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國際上,，有個(gè)通用衡量房產(chǎn)指標(biāo),，叫做租售比,。國際通用租售比,，大概1:300到1:200之間。國際上是按照這個(gè)數(shù)據(jù),，來測(cè)算房產(chǎn)的投資價(jià)值,。 比如1:300，意思就是,，一套房子月租金1000元,。則該房屋的合理售價(jià)為30萬,，25年收回投資成本，年化收益率為4%,。 先讓我們來看看目前全球主要城市的租金回報(bào)率到底怎么樣,，以及中國主要城市在全球租金回報(bào)率排行榜中的位置： 從上表中可以看出，美國的達(dá)拉斯,、洛杉磯,、紐約，日本的大阪,、東京都有不錯(cuò)的表現(xiàn),，租金回報(bào)率達(dá)到5%以上。 相比之下,，中國一線城市北上廣深的租金回報(bào)率就比較低了,，年化租金收益僅1.5%左右。 那么,，是什么原因造成了一線城市房價(jià)高而租金低的現(xiàn)象,？ 主要是體現(xiàn)在中國的特殊國情和相對(duì)狹窄的投資渠道上，下面我們來進(jìn)行逐一分析,。 首先,，中國住房自有比例非常高。 簡單來說,，中國大約有20%的人租房,，80%有自己的房產(chǎn)，而美國這一比例恰好相反,。 因?yàn)槌鲎夥渴袌?chǎng)供大于求,，所以中國房東在與房客談?wù)撟饨鸩┺臅r(shí)，處于弱勢(shì)地位,，租金優(yōu)勢(shì)不明顯,。 其次，租賃不能享受房產(chǎn)的全部權(quán)益,。 因?yàn)槲覀兊姆慨a(chǎn)不僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的居所,，還有太多附加值蘊(yùn)含其中,。比如：戶口,、教育、醫(yī)療,、就業(yè),、養(yǎng)老等資源的綁定，導(dǎo)致房價(jià)不斷提升,。 在美國,，即使不買學(xué)區(qū)房,，在好的學(xué)區(qū)租房，一樣可以讓孩子讀好的學(xué)校,。因?yàn)楹脤W(xué)區(qū)稅費(fèi)高,，房東已經(jīng)通過租金將權(quán)益轉(zhuǎn)嫁給租客。 而在我國房屋的出租,，并沒有體現(xiàn)房屋的完整價(jià)值,。這也是租售比畸形的一大原因。 此外,，貨幣放水讓房價(jià)存有一定泡沫,。 我們知道M2是房價(jià)的推手，再加上外匯管制,、投資渠道狹窄,，導(dǎo)致人們把買房當(dāng)做資產(chǎn)保值增值的主要方式，從而加劇了租售比的走低,。 所以,，在國內(nèi)，目前買房都是奔著房產(chǎn)的增值目的,，已經(jīng)不太看租售比指標(biāo)了,。但從國際上，租售比指標(biāo)還是衡量房屋投資價(jià)值的一個(gè)重要維度,。 一般情況下,，如果租售比高于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)較低,；如果租售比低于1∶200,，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，投資回報(bào)較好,。 舉一個(gè)美國城市的例子,。 德州達(dá)拉斯的弗里斯科，房屋租售比高達(dá)1：141,，從而引發(fā)全球買家爭(zhēng)先在那里置業(yè),。購買該區(qū)域的房產(chǎn)預(yù)計(jì)11.8年就可以回本，年化租金收益高達(dá)8.5%,，所以備受國內(nèi)外買家的青睞,。 隨著樓市調(diào)控長效機(jī)制的建立，未來國內(nèi)樓市也必然會(huì)回歸理性,，諸如北上廣深這些一線城市,，將最終與國際一線城市接軌，投資房產(chǎn)最終還是要看租售比。 但是,，想在北京找到一個(gè)租售比合理,，具有現(xiàn)金流，投資回報(bào)好的房產(chǎn),，置于當(dāng)下是非常不現(xiàn)實(shí)的,。要知道北京近兩年，租售比還在惡化,，很多房產(chǎn)連1%的租金回報(bào)率都難以達(dá)到,。 不過，值得注意的是,，北京周邊有的文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目,，又可能因?yàn)檫\(yùn)營出色、配套齊全,、社群成熟,，獲得遠(yuǎn)超北京市區(qū)的租金回報(bào)。 這確實(shí)讓人大跌眼鏡,。 我們知道,，旅游地產(chǎn)尚處于興起的階段，北京周邊的很多項(xiàng)目都正在建設(shè),，還沒有入住,。因?yàn)槿藲獠蛔悖涮撞煌晟?，加之也沒有二手房市場(chǎng),，諸多不確定因素讓房產(chǎn)的投資價(jià)值無從體現(xiàn)。 至于購買的理由,，更多人為的是自住,。對(duì)于投資回報(bào)，購房者們并不敢抱有太多奢望,。當(dāng)然,，這也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。如果說未來運(yùn)營不當(dāng),，出現(xiàn)大量房屋空置,；或者因?yàn)殚_發(fā)問題，項(xiàng)目爛尾,，這損失就不可估量了,。 所以，『地產(chǎn)營銷人』多建議大家選擇一些具有品牌效應(yīng),，且已步入成熟運(yùn)營狀態(tài)的小鎮(zhèn)旅居產(chǎn)品,。短期不住可出租獲得現(xiàn)金收益，未來度假或養(yǎng)老又可以自用,，這樣的資產(chǎn)相較其他就安全可靠的多,。 最近，一組關(guān)于“奧倫達(dá)部落”原鄉(xiāng)業(yè)主出租房屋的租售比數(shù)據(jù)引起了市場(chǎng)的關(guān)注,。借此可以當(dāng)做案例分享給各位,。 兩年前“奧倫達(dá)部落”業(yè)主以原鄉(xiāng)同創(chuàng)價(jià)格購買79㎡兩室兩廳，總價(jià)85萬,，該房屋今年居然獲得了4200元／月的高租金,，租售比約為1:202，這一數(shù)字可以說非常驚艷,，明顯超出了北京市區(qū)房屋的同類指標(biāo),。 只需16年，全額收回本金,，約合5%—6%收益,，相比北京城內(nèi)1%的微薄收益，原鄉(xiāng)投資堪比寫字樓,，完勝絕大多數(shù)旅游小鎮(zhèn)產(chǎn)品,。 『地產(chǎn)營銷人』之前多次介紹過奧倫達(dá)原鄉(xiāng)，該小鎮(zhèn)位于北京與河北懷來交界處,，距離城區(qū)約80km,，三面環(huán)山，北鄰古崖居,，南臨官廳水庫,，擁有絕佳的生態(tài)環(huán)境。 奧倫達(dá)原鄉(xiāng)占地約300萬平方米,，屬于山地小鎮(zhèn),，建筑布局因地制宜，保持著原有的山形地貌,。原鄉(xiāng)沒有圍墻,，是開放式街區(qū)，這里的業(yè)主都有一顆向往自由的心,，“自由向原鄉(xiāng)”成為小鎮(zhèn)的精神內(nèi)核,。 小鎮(zhèn)運(yùn)營13年，有3000多戶業(yè)主長期居住在這里,，形成了多個(gè)社群,，已經(jīng)孕育出非常好的居住氛圍。 奧倫達(dá)部落憑借十余年間對(duì)聚落文化的深耕,，秉持“同話,、同好,、同創(chuàng)、同享,、同在”的五同理念,，運(yùn)營著百個(gè)夢(mèng)想聚落，構(gòu)筑了親密,、和諧的會(huì)員關(guān)系,。 花友匯、話劇社,、紅酒會(huì),、足球俱樂部、原野舞蹈團(tuán),、油畫苑,、高球會(huì)、飛行俱樂部,、合唱團(tuán),、童子軍、騎行俱樂部,、戶外越野社,、山地滑雪團(tuán)……百余個(gè)夢(mèng)想聚落，秉承著“有機(jī)健康,、藝術(shù)尊享,、信仰與愛”三大主線加之“五同”的理念，原鄉(xiāng)業(yè)主作為奧倫達(dá)部落會(huì)員在小鎮(zhèn)中獲得健康與幸福,。 也正是這些連接情感紐帶的社群讓原鄉(xiāng)一直保持著居高不下的入住率,。再加上原鄉(xiāng)定期舉辦的各種旅游節(jié)日，吸引了越來越多的北京人來此休閑度假,。酒店也一房難求,，因此這里的洋房、別墅便成為游客爭(zhēng)搶的租賃房源,。 西鎮(zhèn)是原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的中心,，是一個(gè)集酒店、餐飲,、會(huì)所,、特色商業(yè)、教堂于一體的休閑娛樂度假商街,。西鎮(zhèn)原汁原味的保留了美國西部街市的風(fēng)情,，在運(yùn)營上也讓游客和業(yè)主能充分體驗(yàn)到成熟的配套。 因此,，無論長期旅居,，還是度假短住,，原鄉(xiāng)都成為了北京人的首先之地。 奧倫達(dá)原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)成功的運(yùn)營,，不僅讓會(huì)員,、游客實(shí)現(xiàn)了幸福的康養(yǎng)旅居，也無形中得到了資產(chǎn)的良性回報(bào),，從側(cè)面也再次印證了特色小鎮(zhèn)正確的發(fā)展路徑和巨大的價(jià)值空間。 如果你對(duì)北京的租售回報(bào)不滿意,，下一步考察優(yōu)質(zhì)的特色小鎮(zhèn)是一個(gè)不錯(cuò)的方向,。 親子推薦： 跟大師學(xué)設(shè)計(jì)，小服裝設(shè)計(jì)師5日夏令營
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