在地產(chǎn)圈,，一個項目如果歷時N年開發(fā),，一般來說都會遇上一個很典型的問題：

會有比較。

已經(jīng)交付的會拿來和剛開盤的產(chǎn)品比較,；新業(yè)主會不自覺去和老業(yè)主比較,；新房會在各維度去和二手房來比較……

比來比去，難免會有落差,，所以地產(chǎn)營銷圈內(nèi)有個不成文的規(guī)矩——新老業(yè)主絕對不能碰頭,。因為任何產(chǎn)品的口碑都是不可控的，任何一絲雜音都會對客戶的決策造成根本性的干擾,。

只有那些歷時多年,，小區(qū)配套不過時，維護常新的硬實力項目,，往往才有面對新客戶的底氣和實力,，這些標桿寥寥，艷姐印象中也就口碑品質(zhì)王：綠城,、仁恒,、星河灣具備這樣的實力。

但是因為一個名叫東灘花園的項目,，這個名單上要再填上一家房企：遠洋,。

這幾年,，遠洋在產(chǎn)品的打造上越來越強調(diào)健康建筑,、生態(tài)標簽，東灘花園正是這個概念最有表現(xiàn)力的項目,。

東灘花園尤其如此,，其綠化面積相當于5個人民廣場的東灘花園，稱得上遠洋生態(tài)建筑的代表作品,。

10月17日,，在這個建造了8年的項目,，用項目自身成熟的環(huán)境搭建了一個自然秀場，用一場“歲月鎏金,，水岸大賞”大Show紀念過去8年的點滴時光,。

這個自然秀場的靈感，就來源于2018年賺足噱頭的香奈兒森林原生態(tài)秀場,，這也和遠洋的生態(tài)理念相呼應,。

在滬多國領(lǐng)事館重要人員、LV御用花藝師張杰,、高端商會領(lǐng)導名流,、30多家主流云集，還有超過2000名業(yè)主,，共同見證這場視覺盛宴,。

東灘花園這個項目8年的故事，還要先從東灘花園所處的崇明說起……

上世紀初至 30 年代,，紐約長島北岸的海景一直受到紐約精英階層的青睞,，加上市中心很難找到寬敞的居住環(huán)境，于是生態(tài)資源豐富,、闊綽豪宅聚集的長島成為了紐約富人的第一選擇,。

紐約長島地圖

在斯科特·菲茨杰拉德的知名小說《偉大的蓋茨比》中，蓋茨比莊園的原型便是位于長島北岸亨廷頓（Huntington）OHEKA城堡,，其華美至極,，曾是全美第二大私人住宅。

為什么富人們會選擇島居生活,？

因為富人更注重生活品質(zhì),，城市生活往往時間匆忙，空間逼仄,，而島居生活則能夠?qū)r間慢下來,，讓空間無限拓展，陽光,、海灘,、馬球比賽、花園舞會,，島居生活能給富人們更多元,、更健康的生活方式。

在中國,，也有一個和紐約長島類似：擁有較長的海岸線,、靠近城區(qū)、生態(tài)資源豐富的島嶼——崇明島。

崇明島地圖

在上海2035規(guī)劃中,，崇明被定義為生態(tài)島,，預計在2020年，崇明將會完成世界級生態(tài)島的基本框架：

森林覆蓋率將達到30%,；

自然濕地保有率43%,；

地表水環(huán)境功能區(qū)水質(zhì)達標率達到95%左右；

這樣的生態(tài)定位,，在整個上海乃至全中國,，都很難找到與之媲美的島嶼。

崇明生態(tài)島的重點,，則在崇明東灘板塊,，甚至可以說，未來崇明較有看點和價值的板塊,。

東灘板塊規(guī)劃圖

艷姐身邊的高管朋友就曾在東灘板塊買了一套別墅,，她告訴艷姐，買在東灘,，主要有以下幾個原因：

首先,，其生態(tài)資源在整個上海都極為罕見：

擁有326平方公里濕地資源、國家一級候鳥保護區(qū),、中華鱘保護基地,、東平森林公園及自行車公園等。

尤其是東灘濕地公園,，是長江口最大,、保持最完好的原生態(tài)濕地，相當于232個世紀公園大小,。

東灘濕地公園實景圖

其次,，一個島嶼能夠被居者接受，一定會在交通上,，不斷縮減和中心城區(qū)的時間長度,，東灘板塊打破了很多購房者對于交通的顧慮：

長江大橋在2009年通車后，從東灘到五角場,、金橋等城市副中心,，非常便捷，對于上班族來說,，也在可以接受的范圍內(nèi),。

從東灘板塊到五角場CBD的用時

圖片來源：高德地圖

軌交崇明線的建設(shè)，將彌補掉崇明東灘公共交通的空白,。未來居住在東灘板塊的業(yè)主3站即可到達浦東,，公共交通比某些外環(huán)的板塊都要便捷,。

軌交崇明線示意圖

另外,，東灘板塊樓盤價格較上海幾大知名別墅區(qū),，也較為親民：

目前上海僅有的別墅區(qū)主要有：西郊、東郊別墅區(qū),、佘山別墅區(qū),、旗忠別墅區(qū)、徐涇國際別墅區(qū),、崇明東灘別墅區(qū),。

相比其他其他動不動1000W+的總價，崇明東灘別墅區(qū)花園別墅總價在約300W起,，門檻更低,。

目前，已經(jīng)有很多品牌房企進駐東灘,，板塊內(nèi)包括遠洋,、融創(chuàng)、金茂,、仁恒等房企的項目在售,。

在這樣一個慘烈的競爭環(huán)境中，脫穎而出并不容易,，然而有一個別墅項目,，2020年喜提上海市別墅銷售套數(shù)和面積Top1，它就是在東灘板塊深耕多年之久的東灘花園,。

在遠洋住宅產(chǎn)品的序列中,，這幾年的演進策略非常清晰：讓健康建筑成為遠洋住宅產(chǎn)品，包括共建產(chǎn)品的一個標簽,，一個品牌,。

這個核心理念在東灘花園這個項目中尤為明顯。

東灘花園這個開發(fā)了8年的項目,，新老產(chǎn)品同處一個大盤,，可項目卻對這個問題毫不避諱，其帶看的動線直接從已入住的項目之中巧妙地穿過,，成熟的社區(qū)項目就擺在每個來參觀的人眼前,。

慕名而來的客戶在看房的時候，擦肩而過的是跑步鍛煉的業(yè)主,、草坪上是嬉鬧的孩子,、聽到旁邊小院中的歡聲笑語、感受到升騰而起的煙火氣……

別的項目費勁心思和修辭想描述的生活方式和氛圍,，作為購房者仍存有七分猜忌,，畢竟市面上貨不對板的例子不勝枚舉,，交房變維權(quán)的案例時有發(fā)生。

東灘花園就是這樣與自然共融,，將真實的社區(qū)品質(zhì)直白地呈現(xiàn)在你眼前,，沒有半點矯揉造作。

所以與其說銷售在向你展示住宅產(chǎn)品,，不如說是一種生活方式的參考和推薦,。

所以為什么東灘花園這個頗具有煙火氣的項目，從來不怕被帶看,？

艷姐覺得可能要從這幾個維度來剖析：

①因為這是個“一半花園一半住宅”的項目,，讓人仿佛置身綠地公園之中。

這個概念不是一句模糊的形容,，而是因為這個項目整體的綠化率約50%,，近一半的土地都被拿出來做綠化，相當于5個上海人民廣場,。

50%的綠化率僅僅是項目在綠化資源配置上的一端,，另一端是這個項目低于0.5的容積率。

容積率越小,，意味著享受資源的業(yè)主越少,，越符合生態(tài)這種本就稀缺的資源屬性。

因此綠化率和容積率這兩個指標構(gòu)成的“剪刀差”之下,，就是東灘花園這個項目在綠色資源配置上最大的看點,。直觀呈現(xiàn)就像這幅圖一樣：

正得益于這樣大比例的綠色資源配置，社區(qū)內(nèi)設(shè)計了業(yè)主私享的陽光大草坪,、占地11萬方的郊野公園（規(guī)劃中）,、一個橫貫社區(qū)的綠化景觀帶、以及在不同分期的組團之中精心設(shè)置的園林景觀,。

在參觀的動線上,，夾道樹叢掩映，道旁有合圍式水景,，跨入門戶有草坪,、喬木、灌木組成的花園私享,。

別的項目是住宅建筑中點綴園林,，錦上添花；東灘花園是在園林景觀中放置住宅,，歸園田居,。

從這個角度來看，東灘花園的品牌從審美意趣上遙遙領(lǐng)先,。

②因為東灘花園這個項目,，在生活模式上的展現(xiàn)直白不做作,。

這個項目占地約2000畝，要操盤這樣一個超大體量的項目,，服務(wù)高凈值人群,，其難度接近去運營一個“微縮城市”：既要面面俱到，又要意想不到,。

我們都清楚,，現(xiàn)代人的“避世”,，避的是俗世紛擾,，絕不是舍棄現(xiàn)代生活去當苦行僧。每一個來到東灘花園的人,，隨著理想生活這扇窗戶被打開,，實際他們要的會越來越多。

東灘花園這個項目的操盤團隊深諳人性這一點,，所以干脆一上來就做到頂配,，搭建了一套全域的服務(wù)體系。

“天然氧吧”是運動天堂,，項目里多功能健身房,、室內(nèi)恒溫泳池、彩虹跑道三大運動場館滿足這一需求,；

享受慢生活的人可以閑時垂釣臺,、靜時書吧、逸時林中散步,；

追求圈層交際的人也能在高端「鷺club會所」商務(wù)洽談,。

東灘花園構(gòu)建的生活方式之中，這些硬件設(shè)施是骨骼,，社群活動的營造則融入在健康生活的基因中,。基于業(yè)主興趣,，東灘花園項目專門建立了“樂活東灘”這個社群,。

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這個社群定期舉辦的高爾夫邀請賽、釣魚社群,、攝影社群,、健康跑社群等活動，已經(jīng)成了業(yè)主健康休閑生活的一部分,。

前幾天,，國際自然運動俱樂部在東灘花園揭牌，將項目打造成上海首個國際生態(tài)騎行基地,，將健康的運動理念注入到項目之中,。

這種田園牧歌式的生活方式構(gòu)筑,，越是在極端環(huán)境之下越顯得彌足珍貴。

今年疫情期間,，全國大部分人都隔離在家苦中作樂,，生活在東灘花園的業(yè)主依然能在自己的一方天地中逗鳥遛狗，觀雨聽風,。很多時候,，這種強烈的對比往往是東灘花園最好的項目廣告。

從這個角度來看,，東灘花園的品牌在生活方式的表達上更勝一籌,。

③因為東灘花園這個項目，是在不斷演進和迭代之中,。

這個建了8年的項目之所以不怕帶看,，最核心的原因就是：早期的產(chǎn)品不過時，最新的產(chǎn)品有創(chuàng)意,，不同時期的產(chǎn)品有一整條迭代演進的路線,，和諧統(tǒng)一。

東灘花園項目的設(shè)計風格經(jīng)歷了三個時期：

1.0別墅時代采用了流行的托斯卡納風格,；

2.0時代產(chǎn)品面積開始變小,，設(shè)計中融合了較多東南亞元素；

如今面市的3.0時代別墅產(chǎn)品,，則使用了近兩年大熱的新中式風格,，古樸之中透露出一種大氣。

風格雖然在迭代,，但在整體視覺效果上保持了統(tǒng)一,，在幾次迭代的過程中，操盤團隊固執(zhí)地保留下了暖色調(diào)配色方案,，因為這個配色最契合度假生活的放松,、愜意的氛圍。

這次東灘花園推出的主力產(chǎn)品別墅分2種：一種是花墅（4層電梯洋房）,，總價約在310萬,；一種是合院約在450-530萬。

兩個主力產(chǎn)品有個共同點,，就是在空間上著力營造出一種屬于豪宅的尺度感,。

無論是超大面寬的一體化客餐廳、單獨附配的花園及層高約5.1米的地下空間和超大露臺,，都為業(yè)主各種生活場景做了充足的留白,。

從這個角度來看，東灘花園的品牌在產(chǎn)品塑造方面獨樹一幟,。

所以回到開頭的那個問題,，為什么東灘花園這個有著煙火氣的項目不怕帶看,？

因為這個項目把綠色生態(tài)資源發(fā)揮到極致，從立意上取勝,；

因為這個項目深諳生活方式的構(gòu)建,，從動機上占優(yōu)；

因為這個項目無限貼合心境,，從產(chǎn)品上洞見,。

既然東灘花園這個項目背后具有這樣的品牌價值，有三個問題不能忽視：

誰打造的它,？

它被擺放在什么位置,？

它承擔了這家企業(yè)怎樣的戰(zhàn)略意圖？

操盤東灘花園的遠洋集團,，出身央企,，他的身上是有“豪墅基因”的,。

東灘花園所在的上海,，是長三角區(qū)域的核心中的核心。這片區(qū)域房企重兵云集,，既是大糧倉,，也是演兵場，遠洋以東灘花園為核心,，打出“生態(tài)”這張牌,，相當具有殺傷力。

在長三角,，打生態(tài)牌的項目不計其數(shù),，但大部分項目的操盤思路都是沿著“靠山吃山、靠水吃水”的被動策略,，極力去瓜分項目周邊那一點點僅有的生態(tài)資源,。

對于這樣的項目來說，生態(tài)是賣點,、是溢價標簽,、是硬配套資源，總之不會是品牌,。

東灘花園本就置身于崇明島巨大的生態(tài)花園之中,，仍固執(zhí)地在社區(qū)中打造了近40萬㎡的園林景觀，并為之配套和設(shè)計了一系列的生活方式,。

這種用生態(tài)去融入生態(tài),，用生態(tài)去串聯(lián)生活的做法，不僅在上海及整個華東區(qū)域塑造了一個標桿,，也成為東灘花園的品牌路徑,，是有延續(xù)和傳承的生命力的,。

隨著集團整體“南移西拓”、“城市深耕”的戰(zhàn)略推進,，遠洋將持續(xù)關(guān)注長三角主力城市群,，上海作為華東核心重點城市，肩負著遠洋深耕區(qū)域,、打造標桿項目,、輻射周邊熱點區(qū)域、形成協(xié)同發(fā)展的重任,。

作為遠洋在上海最成熟的項目,，東灘花園顯然要成為遠洋在上海，乃至華東的標桿,。

怎么豎起這個標桿,，東灘花園打出的是“生態(tài)健康”這張牌。

“生態(tài)健康”這個概念不是靠字面上理解,，一定是一個實際認證的結(jié)果,。

因為資源本已稀缺，能將人居理念與生態(tài)資源實現(xiàn)真正融合的操盤路徑卻不可復制,。

對于這個概念,，市場顯然再用腳投票，今年1-10月,，東灘花園斬獲上海別墅銷售套數(shù),、面積TOP1，以及崇明別墅銷售套數(shù),、面積,、金額“三冠王”的榮譽稱號。

某種意義上,，東灘花園這個項目開啟了一場重要的操盤實驗,，提供了一種可參考的路徑。

可以預見的是,，未來遠洋健康建筑體系的迭代路徑上,，東灘花園這個項目，一定是作為一個標簽存在的,。