn)享有的抵押權(quán)自該抵押登記被注銷時(shí)即發(fā)生消滅的法律效力,，建行大慶分行已不再享有對(duì)案涉抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)，對(duì)解除抵押的房產(chǎn)售房款亦不再享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)益,。

由此可知,，在解除抵押后，抵押權(quán)人的合法權(quán)益將難以得到有效的保障,。此時(shí),，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)要求抵押人與購(gòu)房者約定將銷售款直接支付給抵押權(quán)人，并簽訂三方協(xié)議,。但如果直接披露房產(chǎn)可能涉及抵押,，將導(dǎo)致購(gòu)房者產(chǎn)生多重顧慮而阻礙房屋買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行。

（二）風(fēng)險(xiǎn)2：可能加大保證人的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),，保證人將在解除部分的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)免責(zé)

在（2018）最高法民終966號(hào)案件中,，最高人民法院認(rèn)為，建行大慶分行與益海公司在解除案涉抵押房產(chǎn)后新設(shè)的抵押權(quán),，不僅涉及抵押物的變化,，還涉及貸款合同約定的還款來(lái)源的變化。案涉《自然人保證合同》第五條合同變更中也沒(méi)有明確約定變更還款來(lái)源時(shí)無(wú)須征得保證人同意,。故,，建行大慶分行在案涉房產(chǎn)抵押權(quán)有效設(shè)立后，未對(duì)益海公司該部分銷售房款進(jìn)行有效控制,，即解除了該房產(chǎn)的抵押,，其行為不符合案涉貸款合同約定，也改變了施麗靜等保證人作出保證時(shí)貸款合同項(xiàng)下抵押物及約定的償還貸款的款項(xiàng)來(lái)源項(xiàng)目情況,，建行大慶分行與益海公司新設(shè)抵押權(quán)的在建工程在銷售條件及財(cái)產(chǎn)價(jià)值等方面均不同于原抵押房產(chǎn),，客觀上加大了各保證人承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。在建行大慶分行并無(wú)證據(jù)也沒(méi)有主張?jiān)谄浣獬盅簳r(shí)施麗靜等保證人承諾繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任的情形下,，施麗靜等保證人在建行大慶分行喪失案涉抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)益范圍內(nèi)的保證責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除,。

由此可知，如果在其他擔(dān)保合同中未對(duì)解除抵押后對(duì)外銷售房產(chǎn)的資金回籠方式進(jìn)行特別約定,，抵押權(quán)人僅與抵押人確認(rèn)可施行該方式的,，其他擔(dān)保人可能會(huì)認(rèn)為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任,。為此,，在簽訂擔(dān)保合同時(shí)，應(yīng)同步約定此種情形下其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保,。

（三）風(fēng)險(xiǎn)3：抵押權(quán)人可能需負(fù)擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)

在（2015）黑高商終字第00197號(hào)案件中,，黑龍江省高級(jí)人民法院認(rèn)為，中財(cái)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外銷售案涉抵押房產(chǎn)時(shí),，農(nóng)行道外支行亦為購(gòu)房者王某甲,、梅某等購(gòu)房者辦理了按揭貸款，表明其明知中財(cái)開(kāi)發(fā)公司未與之辦理相關(guān)的他項(xiàng)權(quán)注銷證明和售房資金專儲(chǔ)證明,，對(duì)外銷售抵押房產(chǎn),，而未向中財(cái)開(kāi)發(fā)公司提出異議，其對(duì)案涉抵押房產(chǎn)被出售并辦理了部分房屋所有權(quán)證書(shū)存在一定過(guò)錯(cuò),，故原審判決對(duì)農(nóng)行道外支行要求以上述抵押房產(chǎn)優(yōu)先清償案涉《借款合同》項(xiàng)下欠款本息的主張未予支持并無(wú)不當(dāng),。

因此，如債權(quán)人希望通過(guò)解除抵押,，讓債務(wù)人順利銷售商品房以便資金回籠的,，需要由債務(wù)人簽訂《保證書(shū)》，債務(wù)人與債權(quán)人共同確認(rèn)商品房的必備條款,，將收款賬戶設(shè)置為各方認(rèn)可的監(jiān)管賬戶,，債權(quán)人對(duì)監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)。但這樣的保證并非萬(wàn)無(wú)一失,，因此解除抵押需十分謹(jǐn)慎,。

四、在建工程完工后,，是否必須辦理房地產(chǎn)抵押手續(xù)：存在爭(zhēng)議

《房屋登記辦法》第六十二條規(guī)定,，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記,。但部分法院認(rèn)為,，《房屋登記辦法》是部門(mén)規(guī)章中的管理性規(guī)定，當(dāng)事人未辦理轉(zhuǎn)登記不影響原有抵押登記的物權(quán)效力,；部分法院則認(rèn)為在建工程抵押登記屬于一種預(yù)告登記的性質(zhì),，其并不意味著建筑物建成后，抵押權(quán)人對(duì)已經(jīng)建成的建筑物自動(dòng)享有抵押權(quán),，所以,，在建工程抵押還必須到有關(guān)部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。最高人民法院在（2007）民二終字第61號(hào)案件中則認(rèn)為抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅,，因此工程竣工后未重新辦理抵押登記，并不導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)消滅，抵押延續(xù),，且具有對(duì)抗第三人的效力,。

我們認(rèn)為，在建工程完工后,，最為穩(wěn)妥的方式是及時(shí)辦理房地產(chǎn)抵押手續(xù),，避免因?qū)ο嚓P(guān)規(guī)定的解讀差異而引發(fā)糾紛，妨礙債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn),。

五,、在建工程的債權(quán)人并非僅限于銀行

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問(wèn)題的答復(fù)（2012年），在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍,。法律對(duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒(méi)有作出限制性規(guī)定,，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定,，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人,。但是，部分地區(qū)的行政部門(mén)需要審核抵押權(quán)人由中國(guó)人民銀行頒發(fā)的金融機(jī)構(gòu)貸款業(yè)務(wù)行政許可,。由此可知,，資產(chǎn)管理公司等受讓人在受讓債權(quán)時(shí)，如果涉及在建工程作為抵押物,，則應(yīng)與當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)等行政部門(mén)確認(rèn)對(duì)此類抵押的債權(quán)人是否有特別的限制,。資產(chǎn)管理公司在收購(gòu)銀行轉(zhuǎn)讓的不良資產(chǎn)時(shí)，常遇到在建工程抵押,，在受讓前增加審核抵押權(quán)的債權(quán)人是否有所限制,，將更有效地保障資產(chǎn)管理公司受讓后的債權(quán)。

六,、小結(jié)

根據(jù)前述分析,，簽訂在建工程抵押合同時(shí)，可能會(huì)遭遇這些陷阱：抵押人主張抵押登記之后新建的部分不屬于抵押物,；抵押權(quán)人因?yàn)椴恢ゎA(yù)告登記的情況而錯(cuò)誤將不屬于抵押物的財(cái)產(chǎn)納入抵押物范圍,；抵押權(quán)人沒(méi)有嚴(yán)格管控銷售商品房的銷售款而徑直解除抵押，導(dǎo)致抵押權(quán)人喪失優(yōu)先權(quán),；部分地區(qū)可能限制在建工程的抵押權(quán)人必須是銀行,，因此資產(chǎn)管理公司等受讓人如不知悉該等限制將無(wú)法直接享有優(yōu)先權(quán)。為了避免受到前述問(wèn)題的困擾,，簽訂在建工程抵押合同時(shí)可重點(diǎn)留意以下事項(xiàng)：

(1) 抵押權(quán)人應(yīng)重點(diǎn)確認(rèn)尚未建造的建筑物屬于抵押范圍并在竣工后辦理新建部分的抵押登記或直接辦理房屋抵押登記,；

(2) 要求抵押人充分披露已經(jīng)辦理預(yù)告登記或預(yù)售備案的商品房的情況并提供最新的查冊(cè)資料；

(3) 如債權(quán)人希望通過(guò)解除抵押,，讓債務(wù)人順利銷售商品房以便資金回籠,，則建議由債務(wù)人簽訂《保證書(shū)》,，債務(wù)人與債權(quán)人共同確認(rèn)商品房的必備條款，將收款賬戶設(shè)置為各方認(rèn)可的監(jiān)管賬戶,，債權(quán)人對(duì)監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán),；

(4) 在受讓債權(quán)時(shí)，如果涉及在建工程作為抵押物,，則應(yīng)與當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)等行政部門(mén)確認(rèn)對(duì)此類抵押的債權(quán)人是否有特別的限制,。