長租公寓在國外是一個有幾十年發(fā)展史的成熟商業(yè)模式,。在房地產(chǎn)投資中,，一直屬于收益穩(wěn)定優(yōu)異的那類。2008年金融危機(jī),，商業(yè)地產(chǎn)三駕馬車中的寫字樓和零售賣場的租金增長斷崖式下跌,，只有長租公寓受影響最小，而且最先反彈,。這類物業(yè)在金融危機(jī)后也很受黑石集團(tuán)這類投資集團(tuán)的青睞,。

以美國為例，公寓運(yùn)營一般指的是集中式公寓,，也就是一整棟樓都對外出租的,。這類長租公寓多采用 REITs 模式，投資人和運(yùn)營商各司其職,，公寓所有權(quán)名義上屬于投資人,，但投資人只按期分紅，不參與經(jīng)營,；運(yùn)營商賺取固定幾個點(diǎn)的運(yùn)營費(fèi)用,，以及日常維修等物業(yè)服務(wù)費(fèi)提成。

REITs 聽起來復(fù)雜,，粗糙理解成一個基金就比較容易：一棟房子太貴,，普通人買不起，分成好多份額,，好多人湊錢就買的起了,，然后再一起雇傭一個專業(yè)機(jī)構(gòu)打理房子日常的出租、維修或者買賣,，隨后租金收益,、升值收益大家按份額分。

REITs 模式是個巧媳婦兒,，一方面向租房市場注入了一筆低價(jià)的長期的資金,，建設(shè)了住房，另外一方面源源不斷地向投資者提供穩(wěn)定可預(yù)期的回報(bào),。

因此,，蛋殼并不算真正的“長租公寓”，其代表的分散式公寓是中國特色房地產(chǎn)市場的產(chǎn)物之一,。它有兩個特點(diǎn),，一個是沒有向租賃市場提供增量的房源，所以必然推高租金,。另外它沒有廉價(jià)的資金來源,，而是用年輕人脆弱的信用，從銀行獲得個人貸款,，讓蛋殼去高價(jià)收房,。

這是一個先天注定的龐氏騙局。除非北京的租金永遠(yuǎn)兩位數(shù)增長,，或者向香港那樣做無限分割的'劏房'提高單位租金,，這個游戲是玩不下去的。

問題是,，誰來承擔(dān)游戲結(jié)束的成本,。

在北京租過房子的年輕人都知道，當(dāng)房東房客撕破臉的時(shí)候,，永遠(yuǎn)是租客承擔(dān)成本,。合同里面乙方違約幾十條，每一條都要沒收押金,，預(yù)付房租能不能拿回來全看人品,，甲方違約輕飄飄的一兩條，最多補(bǔ)償一下租客的當(dāng)月房租,。

然而在美國,，很多時(shí)候，房東才是真正的弱勢群體,。

只要買房就有持有稅,，不出租要交空置稅,，買賣和租金收入要交資產(chǎn)所得稅，加上各種維修費(fèi)用,，已經(jīng)夠焦頭爛額了,。加上法律對租客權(quán)益的保護(hù)幾乎到了“無立場”的地步，比如在社會主義示范區(qū)加州：

房東不得無故斷租,，老租客具有優(yōu)先權(quán),，有年限的房子每年租金上漲幅度有限制，和CPI綁定,，有些地區(qū)比如西好萊塢的房子每年連1%都不能上漲,。今年碰上疫情，加州理直氣壯要求“任何交不起租金的租客也要讓繼續(xù)住”,。

房況維護(hù)必須達(dá)標(biāo),。沒有及時(shí)清理白蟻，都可能被租客作為拖欠房租的理由,。房子的折舊率跟租客入住年限緊密掛鉤,，一些原本房況不太好的房子，租客入住三五年后,，基本默認(rèn)折舊率為百分之百,，怎么造都不能扣押金。

押金只能收一個月的,，要到銀行開具專門賬戶,。你想挑個毛病扣三五百塊，經(jīng)過的繁瑣手續(xù)讓你懷疑人生,。提前收幾個月房租自己用,，不行，沒聽過讓人聞風(fēng)喪膽的國稅局嗎,？

就算是租客沒有交租金,，一次通知不成要兩次，兩次不成要三次,，上法庭還要抗辯,，三個月起步，最長要一兩年,。

至于那種1818黃金眼上常見的社會新聞,，“上海人90年代在浙江買了個別墅忘記了，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)屋里面住了不認(rèn)識的人”,，如果上了美國的法庭,，可能房子最后就真的歸了“占屋者”。

當(dāng)然,，這不是吹外國的月亮比較圓,。美國能這樣保護(hù)租客,，前提條件就是他們的稅收制度。美國當(dāng)然也不缺有錢人,，大把買的起整套房子的人,，為什么 REITs 模式能大行其道？最直接的原因是通過 REITs 投資房地產(chǎn)是免稅的,。美國的房地產(chǎn)市場是重“持有”的稅收制度。

我們國稅局的各項(xiàng)能力,，還在路上,。財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度剛起了個頭。另外,，各種解決執(zhí)行難的行動,，這兩年才開始上電視，美國那種“人人找律師,，事事上法庭”的狀況,，仍然不太符合中國人的胃口。我們還在迷戀基層調(diào)解的低成本,，腦子里還有“打官司的是刁民,，律師多訟棍”的傳統(tǒng)觀念，忽略了法律是一種公共資源,，需要更多向民生傾斜,。

2015年我們就提出過租售并舉，萬科,、碧桂園,、龍湖、保利等也都曾經(jīng)紛紛高調(diào)宣布進(jìn)入租賃市場,，萬科的泊寓一度遍地開花,，郁亮甚至聲稱過要轉(zhuǎn)型做租賃市場老大。然而這幾年這些房地產(chǎn)企業(yè)的租賃項(xiàng)目都漸漸收縮陣營,。國內(nèi)只要說是自持物業(yè)做長租公寓的,，去見投資機(jī)構(gòu)都會吃“模式太重”的閉門羹。

所以,，雖然,，2020年全國人民已經(jīng)脫貧，但是人人向往當(dāng)房東,，租客是“弱勢群體”的現(xiàn)狀,，顯然要繼續(xù)到2035了。

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