3月10日，杭州市余杭區(qū)塘棲鎮(zhèn)核心區(qū)出讓一宗商住地塊，地塊編號(hào)為余政儲(chǔ)出〔2020〕5號(hào),，即塘棲小城市核心區(qū)商住地塊7地塊,，出讓面積131392平方米，容積率1.4,，地上建筑面積183948.8平方米,。

僅一輪報(bào)價(jià)，杭州瑾帆投資管理有限公司(綠地)以底價(jià)119199萬(wàn)元競(jìng)得該地塊,。

根據(jù)地塊出讓條件,，開(kāi)發(fā)商須自持不少于3萬(wàn)方的集中商業(yè)和1萬(wàn)方的酒店。

塘棲核心區(qū)一直缺乏大型品牌商業(yè)配套的現(xiàn)狀將得到改變,。

區(qū)位：位于塘棲核心區(qū),，緊鄰古鎮(zhèn)核心景觀

地塊東至圓滿河、南至河流,、西至崇超路,、北至張家墩路，二類住宅/商業(yè)用地,。

根據(jù)《杭州市塘棲北單元（LP3）控制性詳細(xì)規(guī)劃》,，地塊緊鄰古鎮(zhèn)水環(huán)。

宗地有兩塊地組成，中間有市政道路分隔,，東面和南面為水系環(huán)繞,，北面鄰近京杭大運(yùn)河。

根據(jù)最新規(guī)劃,，兩宗地塊分屬不同板塊,。

西面地塊屬于運(yùn)河品質(zhì)生活板塊，東面地塊屬于塘棲文旅綜合板塊,。

地塊位于塘棲核心區(qū)塊，周邊配套齊全,。東面鄰近塘棲鎮(zhèn)政府,，周邊幼兒園、小學(xué),、中學(xué)等教育配套齊全,。

地塊：住宅+集中商業(yè)+酒店,，18.5萬(wàn)方城市綜合體

余政儲(chǔ)出〔2020〕5號(hào),，宗地總面積136663平方米，出讓面積131392㎡,，其中商業(yè)用地面積不少于25000㎡,，容積率1.4，總建筑面積183948.8㎡,，體量較大。

地上總建筑面積不大于183948.8平方米,，不小于144531.2平方米,。

地塊地上建筑面積商業(yè)計(jì)容建筑面積不小于25%（45987.2㎡），須設(shè)置不少于3萬(wàn)㎡的集中商業(yè)和不少于1萬(wàn)㎡的酒店各一處,，集中商業(yè)部分和酒店部分須100%自持,。

綠地率不小于28%（住宅部分不小于30%），建筑密度不大于33%（住宅部分不大于32%）,，建筑限高24米,。

本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于20100元/平方米,，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于22110元/平方米,。如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于3000元/平方米,。

規(guī)劃條件：A區(qū)塊住宅，B區(qū)塊住宅+集中商業(yè)+酒店

宗地分為A地塊和B地塊,，整體呈長(zhǎng)方形。針對(duì)A地塊和B地塊在規(guī)劃條件上有明確的要求,。

A區(qū)塊：布置住宅建筑,；

B區(qū)塊：布置住宅和商業(yè)建筑。

1．其中住宅建筑布置在B區(qū)塊西側(cè),，商業(yè)建筑布置在B區(qū)塊東側(cè),。

2．商業(yè)用地面積不少于25000平方米，商業(yè)計(jì)容建筑面積不小于AB區(qū)塊內(nèi)陸上總計(jì)容建筑面積的25%,，商業(yè)部分須設(shè)置不少于3萬(wàn)平方米的集中商業(yè)和不少于1萬(wàn)平方米的酒店各一處,。

3．集中商業(yè)部分和酒店部分須100%自持，不得預(yù)（銷）售,、不得分割轉(zhuǎn)讓,、不得整體轉(zhuǎn)讓，其余商業(yè)部分可預(yù)（銷）售,、可分割,、可轉(zhuǎn)讓。

4．商業(yè)建筑不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米,，且最小分割單元須在同一平面內(nèi)；

5．商業(yè)建筑和住宅建筑須同步建成,；

6．AB地塊之間須設(shè)置一條寬度不小于20米的南北向公共通道,，必須由地塊受讓人全部出資同步實(shí)施且不得封閉，驗(yàn)收合格后由政府回購(gòu),。

市場(chǎng)：周邊僅3個(gè)項(xiàng)目在售

目前項(xiàng)目周邊僅3個(gè)項(xiàng)目在售,，分別是隨塘、合景觀棠明月府,、招商藍(lán)光雍瀾府,。

隨塘

排屋面積約125,、154方,，均價(jià)33000元/㎡；洋房面積約103-127方,，均價(jià)22500元/㎡,。

合景觀棠明月府

排屋面積約172-185方,，均價(jià)34400元/平方米,。

招商藍(lán)光雍瀾府

雍瀾府洋房在售,，面積約95,、110、128方,，均價(jià)20500元/平方米,，裝修標(biāo)準(zhǔn)3200元/平方米。

地塊點(diǎn)評(píng)

總體來(lái)說(shuō),，這是一宗不錯(cuò)的地塊。位置不錯(cuò),、規(guī)劃條件不錯(cuò),、規(guī)模很大，價(jià)格也不高,。

1. 地段很好,，規(guī)模很大。塘棲核心位置,，地塊方正,，南面臨河,。出讓面積約197畝，地上建筑面積18.4萬(wàn)方,，這么大的地塊,，在杭州是非常少見(jiàn)的。
2. 容積率僅1.4,，環(huán)境優(yōu)美,，適宜打造高品質(zhì)住宅。結(jié)合容積率,，以及周邊的在售項(xiàng)目,，預(yù)計(jì)住宅部分為“排屋+洋房”的建筑組合。而且地塊南面臨河,，非常適合打造低密度產(chǎn)品。
3. 價(jià)格并不高,。地上建筑面積18.4萬(wàn)方,，自持商業(yè)4萬(wàn)方，商業(yè)的比例不是很高,。即使把商業(yè)部分地價(jià)為0,，并且建設(shè)成本分?jǐn)偟阶≌?xiàng)目依然可以盈利,。

方案示意圖

當(dāng)然，這宗地塊對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,，也面臨一些挑戰(zhàn),。

首要的挑戰(zhàn)是銷售速度的問(wèn)題。

目前塘棲的市場(chǎng)還沒(méi)有完全融入杭州,，客戶需求區(qū)域化明顯,。這就決定了項(xiàng)目的銷售速度不會(huì)太快，影響現(xiàn)金流回籠的速度,。

其次是價(jià)格的制定,。

地塊未來(lái)的商品房毛坯銷售均價(jià)為20100元/平方米，顯然是根據(jù)現(xiàn)有周邊項(xiàng)目的洋房?jī)r(jià)格為參照物,。

但是按照1.4容積率的規(guī)劃條件,，有可能做成“排屋+洋房”的組合。而排屋的銷售價(jià)格可以達(dá)到33000元/平方米左右,，是洋房?jī)r(jià)格的1.5倍以上,。

另外一種方案是做成全多層洋房的規(guī)劃，對(duì)于這宗地塊而言有點(diǎn)可惜,。

再次是商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力,。

因?yàn)樘翖壳皟H有的綜合體為嘉凱城城市客廳項(xiàng)目,，位于塘棲的南面，運(yùn)溪路以南,。

相對(duì)而言,，綠地這次拿的地塊屬于真正的核心地段，加上有自身約14萬(wàn)方的住宅配套,，完全能支撐3萬(wàn)方商業(yè)的消費(fèi)需求,。

總體來(lái)說(shuō)，這是一宗非常不錯(cuò)的地塊,。高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)+酒店的大型城市綜合體,，將會(huì)大大提升塘棲的居住和城市配套水平，項(xiàng)目值得期待,。