前兩天，在朋友圈看到有人這樣感慨：都說樓市在下行,，但為什么開盤售罄的樓盤屢見不鮮,？

這還是一位業(yè)內(nèi)人士發(fā)出的疑問，『地產(chǎn)營銷人』覺得代表了很多人心中的困惑,，值得簡單剖析一下,。

首先，所謂的樓市下行主要體現(xiàn)在成交量上,，整體看北京市場的成交量確實(shí)同比有很大降幅,，但對于新房來說，受控的網(wǎng)簽速度是一個(gè)制約因素,。如果把積壓的網(wǎng)簽量釋放出來,，未必見得成交量下滑這么明顯。

其次,，都說二手房價(jià)格有松動,，但你去中介門店看看，正常想要的房子價(jià)格一點(diǎn)沒便宜,。

所謂降了價(jià)的都是附帶苛刻條件和特殊情況的房源,，不是全款在一個(gè)月之內(nèi)付清，就是社區(qū)或戶型令人慘不忍睹,，想買占便宜又好的二手房跟中獎(jiǎng)彩票機(jī)率差不多。

最后說說為什么樓市低迷,，但依然會有新盤售罄,？

其實(shí)，也并不是所有的新房都賣得很好,，開盤能售罄的也僅僅是一小部分項(xiàng)目,。在如此周期里,，開盤熱銷是一種能力，當(dāng)然要廣而告之,。這不僅是項(xiàng)目品質(zhì)受到客戶認(rèn)可的明證,，更代表了營銷人操盤水平的高度,。

越是艱難的市場,，越是分化嚴(yán)重,。熱銷項(xiàng)目強(qiáng)者恒強(qiáng),，占盡勢能紅利,，而大部分品相一般的項(xiàng)目則消弭于無形,，沉寂于無聲。

所以，對于購房者而言,，從熱銷信號去尋覓符合自身需求的樓盤也是一種置業(yè)捷徑。

另外，『地產(chǎn)營銷人』在跟朋友們提供購房建議的同時(shí),，也發(fā)現(xiàn)了一些置業(yè)決策中舍本逐末的問題,，需要在此及時(shí)分享出來,，希望能幫助到大家。

這是一個(gè)常被人忽略的問題，因?yàn)槿藗儗τ谏潮P上的社區(qū)規(guī)模沒有大小概念,，對幾萬、十幾萬,、幾十萬平米的項(xiàng)目體量沒有親身感受,，結(jié)果在置業(yè)時(shí)就不太關(guān)注此類問題,。

但『地產(chǎn)營銷人』告訴你的是，社區(qū)規(guī)模很重要,，將直接影響未來居住的品質(zhì),。

首先，什么規(guī)模的社區(qū)算是大,？

如果放在十年前,，建筑面積50萬平米以上的社區(qū)還比比皆是，例如：世紀(jì)城,、富力城、星河灣,、萬橡府等,，但現(xiàn)在隨著供地風(fēng)格的轉(zhuǎn)變,，超過20萬平米的就算是“大社區(qū)”了,。

其次,，“大社區(qū)”到底好在哪兒,？

一方面,，居住人口的集中會帶來社區(qū)的繁榮和活力,，這就如同大城市更具吸引力的邏輯一樣，人氣足,、發(fā)展快,、效率高,。由此能降低社區(qū)運(yùn)營成本，豐富配套種類，形成居住氛圍。

另一方面,，由于社區(qū)大,，建筑密度和綠化率都會實(shí)現(xiàn)最優(yōu)匹配，經(jīng)常能在小區(qū)中看到近百米的樓間距和幾萬平米的園林綠化。

其中僅綠化面積一項(xiàng)就有可能超出其他項(xiàng)目整體占地,。這就為業(yè)主造就了更大的社區(qū)室外休閑空間,，擴(kuò)展了活動范圍，共享了更多綠地面積,。

所以,，買大不買小，對于社區(qū)來說很重要,。

在售樓處，置業(yè)顧問在介紹項(xiàng)目周邊配套時(shí)一般會做夸張性的介紹,，讓人感覺配套很多很豐盛的樣子,。但具體到買房決策，配套不在多,，而在精,、在近。

先說“精”。其實(shí)有時(shí)配套的多并不是我們所需要的,，真正在生活中依賴性比較高的是幾種關(guān)鍵性配套,，譬如說一個(gè)地鐵站、一個(gè)購物中心,、一個(gè)醫(yī)院,、一個(gè)好學(xué)校、一個(gè)公園,。除此之外,，其他配套都是錦上添花。

再說“近”,。上面提及的關(guān)鍵性配套不能遠(yuǎn),，最好大部分都能在步行可解決的范圍之內(nèi)，也就是方圓一公里內(nèi)的生活半徑之中,。

但現(xiàn)實(shí)是,，這一指標(biāo)相當(dāng)苛刻，很多項(xiàng)目會把配套吹得天花亂墜,，但能做到近距離的關(guān)鍵配套卻沒有幾個(gè),。

對于戶型的理解,，購房者通常都會把概念混淆,，尺度大不代表空間大，空間大不代表功能全,。

在過去,，我們經(jīng)常能看到120平米的兩居，170—180平米的三居,，240—260平米的四居,，從尺度上來說堪稱奢侈，但住起來卻不實(shí)用,，很多空間被浪費(fèi),，很多功能出現(xiàn)缺失。

這些年,，人們的居住觀念發(fā)生了轉(zhuǎn)變,，同樣的面積盡可能增加居室，復(fù)合功能,，在提高空間利用效率上下功夫,，不僅購房的總價(jià)能得到適當(dāng)?shù)目刂疲跐M足家庭成員不同生命周期的居住痛點(diǎn)時(shí)也能做到游刃有余,、從容應(yīng)對,。

空間的大與小是相對的,，有的房子面積大，但進(jìn)去感覺空間??；有的房子面積小,，但住進(jìn)去感覺空間大,，其中的差別全在于開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的積累和對居者生活細(xì)節(jié)的觀察體悟。

說白了,，房屋的每一平米面積都是我們花幾萬,，甚至十幾萬買來的，讓每一平米在空間中都能有效利用,，讓每一平米都能參與居住功能的施展,，這樣的房子才算物有所值。

『地產(chǎn)營銷人』發(fā)現(xiàn),，置業(yè)升級的過程,，也是人們追求心理平衡的過程，置換不可能帶來全部需求的滿足,，但關(guān)鍵生活痛點(diǎn)能夠得以解決,，而其他要素條件的期望值可適當(dāng)調(diào)低。

細(xì)看剛剛過去的10月樓市成交排行,，豐臺區(qū)域依然為市場熱點(diǎn)所在,，其中由中糧天恒聯(lián)合打造的天悅壹號成為8萬以內(nèi)新房成交銷冠樓盤。

據(jù)悉,，天悅壹號首次開盤便斬獲了20億的爆紅業(yè)績,，隨后續(xù)網(wǎng)簽開閘，簽約額扶搖直上,，開始向區(qū)域銷冠進(jìn)發(fā),。

天悅壹號，“純居”大規(guī)模社區(qū),，2015年由國企天恒與央企中糧聯(lián)手拍得地塊,。項(xiàng)目占地10.6萬平米，建筑面積23.3萬平米,，是如今北京市場上罕見的四環(huán)高端居住大型社區(qū),。

豐臺槐房板塊

項(xiàng)目所在的槐房板塊是南城豐臺核心發(fā)展地帶。隨著北京《總規(guī)》的出爐,，首都功能將進(jìn)一步集聚,、明確，豐臺作為主城六區(qū)之一,，格局再次重塑,。

一方面,，豐臺本就擁有先天的生態(tài)資源優(yōu)勢，依托首都的整體規(guī)劃及升級改造以后,，豐臺區(qū)域的生態(tài)體量實(shí)際上超過了北部的“奧林”,。

另一方面，豐臺區(qū)已有的麗澤商務(wù)區(qū),、中關(guān)村科技園以及后續(xù)建成的首都商務(wù)新區(qū),，多重生態(tài)、產(chǎn)業(yè)和居住價(jià)值的疊加,，將豐臺拔升到前所未有的高度,。

“北有奧森，南有槐房”,，環(huán)繞天悅壹號項(xiàng)目的,，包括：北京國際汽車露營公園、世界公園,、槐新公園等12大城市公園在內(nèi)的生態(tài)資源及2200畝國際足球小鎮(zhèn),，在加以連接、整合,、升級之后,，將形成南、北兩大城市生態(tài)綠化對稱的格局,，對此其他板塊只能望其項(xiàng)背,。

中曌廣場

幾大關(guān)鍵性配套距項(xiàng)目僅有咫尺之遙。

1,、天悅壹號東側(cè)與槐房西路間隔80米左右,，后期將建設(shè)成為5萬平米的城市文化體育用地，可以滿足社區(qū)業(yè)主對于運(yùn)動休閑的需要,。

2,、地鐵4號線的新宮站緊鄰天悅壹號，步行距離約為500米,。未來該站將于規(guī)劃中的L5,、L6以及建設(shè)中19號線形成四軌交匯。屆時(shí),，一站四線將在此得到實(shí)現(xiàn),。

3、與項(xiàng)目隔路相望即是槐房萬達(dá)廣場,，直線距離約為800米,，超大型購物中心可滿足所有生活所需。

槐房萬達(dá)廣場

一站地鐵之外,，還可抵達(dá)薈聚,、宜家,、鴻坤廣場、華聯(lián)等各大商超,，即將開業(yè)的體育商業(yè)綜合體中曌廣場,、花香奧特萊斯等商業(yè)配套也指日可待。

4,、天壇醫(yī)院于花鄉(xiāng)橋的新址已于9月15日開始搬遷工作,，根據(jù)計(jì)劃將于12月底開始運(yùn)行。

占地面積425畝,，建筑面積36萬平方米,，為原址4倍的新天壇醫(yī)院,，床位總數(shù)從現(xiàn)有的1150張降增加至1650張,，周邊居民享受頂級醫(yī)療服務(wù)不再遙遠(yuǎn)。

新天壇醫(yī)院

在打造產(chǎn)品上,，天悅壹號特拿出9個(gè)月時(shí)間,，走訪調(diào)研了多達(dá)40余個(gè)項(xiàng)目，在經(jīng)歷26輪方案調(diào)整之后,，終給出了回歸居住初心的解決方案——23萬平米低密墅區(qū),。

借助于地塊規(guī)模優(yōu)勢，天悅壹號特拿出7萬平米的土地來建造園林,，為社區(qū)預(yù)留出更多休閑空間,，讓業(yè)主在家門口擁抱自然、回歸健康,。

天悅壹號樣板示范園林

社區(qū)中138—170㎡全景洋房,，180—220㎡獨(dú)院疊墅全產(chǎn)品系的規(guī)劃，得以滿足不同置業(yè)者改善性的自住需求,。

為了兼顧“上有老,，下有小”的家庭結(jié)構(gòu)，天悅壹號將全部平層產(chǎn)品皆設(shè)定為四居室,，符合“三代同堂”的居住功能,，在適當(dāng)匹配戶型面積和承受總價(jià)的基礎(chǔ)上，讓客戶有了“一步到位”的終極選擇,。

天悅壹號樣板間（客廳）

特別是之前熱賣和即將加推的138平米產(chǎn)品,，實(shí)現(xiàn)了三套房系統(tǒng)設(shè)計(jì)，南向三面寬,，南北通透餐客一體空間,，兒童房和書房既可合一又能分離，增加了功能的復(fù)合性和擁有“二胎”之后的居住靈活性,。

而具有強(qiáng)大收納功能的廚房,、衣柜系統(tǒng)等附加值設(shè)計(jì),，以及可作為栽種花草和洗衣空間的小陽臺設(shè)計(jì)，讓該戶型獲得了舒適性,、實(shí)用性,、溫馨感。

天悅壹號樣板間（廚房）

建造符合人性的,、“用來住”的好房子,，打造更適合全家人生活的、溫情的,、詩意的社區(qū),，這便是天悅壹號所堅(jiān)守的“建筑的初心”，也是其大獲贊譽(yù),，贏得熱銷的根本原因,。

據(jù)悉，天悅壹號將在本月乘勝追擊,，應(yīng)客戶的熱烈需求,，加推約126—138平米的墅景四居產(chǎn)品，相信后市會助力項(xiàng)目銷售額再攀高峰,。

約138平米戶型示意

所以對于購房者來說,，當(dāng)下不必追求面面俱到，抓住自身家庭的核心訴求,，讓所選樓盤在大調(diào)上有優(yōu)勢,、無硬傷，在局部上有特點(diǎn),、有突破,，以此為置業(yè)原則一般都能心遂人愿。

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