問題的提出

不動產登記薄之《房地產抵押狀況信息》中登記的抵押債權數(shù)額是抵押權人享有優(yōu)先債權的上限金額抑或非上限而尚包括利息,、違約金以及實現(xiàn)債權的費用,？一個看似簡單的問題,，在融入第三人與抵押權人同時主張權利、抵押權人徑直主張抵押權,、抵押權人取得生效文書后主張抵押權等因素后,，卻也成為了一處司法實務中頗存爭議的問題。本文從某一個案引發(fā)的問題出發(fā),，經闡明不同觀點的支持理由與論證邏輯,，查找引發(fā)問題的根源，提出了可行的解決方案,。

在某民間借貸糾紛案中,，經依法調取被告擁有房產的不動產登記薄之《房地產抵押狀況信息》，查明被告該套房產已抵押給某抵押權人（自然人）,，《房地產抵押狀況信息》中登記的債權數(shù)額為500萬（備注欄中未注明任何內容）,。后原告依法申請查封了該套房產。

原告依據(jù)《房地產抵押狀況信息》中登記的債權數(shù)額為500萬的內容,，認為抵押權人的優(yōu)先債權數(shù)額上限為500萬而不區(qū)分是否包括本金,、利息、違約金及實現(xiàn)債權的費用,。但是,，抵押權人認為此處的債權數(shù)額僅為本金，尚不包括利息,、違約金以及實現(xiàn)債權的費用,，因此其享有的優(yōu)先債權數(shù)額應以實際發(fā)生金額為準，而不應以500萬為限,。

為此,，雙方就《房地產抵押狀況信息》中登記的債權數(shù)額500萬是否為優(yōu)先債權數(shù)額的上限產生了爭議，形成了鮮明的兩種觀點,。

原告方所持觀點為《房地產抵押狀況信息》中登記的債權數(shù)額即為抵押權人的優(yōu)先債權數(shù)額的上限,，主要理由：其作為同抵押權人與被告（抵押人）之間的抵押關系無關的第三人，基于物權公示公信效力,，毫無疑問,，自當信任《房地產抵押狀況信息》中登記的信息，否則物權公示制度便無意義,。而就抵押權人與抵押人之間在抵押合同中就抵押擔保范圍的約定,，原告根本無從得知。至于未將抵押合同中抵押擔保范圍包括本金,、利息,、違約金及實現(xiàn)債權的費用的內容記載于《房地產抵押狀況信息》，是抵押權人與抵押人之責，當與原告無關,，自然不應由其承擔責任,。

上述觀點最直接的法律依據(jù)是《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十一條，該條規(guī)定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的,，以登記記載的內容為準,。”另外,，支持原告方觀點,，較有代表性的地方高院有江蘇省高級人民法院。該院于2013年制定的《關于執(zhí)行工作若干疑難問題的解答》第14條內容規(guī)定：“抵押合同約定擔保范圍包括本金,、利息,、實現(xiàn)債權的費用等，但抵押權登記簿上或者他項權證上記載的主債權僅為本金部分,，其他相關債權人認為抵押權人僅能就本金部分優(yōu)先受償,，從而提出執(zhí)行異議，應當如何處理,？答：抵押合同與抵押權登記簿,、他項權證上記載的抵押權的擔保范圍應當一致。如果出現(xiàn)不一致,，鑒于權證登記的公示效力,，應以登記的內容確定具體數(shù)額。 ”以及在之后2015年制定的《關于抵押債權優(yōu)先受償范圍的補充解答》中進一步細化規(guī)定：“抵押債權人直接向法院申請執(zhí)行或參與分配的,，其優(yōu)先受償?shù)膫鶛鄶?shù)額如何確定，傾向于有抵押登記的以抵押登記確定的范圍為準,，沒有抵押登記的以抵押合同約定的范圍為準,。”

另一種觀點以抵押權人為代表,，該觀點認為：抵押權人的優(yōu)先債權不限于登記記載的債權數(shù)額,，因為登記記載的債權數(shù)額僅是本金，尚不包括利息,、違約金以及實現(xiàn)債權的費用,。法律依據(jù)是《物權法》第一百七十三條，依據(jù)該條規(guī)定,，抵押的擔保范圍除主債權之外,，尚應包括利息、違約金和實現(xiàn)擔保物權的費用,，因此,，抵押權人的優(yōu)先債權仍應包括利息、違約金以及實現(xiàn)債權的費用。支持該觀點的典型案例是上海市高級人民法院發(fā)布的《2014年度上海法院金融商事審判十大典型案例》之第四個案例“鄭某與甲銀行金融借款合同糾紛案”,。在該案裁判理由部分,，明確表述：本案抵押合同對抵押擔保范圍已作約定，抵押登記權利證書上記載的“債權數(shù)額172萬元”并非雙方在合同中約定的抵押債權的全部,，僅是設定抵押時擔保的債權本金數(shù)額,。

爭議問題緣起于不動產登記薄中登記的“抵押擔保范圍的內容”與抵押合同中約定的“抵押擔保范圍的內容” 兩者載明內容有出入所致，即不動產登記薄中體現(xiàn)的“抵押擔保范圍的內容”是“債權數(shù)額”而非“抵押擔保范圍”且與抵押合同中約定的“抵押擔保范圍的內容”表述上不一致,。

如若兩者表述一致,，或者說不動產登記薄中可直接登記抵押合同中約定的“抵押擔保范圍的內容”，則文中爭議問題亦不復存在,，因為兩者所載內容一致,，“抵押擔保范圍的內容”具有對世效力，即可對抗任意第三人,。

“抵押擔保范圍的內容”在不同的載體下會出現(xiàn)差異的權利屬性所致,，理解此點是解決爭議問題的關鍵。

“抵押擔保范圍的內容”約定于抵押合同之中,，體現(xiàn)的是債權屬性,，不具公開性特點，因此于不特定的第三人而言,，其是無法知曉抵押人與抵押權人之間就抵押擔保范圍的約定事項的,。而后基于抵押合同進行了抵押登記，將“抵押擔保范圍的內容”載明于不動產登記薄中,，實現(xiàn)了對外公開,，可得為不特定的第三人查閱知曉后，方使約定的“抵押擔保范圍的內容”具備了物權屬性,，具有了對世效力,。

可見，“抵押擔保范圍的內容”載于不同的載體上,，權利屬性亦有別：約定于抵押合同中的“抵押擔保范圍的內容”僅具債權效力,，只能約束抵押人與抵押權人雙方；而登記于不動產登記薄后的“抵押擔保范圍的內容”便具物權效力,，可得對抗任意第三人,。

前述認知，啟發(fā)了就“不動產登記薄中登記的抵押擔保范圍內容與抵押合同中約定的抵押擔保范圍內容有出入”時如何處理的解案思路,。

前述已介紹的案件可歸為兩類,，一類是僅在抵押權人與抵押人之間發(fā)生的（抵押權人向抵押人主張抵押權）而不牽涉第三人向抵押人主張債權的案件（下稱：對內案件）,，《2014年度上海法院金融商事審判十大典型案例》之第四個案例“鄭某與甲銀行金融借款合同糾紛案”即屬該類情形。另一類是涉及到第三人向抵押人主張債權的案件（下稱：對外案件）,，本文開篇介紹的案件,，即屬此類。

對于兩類不同的案件,，可按內外有別的方式處理,。

就對內案件，因僅涉及抵押權人與抵押人而不涉及第三人權益,，故抵押擔保范圍應遵照雙方抵押合同的約定,，認定抵押擔保范圍應包括主債權及其利息、違約金,、損害賠償金,、保管擔保財產和實現(xiàn)擔保物權的費用，而不限于抵押物登記記載的內容,。此亦是《2014年度上海法院金融商事審判十大典型案例》之第四個案例“鄭某與甲銀行金融借款合同糾紛案”的裁判要旨所在,。

而就對外案件，因已牽涉不特定第三人權益,，則應嚴守物權公示公信效力,，堅持物權相對債權的優(yōu)先效力，認定對于不特定第三人而言,，第三人所信的不動產登記薄中登記的債權數(shù)額就應為抵押權人享有的優(yōu)先債權的上限而毋需區(qū)分是否包括本金,、利息、違約金及實現(xiàn)債權的費用,。按此方式處理本文開篇介紹的案件,，即可認定對于原告，其確信不動產登記薄中登記的債權數(shù)額便為抵押權人享有的優(yōu)先債權數(shù)額即僅為500萬是符合物權公示公信效力的,。江蘇省高級人民法院2015年制定的《關于抵押債權優(yōu)先受償范圍的補充解答》中的此部分規(guī)定：“抵押債權人直接向法院申請執(zhí)行或參與分配的,，其優(yōu)先受償?shù)膫鶛鄶?shù)額如何確定，傾向于有抵押登記的以抵押登記確定的范圍為準,，沒有抵押登記的以抵押合同約定的范圍為準,?！辈粺o蘊含著這樣一層含義：在有第三人主張權利的案件發(fā)生時,，傾向于以抵押登記確定的范圍作為抵押權人優(yōu)先受償?shù)膫鶛鄶?shù)額。

如若本文開篇介紹的案件案情進一步復雜，假設抵押權人已依據(jù)生效判決書,、調解書,、裁定書向法院申請強制執(zhí)行，在此情況下，優(yōu)先受償范圍又如何確定,？對此,，可參照江蘇省高級人民法院2015年制定的《關于抵押債權優(yōu)先受償范圍的補充解答》中“執(zhí)行法院的執(zhí)行依據(jù)是生效判決書、調解書,、裁定書等,，抵押債權人優(yōu)先受償?shù)姆秶鷳攪栏癜凑丈У呐袥Q、調解書,、裁定書確定的優(yōu)先受償范圍來執(zhí)行,，無需審查抵押債權人在他項權證上或登記簿上記載的優(yōu)先受償債權數(shù)額?！敝?guī)定,，直接認定抵押權人的優(yōu)先受償?shù)姆秶鸵陨У呐袥Q、調解書,、裁定書確定的優(yōu)先受償范圍為準而毋庸再審查不動產登記簿上的記載內容,。在此情況下，本文開篇介紹的案件中原告方的主張就不能成立了,。

以上解案思路,，僅針對個案，是治標而不治本之法,，若需根治此問題,，尚需從源頭著手。

既然爭議問題緣起于不動產登記薄中登記的“抵押擔保范圍的內容”與抵押合同中約定的“抵押擔保范圍的內容”在表述上的出入,，所以,，根治此問題的治本方法便是統(tǒng)一不動產登記薄中登記的“抵押擔保范圍的內容”與抵押合同中約定的“抵押擔保范圍的內容”，讓抵押合同中約定的“抵押擔保范圍的內容”直接體現(xiàn)于不動產登記薄中,，明確的載明主債權金額及抵押擔保范圍等內容,，使兩者歸于統(tǒng)一。

次優(yōu)方案是：在不改變不動產登記薄現(xiàn)有記載內容的情況下,，在備注欄中另行注明：債權數(shù)額僅為主債權金額,；抵押范圍包括主債權及其利息、違約金,、損害賠償金,、保管擔保財產和實現(xiàn)擔保物權的費用。

而無論采取何種方式,，皆可有效規(guī)避本文所述爭議問題,，減少不必要的紛爭。