本周二,，澳大利亞統(tǒng)計局（ABS）公布了最新的房價數(shù)據(jù),，上個季度澳大利亞房產(chǎn)價格整體下滑了0.2%。這看起來似乎沒我們想象的那么糟糕,；此外,，考慮到季節(jié)因素影響，冬季通常是房產(chǎn)淡季,，經(jīng)季節(jié)調(diào)整的價格實際上環(huán)比上漲了0.4％,。

但是，要知道這是2015年以來的最小漲幅,，澳洲房價年度增長率也從10.2%下滑到了8.3%,。

一

市場需求發(fā)生了轉變

房產(chǎn)業(yè)一些專家們表示，在過去幾年中似乎最成功的投資者不是那些稀有豪宅的買家,，而是投入少量首付卻收獲頗豐的期房買家,，這其中也包含了許多海外買家。

根據(jù)投資銀行瑞士信貸（Credit Suisse）的數(shù)據(jù),，今年9月新州新建的一批住房,，其中有四分之一以上被外國人買走，中國買家占全部外國投資者的90％,。澳新銀行（ANZ）估計,，2015/16年度外國投資者在澳大利亞購買了3.5萬-6萬間住宅，占所有房地產(chǎn)交易的7％至13％,。

這些“中產(chǎn)階級投資者”在澳洲的這次地產(chǎn)繁榮中得到的回報,，堪比彩票贏家。

Starr Partners的董事長Doug Driscoll稱,，在悉尼,，那些當年購買樓花的客戶毫無疑問都賺了錢，但就目前市場來說,，對于那些想要采取相同策略的人而言,，如今的市場已經(jīng)不同于往日了。

自從今年三月份澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）頒布了新的監(jiān)管措施以后,，海外“中產(chǎn)階級投資者”就很難入市了,。為什么我們用中產(chǎn)階級投資者這個詞，因為對于高收入人群而言,，并不特別在乎澳洲政府出臺的這些措施（包括：向海外買家增收額外印花稅,、禁止海外投資者貸款等）。他們當中的許多甚至不相信銀行,，更愿意全款支付,，杜絕未來的一系列風險。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計局（ABS）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，10月份首次置業(yè)者貸款占所有自住業(yè)主住房貸款的17.6%，創(chuàng)下2012年11月以來最高紀錄,。

當月,，全澳共有10,061筆購房貸款借給首次置業(yè)者,，較2016年同期增長37.8%。住房行業(yè)協(xié)會（HIA）的經(jīng)濟學家加勒特（Shane Garrett）表示,，州政府實施的干預措施是促使首次置業(yè)者人數(shù)激增的原因,。

預計在2018年還將繼續(xù)活躍于房市。據(jù)了解,，北領地首次置業(yè)者在自住業(yè)主市場（投資者貸款除外）的占有比例尤為最高,。

在10月份發(fā)放的貸款中，近四分之一貸款屬于首次置業(yè)者,；西澳排在第2位,，首次置業(yè)者貸款所占比例達24.6%；首都領地和昆州分別為 20.1%和19.7%,；新州房價雖高,，但首次置業(yè)者貸款所占比例達13.7%；南澳,、塔州和維州分別為13%,、13.3%和19%。

二

悉尼和墨爾本最新房價走勢

上周我們分析了第三季度的房價走勢,，這周我們就來看一下12月的市場更新,。

我們從第三季度整體房價走勢面臨疲軟的態(tài)勢來看，這足以證實澳大利亞的房地產(chǎn)市場的繁榮已經(jīng)告一段落,。

由最新的數(shù)據(jù)顯示,，在第四季度房價小幅下跌且明年可能會進一步下滑，受此影響,，2018年的澳洲經(jīng)濟將是充滿挑戰(zhàn)的一年。

全澳范圍內(nèi),，11月份獨棟屋房價下跌0.2％,，十月份則下跌0.1%，但是單元房房價則上漲0.3%,。

全澳房價表現(xiàn)受悉尼市場拖累,。其中，11月份悉尼的房價下跌0.7％,，從而導致季度跌幅達1.3%,。

上圖數(shù)據(jù)顯示,，截止11月30日首府城市表現(xiàn)仍最佳為霍巴特上漲3.3%,，其次為墨爾本上漲1.9%。

墨爾本市場主要由全國最快的人口增速支撐,，維州人口在過去一年增長了2.4%,，CoreLogic的Tim Lawless稱，霍巴特市場是由于房價較低和生活方式改變的雙重因素而被推高,。

霍巴特的住房價格中位價在不到40萬左右,，遠低于悉尼的90.4萬元。此外,，由于霍巴特城市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動人口增長超過了住房開工量,，因此房價通脹率最高達到13.8%。

悉尼

下圖數(shù)據(jù)顯示,，截止2017年11月前季度悉尼居住價格同比上季度下降了1.3％,，比去年上漲5%，過去的一年,，獨立屋價格上漲4.4％,，公寓價格上漲6.5％。

墨爾本

與悉尼相反,，墨爾本11月份房價錄得上漲0.5%,。雖然墨爾本房價持續(xù)攀升，但是同期的房價年增長率已經(jīng)從7月份13.1%的高點放緩至10.1%,。其中,，獨立屋價格上漲10.6％，公寓價格上漲8.7％,。

房產(chǎn)交易量全年略有下降尤其在墨爾本和布里斯班,，由于公寓供應量大，供過于求消減了買家信心,，加上今年澳洲四大銀行對海外人士貸款的收緊,，盡管墨爾本房價小幅上漲，但是整體交易量明顯下滑10.2%,。

拍賣清盤率自2017年初以來有所緩慢,，但成交量相對較高。

三

人口增長是否可以緩解房地產(chǎn)低迷的走勢,？

數(shù)據(jù)顯示,，截止今年3月，目前澳洲總人口統(tǒng)計為2451萬人,，自2014年以來增長最快的月份,，增長至38.91萬人增速為1.61%。這一增長其中23萬人來自海外移民人,。

自1990年以來澳洲總人口增長了40%,，為住房需求提供了潛在的助推,。鑒于人口增長的強勁至今以及近年來房價的倍數(shù)上漲，我們很容易看出為什么更多人認為房地產(chǎn)市場大幅回落的可能性很小,。

凱投宏觀（Capital Economics）經(jīng)濟學家Paul Dales認為,，之所以更多人把希望寄托在人口增長上來彌補這些因素是完全可以理解的,，他指出有證據(jù)表明其強勁的人口增長促進了澳洲以及海外的房價增長。

人口快速增長給予了一些緩解,，這意味著澳大利亞房地產(chǎn)市場每年依然可以依靠一定數(shù)量的住房需求維持房價的平穩(wěn),。而且有一些國內(nèi)外的證據(jù)表明，人口增長速度的加快往往與房價上漲速度加快有關,。

下面的圖表分析了各個發(fā)達經(jīng)濟體年度人口增長與年度房價增長之間的關系,。

此外，海外移民數(shù)量不斷增多也與澳大利亞房地產(chǎn)市場存在千絲萬縷的聯(lián)系,。

當然這些影響是否真的存在,，這可能在今后的未來幾年才能得以驗證。

他認為,，明年澳大利亞的房價很可能會持平或者下滑,，跌幅不會超過10%左右。并且人口增速不會改變未來一兩年房價的走勢,，這其中有兩個原因：

他認為：“近年來,，新建住宅的數(shù)量已經(jīng)遠遠超過了不斷增長的人口數(shù)量,。自2012年以來，每年新建住房數(shù)量上升至66%,，創(chuàng)下21.2萬新建住宅的新高,，目前為止新建住房數(shù)量已經(jīng)下降了8%至17萬左右?！?/p>

由于住房供應將在一段時間內(nèi)超過需求加上澳大利亞建筑審批持續(xù)強勁，Dales表示,，這表明在接下來的幾年里房價將停滯在所謂的價格區(qū)間（不剔除通貨膨脹因素）,。

在未來四年，住房建設將繼續(xù)超越潛在的需求,，從歷史的角度來看,，這種基本的供求失衡與未來幾年房價停滯不前是一致的，在之后的2020年房產(chǎn)價格會開始溫和且小幅上漲,。

因此,，在其他因素保持不變的情況下,，在未來幾年內(nèi)，全澳房價或將保持穩(wěn)定,。

Dales表示：“房價周期取決于信貸成本的變化信貸可行性以及健康的經(jīng)濟狀況,。這些因素在未來幾年更有可能抑制需求而不是刺激需求。已經(jīng)有證據(jù)表明,，限制投資者在住房市場上的活動措施導致了過去一年價格增長的放緩”,。

考慮到澳大利亞儲備銀行（RBA）官方利率下一步可能走高而不是下調(diào)的可能性（此言論同時也符合澳大利亞聯(lián)邦儲備銀行行長Philip Lowe最近的評論）。 

Dales表示“即使改善供求失衡也仍然會抑制價格上升,。我們不認為在澳儲行開始加息之前,，所有借款人的抵押貸款利率都將大幅上漲，這一舉動直到2019年下半年才有可能發(fā)生,。

此外,，隨著勞動力市場的不斷改善以及經(jīng)濟狀況的好轉，這或許會阻止投資住房需求下降并引發(fā)價格大幅下滑,。

“但是同樣的,，在利率可能剛剛開始上漲時房屋供應開始回落，與潛在需求一致,。這種額外的需求抑制可能會導致房價在2020年和2021年的上漲,。

經(jīng)過多年強勁的價格增長，特別是在悉尼和墨爾本,，自2009年初以來價格已經(jīng)翻了一番,，如果保持目前的趨勢，作為一個健康的發(fā)展可能會出現(xiàn)一個適度的回調(diào),。

綜合上述一系列分析,，筆者認為，2018年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)回調(diào),，海外買家的減少確實會對房價上漲造成一定影響,，但影響力度有限，澳洲本地買家才是影響澳洲房地產(chǎn)市場的關鍵,。市場交易對象的轉換或將讓澳大利亞房市喘口氣,。

相比較市場會變得疲軟，筆者反而覺得明年價格或將趨于穩(wěn)定,。

當然,，考慮到房地產(chǎn)市場在澳洲經(jīng)濟中所占的比重，無論哪種方式，房地產(chǎn)市場走弱都將會對澳大利亞經(jīng)濟增長造成影響,。

本文信息來源：CoreLogic,、凱投宏觀、Business Insider

本文制圖：Chloe