自上周限競房銷售管理辦法意見稿出爐后,，不僅開發(fā)商找『地產(chǎn)營銷人』的多了（希望多加點評項目所在區(qū)域）,，連購房人也在后臺熱鬧起來，大家咨詢的重點聚焦在：如何在幾十個限競房項目中找到最適合入手的那一個,。

在進入正題之前,，先說一則跟樓市政策相關(guān)的消息，不知會不會對接下來的北京的市場帶來影響,。

就在5月14日的傍晚,，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了一個正式通知,，主要內(nèi)容是關(guān)于對各級地方政府涉及產(chǎn)權(quán)保護的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的要求,。

里面重點提到要清理：不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)和居民不動產(chǎn)交易等民事主體財產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定,。也就是說,，普遍存在于全國各地的樓市“限售令”有可能需要調(diào)整。

那么,，北京限競房大面積“限售5年”的規(guī)定理當(dāng)也屬于需要清理的范圍,。文件還規(guī)定，要在2018年12月底之前,，把“清理結(jié)果”上報到國務(wù)院,。

所以，政策每天都在變化,。對于樓市來說,，也未見得都是壞消息，接下就看看限競房能不能有這個好運氣,，在限售環(huán)節(jié)給予松動,，讓大家在未來能自由交易，而不再受時間的限制,。

下面,，我們繼續(xù)說選房子的話題。

最近『地產(chǎn)營銷人』對北京各個區(qū)域的限競房都有過點評,，整體上來看,，南北區(qū)域居多。這是因為首批入市的限競房項目主力分布在大興和昌平兩個區(qū),。由于購房人工作生活的區(qū)域比較固定,，所以南北兩區(qū)基本不會產(chǎn)生競爭。

昌平限競房主要吸引的是海淀及朝陽北部的客群,，而大興其實應(yīng)該分為兩塊：亦莊和黃村,。

就大亦莊而言，可以把舊宮囊括進去,，這個板塊的限競房主要吸引的是東部朝陽和少量豐臺客群,。而黃村是大興主要人口的聚居地，近年來住宅供應(yīng)奇缺,，吸引的是地緣,、西城及大部分豐臺的客群，特別是來自金融街的購買力十分明顯,。

之前,，我們對亦莊已經(jīng)做過解讀，下面重點說說大興黃村。

大興黃村上一波商品住宅的土地供應(yīng)還是在2009年，當(dāng)時保利,、綠地,、中建等品牌房企進駐大興，借助于樓市的火熱行情和產(chǎn)品的升級,，在很短的時間內(nèi)實現(xiàn)清盤,，當(dāng)時大興市場好到保利茉莉公館在幾個月內(nèi)三次開盤就實現(xiàn)了整體售罄，可見大興黃村板塊旺盛的消費需求,。

在此之后,，大興黃村的供應(yīng)便戛然而止，新的土地?zé)狳c開始向南六環(huán)外的天宮院板塊挪移,，期間雖偶有黃村板塊零星土地拍出,，但樓面價已超過4萬，該板塊已開始向豪宅化邁進,。

終于在去年,，北京借樓市調(diào)控，放大土地供應(yīng),，少量限競房土地又開始在黃村出現(xiàn),，包括金地、金融街,、遠(yuǎn)洋等品牌房企入場,，新的面向剛需、剛改的中小面積產(chǎn)品得以在今年入市,。

近10年的斷供,，無論是大興黃村本地，還是西城,、豐臺外溢的需求積壓,，其力量已十分強大。

『地產(chǎn)營銷人』預(yù)計這些新的限競房項目非常有可能復(fù)制2009—2010年的火爆盛況,，再度熱銷,，快速消化。

大興黃村歷經(jīng)這些年的發(fā)展,，已非常成熟，特別是在北京新機場規(guī)劃建設(shè)之后,，區(qū)域前景更加看好,。

北京新機場是全世界第一大機場，設(shè)計的客流量是1.3億,，還有約550萬噸的物流運輸產(chǎn)業(yè)配套。緊隨其后的是高端酒店業(yè)發(fā)展,，預(yù)計大興未來將產(chǎn)生五六十家從三星級一直到五星級的酒店,。

北京新機場

大興已經(jīng)形成了非常好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。第一,，高科技產(chǎn)業(yè),；第二，新媒體傳媒業(yè),；第三,，生物醫(yī)藥；包括將來以新機場為龍頭而衍生出來新空港產(chǎn)業(yè),。

產(chǎn)居結(jié)合,、產(chǎn)城融合、產(chǎn)城共生的規(guī)劃理念正在大興變?yōu)楝F(xiàn)實,。 “一軸一核,，兩級互動”，形成了南北城協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵力量,。再加上交通,、教育、醫(yī)療等配套在近幾年的完善和補強,，大興黃村的樓市價值不可再與10年前同日而語,。

連接北京南站的地鐵4號線、連接北京城市副中心的S6號線,，以及新機場線將大興黃村變?yōu)橹匾慕煌屑~,；約30萬㎡薈聚購物中心，擁有宜家在亞洲最大的旗艦店,，綠地繽紛城則是區(qū)域內(nèi)的新商業(yè)中心,。

薈聚購物中心

北京大學(xué)第一醫(yī)院、廣安門醫(yī)院,、兒童醫(yī)院等三甲醫(yī)院紛紛落址大興,；景山學(xué)校大興實驗學(xué)校,、北京小學(xué)、首師大附中,、北師大附中等名校的開辦讓大興教育配套迅速躋身各區(qū)前列,。

大興黃村的醇熟和巨大潛力，讓處于板塊內(nèi)的二手房價格十分堅挺,，根據(jù)『地產(chǎn)營銷人』的查詢,，入住近10年的小區(qū)房價多在60000元/㎡以上，而去年推出的唯一新房項目則網(wǎng)簽價格已達(dá)到73000元/㎡,。

數(shù)據(jù)截屏：買房查房價—兔博士APP

如果今年限競房入市,，5萬多的限價則讓新房和二手房形成倒掛，再加上新推產(chǎn)品的創(chuàng)新戶型,，中小面積定位,，以及低門檻的總價水平，相信鐘愛該區(qū)域的購房者不會放過這次難得的置業(yè)機會,。

在為數(shù)不多的限競房地塊中,，金地集團將在今年推向市場的金地·悅風(fēng)華項目是吸附資源最為集中，產(chǎn)品差異化最為明顯的新房產(chǎn)品,。

金地·悅風(fēng)華是金地風(fēng)華系在北京的首個作品,，“風(fēng)華系”落子大興新城核心，這個始于江南又載譽東北的產(chǎn)品系,，終于有機會在京城登臺亮相,。

金地·悅風(fēng)華是由金地集團旗下的金地商置負(fù)責(zé)開發(fā)的項目。金地商置是集地產(chǎn)綜合開發(fā)和資產(chǎn)管理平臺為一體的高質(zhì)量全球化資產(chǎn)管理平臺和有價值的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè),。致力于為企業(yè)和個人提供集成式空間與服務(wù),，精筑城市價值，促進城市增值,，是代表未來商業(yè)模式的城市價值集成商,。

金地·悅風(fēng)華位于南五環(huán)與京開高速的交匯處。距南三環(huán)僅有15分鐘車程,，距西城區(qū)金融街也不過半小時,。項目東側(cè)1公里處規(guī)劃有新機場高速，計劃今年底建成,，竣工后可以沿新機場高速到達(dá)南二環(huán)和新機場,。

項目周邊的地鐵線路非常發(fā)達(dá),，距項目1.8公里左右是地鐵4號線高米店北站，同時4號線還有一條規(guī)劃的支線,，從新宮站出發(fā),，沿京開東側(cè)向南，在項目西北側(cè)500米設(shè)有站點,，開通后乘坐地鐵會更加便利,。

項目東側(cè)還有地鐵新機場線，明年與新機場同期投入使用,，另外北京連接雄安新區(qū)的京雄城際鐵路在黃村也設(shè)有站點,，最高時速350公里，全線通車后,，北京與雄安新區(qū)實現(xiàn)半小時通達(dá),。

在教育配套上，金地·悅風(fēng)華西側(cè)約700米就是北京景山學(xué)校大興實驗學(xué)校,，東側(cè)項目還配建有3000平米的幼兒園，可滿足孩子的早期教育,。

北京景山學(xué)校大興實驗學(xué)校

此外,，金地·悅風(fēng)華西側(cè)約1.1公里是即將開工的北京大學(xué)第一醫(yī)院南院區(qū)，一家大型綜合三甲醫(yī)院,，預(yù)計2021年竣工交付,。區(qū)域內(nèi)還有已經(jīng)投入使用的三甲醫(yī)院——廣安門中醫(yī)院南院區(qū)、建設(shè)中的北京兒童醫(yī)院大興院區(qū),，使業(yè)主能享受到優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù),。

前面提到的薈聚購物中心驅(qū)車只需5分鐘，而項目西側(cè)約1.2公里的綠地繽紛城,，擁有超市,、餐飲、影院等多業(yè)態(tài)的商業(yè)功能,，為生活帶來豐盛和便利,。

綠地繽紛城

金地·悅風(fēng)華周邊為公園環(huán)繞，包括項目北側(cè)占地26萬平米的星光生態(tài)文化休閑公園,、16萬平米生態(tài)文明教育公園,、西側(cè)20萬平米的高米店公園，南側(cè)金星公園,、康莊公園等,，自然環(huán)境優(yōu)越。

在產(chǎn)品上,，金地·悅風(fēng)華將現(xiàn)代元素和中國傳統(tǒng)元素創(chuàng)新性地結(jié)合在一起,，以現(xiàn)代科學(xué)與現(xiàn)代人的審美需求,，打造富有中國傳統(tǒng)文化韻味的建筑。

項目建筑立面色調(diào)呈暖色,，采用品質(zhì)感十足的簡約線條,，詮釋“風(fēng)華系”的新東方風(fēng)格。頗具特色的屋頂設(shè)計,，汲取中國傳統(tǒng)府宅建筑靈感,，融合當(dāng)代建筑特色，體現(xiàn)出“高屋檐,、寬屋頂”的產(chǎn)品特征,，凸顯其現(xiàn)代品質(zhì)與尊貴感。

社區(qū)內(nèi)規(guī)劃約20000㎡的中央花園,，融入金地360°健康家理念,，強調(diào)景觀的互動性與參與性。 在功能上,，涵蓋社區(qū)生活時間,、空間、年齡三個維度,，充分考慮老人,、青年、小孩等不同人群在社區(qū)中的全天候生活需求,，打造包括街區(qū)廣場,、中心花園、組團庭院在內(nèi)的多個空間活動場所,。

金地擅長對戶型空間的研究,，金地·悅風(fēng)華從業(yè)主需求出發(fā)，設(shè)計出360°至臻三居,、四居戶型,，南北通透，方正全明,，空間合理布局,，以緊湊功能空間、超寬采光尺度,、超值地下倉儲空間,，創(chuàng)造性的開發(fā)出市場最具性價比的戶型。

特別值得一提的是,，項目89㎡的三居產(chǎn)品,，采用雙衛(wèi)設(shè)計，套房式主臥,，適合三代同堂,；公衛(wèi)干濕分區(qū),，提高了使用效率；餐廳,、客廳空間融為一體,，便于家人交流；書房,，可做兒童房,，具有復(fù)合功能的空間彈性。

回到前面的問題：什么樣的限競房值得選擇,？

首先是壓抑許久的區(qū)域板塊,；其次是兼具成熟與潛力的發(fā)展空間；最后是存在一二手價格倒掛的局部市場結(jié)構(gòu),，如果這三條全部滿足,，再看看產(chǎn)品是否有創(chuàng)新，開發(fā)商是否夠?qū)嵙?，由此做出判斷就不難了,。

限競房入市為今年的北京樓市提供了最佳時機，大興雖供應(yīng)不少,，但黃村卻屈指可數(shù),，打算入場的朋友們一定要準(zhǔn)備好資金和資格。

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