給“租購?fù)瑱?quán)”立法,，

不能按下葫蘆浮起瓢

據(jù)媒體報(bào)道，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示,，將通過立法,，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

給租房者享受基本公共服務(wù)方面的權(quán)利,，鼓勵居民通過租房解決住房問題,，是構(gòu)建“購租并舉”房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系、打造多層次住房結(jié)構(gòu),、多角度保障不同群體住房需求的重要手段,。如果執(zhí)行得好，執(zhí)行得有力,，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,、穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定廣大居民的購房預(yù)期具有十分重要的作用,。

有關(guān)方面計(jì)劃通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇，也可以說是為了發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場做出的超前思考,、超前謀劃,、超前部署，對于廣大居民轉(zhuǎn)變住房觀念,、正確處理好購房與租房關(guān)系,、避免過度購房對工作和生活都帶來過大壓力、維護(hù)廣大居民身心健康也是能夠發(fā)揮積極作用的,。

需要注意的是,，由于基本公共服務(wù)領(lǐng)域存在比較大的缺陷，公共資源配置不合理的現(xiàn)象十分嚴(yán)重,，優(yōu)質(zhì)公共資源向少數(shù)地區(qū),、少數(shù)單位、少數(shù)領(lǐng)域集中的問題十分突出,，加上住房租賃市場也存在著許多不規(guī)范行為,，如“黑中介”、二房東、“霸王條款”,、隨意漲價(jià)、房租欺詐等,，如果單從租房端行權(quán),，給租房人權(quán)利，新的矛盾和問題可能就會出現(xiàn),，甚至?xí)霈F(xiàn)按下葫蘆浮起瓢的現(xiàn)象,，租房者權(quán)利沒解決好，新的權(quán)利缺失以及暴利領(lǐng)域又出現(xiàn)了,。

首先哪些是基本公共服務(wù),，就是一個值得關(guān)注的問題。醫(yī)療,、教育,、社會保障等，都是基本公共服務(wù),。到底哪些可以納入到租房者的權(quán)利范圍之內(nèi),，哪些不能納入租房范圍，是需要認(rèn)真研究和思考的,?！白赓?fù)瑱?quán)”，決不是一句權(quán)利相同,、待遇相同就能解決的,。基本公共服務(wù)范圍不界定好,，到頭來,，要么是一團(tuán)亂麻，要么就是紙面上的權(quán)利,。特別是學(xué)校,，會放棄既得利益滿足住房政策的調(diào)整嗎？學(xué)校的“損失”誰來補(bǔ)呢,？

確定了租房的基本公共服務(wù)范圍,，基本公共服務(wù)差異化帶來的權(quán)利差異，又如何解決,、資源如何配置,，也是非常重要的問題。如果不解決好公共服務(wù)均等化,、公共資源配置公平化的問題,，租房者的權(quán)利，仍然難以得到落實(shí)，租房和購房的結(jié)局會是一樣的,。到時候,，優(yōu)質(zhì)資源所在區(qū)域，租金帶來的負(fù)擔(dān)會高過購房,。如此,，“租購?fù)瑱?quán)”，就成了租房者的另一種權(quán)利缺失了,。不僅如此,，還會傷害到購房者的權(quán)利。所以,，解決基本公共服務(wù)領(lǐng)域的公平性,、均等性問題，才是“租購”能否“同權(quán)”的關(guān)鍵,。房價(jià)不能大漲,，租金也不能大漲，才是需要達(dá)到的目的,。而一旦賦予租房者與購房者相同的基本公共服務(wù)待遇,，租金大漲是不可避免的。如何控制,，可能比房價(jià)還難,。

不僅如此，誰來主導(dǎo)住房租賃市場,，也是一個需要關(guān)注的問題,。因?yàn)椋凑漳壳暗母窬?，廉租房是由政府主?dǎo)的,，一般商品住房是由企業(yè)或個人主導(dǎo)的。特別是個人租房,，很多是沒有規(guī)矩,、沒有統(tǒng)一規(guī)則的。如果發(fā)展住房租賃市場,，應(yīng)當(dāng)由誰來主導(dǎo)呢,？國有企業(yè)該不該加入到住房租賃市場、成為住房租賃的主角呢,？很顯然,，這是各方比較關(guān)注的問題。一旦國有企業(yè)在住房租賃市場唱起主角,，市場的靈活性,、穩(wěn)定性就會受到影響,，其他市場主體對住房租賃市場的積極性就會不高。因?yàn)?，國有企業(yè)有政府背景,，有其他市場主體所不具有的政府資源。最終,，就無法形成有效競爭,。所以，在住房租賃市場中,，能否對國有企業(yè),、尤其是代表政府出現(xiàn)的國有企業(yè)比較合理的定位,，是一個非常重要的問題,。原則上，國有企業(yè)只能承擔(dān)公共租賃房的職能,，向低收入者提供廉租房,，而不能從事其他住房租賃業(yè)務(wù)。所以,，在“租購?fù)瑱?quán)”問題上,，確立租房主體、明確租房主體在市場上的定位,，也是非常重要的,。

解決住房問題的關(guān)鍵還是市場化，購房要市場化,，租房也要市場化,，租房到底應(yīng)當(dāng)享受多大的權(quán)利、在什么范圍內(nèi)享受權(quán)利,，通過立法的方式明確,，完全必要。前提是,，權(quán)利的確定,、認(rèn)定十分關(guān)鍵，搞不好,，就會按下葫蘆浮起瓢,，前面的權(quán)利問題沒解決好，新的權(quán)利矛盾又出現(xiàn)了,。購房者的權(quán)利還在空中飄,，租房者的問題又發(fā)生了。在這方面,，教訓(xùn)是非常深刻的,。給“租購?fù)瑱?quán)”立法,，必須謹(jǐn)慎。

譚浩俊【原創(chuàng)】