2018年，弱二線城市和三四線城市的房地產熱度何去何從,？

山川網 2020-12-07

展開全文

山川網：元旦假期結束四天后,，又到了一周的周末。在每天無比繁忙的工作后,，希望大家可以度過一個愉快的周末時光,。今天我們來一起簡要回看一下2017年的中國城市樓市格局,，以及對2018年的區(qū)域樓市格局做下預測。

2017年的中國樓市,，如果一言以蔽之的話,，就是一二線城市在強調控政策下被迅速冷卻，三四線城市則借勢乘風而起,。尤其是一些經濟基礎不錯,，但先前房價水平不高的三四線城市，在2017年房價上漲幅度一度達到了50%以上的增長,，令人驚嘆,。

據房產平臺克而瑞監(jiān)測，50強房企最青睞的三四線城市是佛山,、無錫,、常州、嘉興,、紹興,、惠州、南通,、東莞,、昆山、煙臺,、珠海等（這一城市分級方式我們姑且不論,，只看其結論）。而以上城市,，除海濱城市煙臺之外，其余全部為長三角,、珠三角城市,。也就是說，在長三角,、珠三角的一二線城市被全面調控后,，無法被滿足的售房需求和購房需求，統(tǒng)統(tǒng)被轉移到了周邊的三四線城市,。

中國指數(shù)研究院方面的數(shù)據是,，2017年，熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下成交規(guī)模明顯縮減,，部分溫和二線及三四線城市釋放發(fā)展契機,，50家百億代表企業(yè)布局在二線及三四線城市業(yè)績貢獻占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1.0個百分點,，一線城市則下降6.3個百分點,。

一二線城市在2017年的成交面積和金額方面出現(xiàn)下滑,，主要原因在以下方面：其一是人口流入速度放緩，一線城市疏散人口,，二線強市紛紛出臺政策搶人,，根源都是在于人口紅利走向尾聲。其二是政策的強調控,，從土地出讓到嚴格限價,，這些都對房企最終的成交影響明顯。其三是一二線城市本身的基數(shù)水平已經較高,，沒辦法再持續(xù)保持較高較快的成長,，而三四線城市正好相反。

上海易居研究院報告顯示,，2017年10月,，一、二,、三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9,、10.7和10.9個月，相比9月均有所反彈,。

受限于全國范圍的房產調控,，2017年一、二,、三四線城市的成交面積同比2016年全部呈現(xiàn)下降趨勢,。但是，一線城市下降趨勢猛烈,，近乎腰斬,。而二三四線城市其實如果排除政策性因素對于需求的抑制，變化并不十分明顯,。

具體到每個城市而言,，一線城市中，北京和上海的銷量下滑最為嚴重,，這也和兩地房價全國最高,，限購政策全國最嚴關系重大。深圳由于本身城市面積在四個一線城市中就最小,，所以每年的成交總量也一直不算太高,，基數(shù)影響了幅度。廣州雖然在同比增長幅度上同樣下滑了三分之一,，但是成交面積卻幾乎相當于北京和上海兩城的總和,。這從另外一個方面說明了，廣州對于人口的吸納性還很強,，人口和資金都還在源源不斷流入,。且相比另外三座城市,，廣州的房價水平也更為趨于合理。

二線城市中,，重慶受益于本身城市面積巨大,，且始終沒有出臺非常嚴苛的房產限購限貸政策，又加之近幾年經濟增速耀眼和房產均價整體不過萬的低位,，成交面積十分突出,。濟南和太原，作為弱勢省會和落寞省會城市的代表,，成交方面都出現(xiàn)了腰斬的情況,。而先前人為炒作過猛的合肥，則首屈一指出現(xiàn)在二線城市成交跌幅榜首,。

三四線城市中,，之前過熱的環(huán)北京的廊坊，環(huán)上海的昆山,，環(huán)深圳的珠海都有較大的成交跌幅,。背后的原因，無疑都是價值的真實回歸,。其中我們以廊坊為例,，不僅是2017年成交面積總量大幅下降，而且價格也有了較大的回落,。歸根結底,，就在于城市本身的經濟基礎差，產業(yè)結構落后,，自生動能不足,，前期完全憑借北京概念炒作房價，最終政策一轉向,，就瞬間陷入滑鐵盧,。

如果我們通過房企的發(fā)展策略推測2018年的中國樓市發(fā)展方向的話，那么三四線城市依舊是2018年的熱門之地,。50家百億代表房企2017年三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%,；一線,、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%,，占比分別降低0.7個,、11.3個百分點。

也就是說,，從主力房企的拿地策略上,，就能夠看出大家都在有意從一二線城市向三四線城市下沉,。這也說明了，一線城市在過去幾年間透支了較大程度的購買力,，在人口流入放緩的背景下,，房產成交增速自然也會放緩。而三四線城市正好迎來了改善型住房的利好期,，且政策相比一二線城市明顯寬松,，拿地價格又實惠，房產企業(yè)扎堆進入,。

同時,，如果我們參考過去的樓市區(qū)域格局情況，也能夠發(fā)現(xiàn),，在一二線城市政策收緊時,，三四城市瞬間就有一個快速的爆發(fā)。而一旦一二線城市政策放寬,，資金就迅速從三四線城市流回了一二線城市,。當然，這里我們所說的流回方式,，并不一定是賣了三四線城市房子緊接著就買一二線城市房子這種方式,。

2018年上半年，一二線城市的房產政策大致上還會繼續(xù)延續(xù)2017年的政策,。但是到了下半年,，部分城市將可能開始逐漸松綁相關政策，迎來房產交易的回暖,。而三四線城市,，之前已經進行調控政策的城市將跟隨一二線城市政策走向跟進。而尚未進行調控政策城市,，2018年跟進調控也將是一種大趨勢,。

【山川網の近期優(yōu)質原創(chuàng)文章傳送門】

人文：一日看盡江南雪丨致最后一批成年的90后丨佛系城市與魔系城市丨中國最美大學知多少丨古代的地域黑丨天下第一雄關丨我對北方的態(tài)度丨終究隱沒的歷史名城丨不流浪的民謠歌手丨地域自黑哪家強丨得四川者不易得天下丨得山西者易得天下丨《引爆者》中的山西風情丨 12座二線城市靈魂何在丨中國歷代十大城市丨18家菜系究竟誰最受歡迎