如果你已經(jīng)在希臘買房，你應(yīng)該很關(guān)心你的房子到底值多少錢,；如果你正在希臘買房,，你應(yīng)該很關(guān)心中介是否在房價上做了手腳,；如果你已經(jīng)計劃來希臘房子，你應(yīng)該很想了解希臘房子的“真實價格”,。

在介紹我設(shè)計的雅典房產(chǎn)估值體系之前,，首先要說到一個基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，這是討論雅典房產(chǎn)價格的基礎(chǔ)：價格并非總是和成本一致,，最終決定價格的是供求關(guān)系,；換句話說，稀缺性決定了價格,。

舉個例子：

我在杭州西湖邊有一套房子,，2005年以100萬元買入，今天掛牌出售,，能賣多少錢,？

如果杭州二手房市場上只有我這一套房子在出售，而想（能）買這套房子的有100人,，我這套房子有可能賣到1000萬人民幣,。如果市場上有100套類似的房子出售，而想（能）買這套房子的只有10人,，我這套房子很可能只能賣200萬人民幣——低于100萬人民幣,，也不是不可能。

討論雅典房產(chǎn)價值之前,，我們先回到國內(nèi)：

你的二手房到底值多少錢,？關(guān)于這個問題，最簡單的辦法,，當(dāng)然是去找當(dāng)?shù)刂薪?，問問他們的估價，來自市場一線的聲音很有參考性,。這一點(diǎn),，在中國如此，在希臘也如此——當(dāng)然,，房子的實際（最終）價值,，還是要以出售成交價為準(zhǔn)。

不過,，二手房和新房是有強(qiáng)關(guān)聯(lián)的——在政府的管制下,，國內(nèi)很多城市的新房價格和二手房倒掛（正常的話，在同一個區(qū)域,，同等條件的新房,，價格要比二手房的價格要高一些），但我們還是可以從新房的價格（售價）來評估二手房的價格,。

有興趣深入研究的朋友可以去找萬科等上市公司的財報來研究一下,，可以看到國內(nèi)TOP房地產(chǎn)公司的成本構(gòu)成和利潤率,。為了簡單起見，我給一個大致的輪廓性說明——具體比例會有一些出入：

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者,，萬科過去五年的毛利潤率不超過20%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上暴利。

2014-2017萬科毛利潤率和歸母凈利潤率情況

看完這些,，說一句題外話：在國內(nèi)房地產(chǎn)市場,，最賺錢的不是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是地方政府,。

再說說希臘的情況：

沿著上述思路,，我們可以用雅典新房價格來估算雅典二手房的價格。我分別請教了幾位在希臘從事房產(chǎn)中介,、房產(chǎn)開發(fā)的朋友,，綜合他們的看法，雅典新房子的售價（成本）由六個方面構(gòu)成：

希臘的土地是永久產(chǎn)權(quán),，每一塊土地的”成本“都不盡相同,，我們只能先從建造成本入手。以雅典為例,，聯(lián)排別墅每平米的平均建造成本在1200歐元左右，折合人民幣9100元,，大約是國內(nèi)的2.5倍左右,；裝修成本如果按照每平米500歐元來計算的話，這就意味著雅典聯(lián)排別墅每平米的建筑+裝修成本就有1700歐元,。這樣的話,，雅典新建聯(lián)排別墅每平米的售價不會低于2500歐元——如果是自有土地+自建、自住的話,，每平米的成本價也不會低于2000歐元,。

雅典新的公寓樓和獨(dú)棟別墅的售價，以每平米2500歐元為基數(shù),，分別乘以一個系數(shù)：

公寓樓：2500*0.8=2000歐元/㎡

獨(dú)棟別墅：2500*1.2=3000歐元/㎡

總結(jié)一下,，雅典新房子的售價如下：

公寓樓房：2000歐元/㎡

聯(lián)排別墅：2500歐元/㎡

獨(dú)棟別墅：3000歐元/㎡

對于雅典的二手房而言，我認(rèn)為決定其價值的核心指標(biāo)有6個,，分別是地段,、房齡、景色,、容積率,、房屋質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境，其中地段和房齡是最重要的因素,，我為其設(shè)置的權(quán)重都是30%,。

以雅典新房子的售價為基數(shù),，以上述6個核心指標(biāo)為骨架并配置不同的權(quán)重，我就建立了“雅典房產(chǎn)估值體系”,。當(dāng)然,，你可以根據(jù)你的偏好去調(diào)整權(quán)重，甚至去增加或刪減核心指標(biāo),。

要聲明一下的是,，我不是房產(chǎn)評估專家，這個估值體系源于我自己去年來雅典買房時的思考,，后來在和朋友們溝通過程中不斷完善,。設(shè)計出這個估值體系只是為了方便我自己和我的朋友們?nèi)ピu估雅典房子的真實價值；公布這個估值體系,，是希望可以幫助正在希臘和計劃來希臘買房的華人朋友,；如果你已經(jīng)在雅典買了房，也可以使用這個估值體系去評估一下你的房子,，但評估結(jié)果僅供參考,。