大家好,，我是財(cái)商思維老譚，今年因?yàn)橐咔?，很多地方的房?jī)r(jià)基本都有一些影響,，所以很多學(xué)員都咨詢老譚,，那今年到底該不該買(mǎi)呢？在講解這個(gè)問(wèn)題之前,，咱們先看看下面這個(gè)學(xué)員的操作,！

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學(xué)員A：先自我介紹下，我老家是江西婺源?，F(xiàn)在在杭州做電商,現(xiàn)在有一個(gè)女兒和一個(gè)兒子,，大的10歲小的3歲。媳婦全職照顧兒子和女兒,。

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我是如何按照方老師的方法用27萬(wàn)現(xiàn)金在杭州買(mǎi)到247萬(wàn)的房子,？

我是今年過(guò)年的時(shí)候，無(wú)意間在網(wǎng)上看到方老師的視頻,，方老師講的每一個(gè)知識(shí)點(diǎn)我都覺(jué)得挺有道理的,，按照以前的固定思維，我是不打算在杭州買(mǎi)房子的,。因?yàn)楣馐赘毒鸵獛资f(wàn)了,，我沒(méi)有那么多的現(xiàn)金。

但是看完老師的視頻,，我覺(jué)得在杭州買(mǎi)房子也不是不可能的,，考慮的具體的方法還需要實(shí)操落地，所以果斷加了老師的房產(chǎn)學(xué)習(xí),。于是,，我的買(mǎi)房也就此開(kāi)始了。

一,、選擇合適的板塊,。

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我工作的地點(diǎn)在濱江區(qū)，考慮到上班,，要離公司近,，不能太遠(yuǎn)。之前有聽(tīng)到一個(gè)段子,，住的小點(diǎn)時(shí)間長(zhǎng)了就習(xí)慣了,，但住的太遠(yuǎn)，每天都是煎熬,。

所以只考慮公司周邊的板塊,，比較近的白馬湖板塊均價(jià)3.2萬(wàn)每平方，超出了我的預(yù)算,。

再往遠(yuǎn)了選就是聞堰板塊,，因?yàn)槁勓甙鍓K屬于蕭山區(qū)，蕭山區(qū)的房?jī)r(jià)本身就比濱江區(qū)便宜,，只要2.6萬(wàn)每平方,。加上我原本租的房子就在聞堰,，對(duì)聞堰也比較熟悉。

預(yù)算,、距離都合適,。當(dāng)機(jī)立斷！就買(mǎi)這兒了,。

二,、小區(qū)的選擇

我買(mǎi)的小區(qū)是三江花園，2.4萬(wàn)每平方,。左邊是郁金香3萬(wàn)每平方,，戈雅公寓2.7萬(wàn)每平方；右邊是江蘭摩卡2.7萬(wàn)每平方,。

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因?yàn)槿▓@幾乎是聞堰板塊最早的小區(qū),，房齡要比旁邊的小區(qū)老了5年左右，綠化也沒(méi)有新小區(qū)那么精致,，所以價(jià)格比同地段也便宜了3000元每平方。

不過(guò)這樣正符合我的心意,！因?yàn)槲业念A(yù)算比較低,，能用更少的錢(qián)買(mǎi)到相同地段的房子，也算是如愿以償了,。當(dāng)然這些都是方老師的平常的知識(shí)點(diǎn),！

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這里插一個(gè)知識(shí)點(diǎn):得房率.

我買(mǎi)的這個(gè)小區(qū)有多層(6層之內(nèi)的樓梯房)和高層(電梯房)，多層的得房率是90%,，高層的得房率是78%

也就是說(shuō)同樣100平的房子,，多層和高層套內(nèi)面積相差12個(gè)平方。12個(gè)平方什么概念?一-個(gè)房間的面積了,。

這次有看過(guò)高層的85平方的房子,，感覺(jué)特別小，特別壓抑,。也確實(shí)高層85平的房子套內(nèi)面積也就65方,，能不小嗎?

所以我果斷選了多層的樓梯房，空間大,。

剛開(kāi)始看房的時(shí)候我還想著看房200套,，自有筍盤(pán)，多看些房,。

剛開(kāi)始看房的時(shí)候,，我還想著：看房200套，自有筍盤(pán),。

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于是,，我多找了個(gè)中介,，沒(méi)想到這些中介推薦的都是重復(fù)的那幾套房子。

當(dāng)時(shí)我都蒙了,，不說(shuō)看房200套,，總要看個(gè)50套吧，現(xiàn)在10套都看不齊,。

找原因,，原來(lái)房源是多的，只是我的預(yù)算太低了,，符合我預(yù)算的房源不多,。

在這個(gè)時(shí)候，中介又通知我看過(guò)的幾個(gè)房子賣(mài)掉了,，開(kāi)始我以為中介騙我的,，我讓其他中介查了下，確實(shí)是賣(mài)掉了,。

遇到問(wèn)題直接聯(lián)系方老師,，老師說(shuō)，預(yù)算低其實(shí)沒(méi)什么好選的,。于是,，我就趕緊聯(lián)系中介把一套3樓的房子交定金定下來(lái)。

看房就差不多這樣了,，買(mǎi)房并不難,，在預(yù)算能支撐的情況往貴的買(mǎi)就好了。

而真正壓力大的是貸款,，方老師也經(jīng)常在課程中這樣講,，搞錢(qián)是最難的。

三,、房貸

怎么去找貸款中介：就是去房產(chǎn)中介找貸款中介,，這個(gè)方法還是挺有效的，找了好幾個(gè),，費(fèi)用有差異,，但基本差不多。

因?yàn)槲抑霸趯幉ㄓ邪唇屹I(mǎi)過(guò)一套房,，杭州的政策是認(rèn)房又認(rèn)貸的,，所以只能以全款抵押的方式購(gòu)買(mǎi)。

這次我買(mǎi)房一環(huán)扣一環(huán),，容錯(cuò)率低,，所以也不敢得罪貸款中介，費(fèi)用相對(duì)不是最劃算的,。

如果容錯(cuò)度不是那么低,，可以和貸款中介死磕下費(fèi)用,。

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貸款時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

5月6日（三）上午 簽正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同（網(wǎng)簽）。

5月7日（四）上午 資方開(kāi)始?jí)|資,。房子過(guò)戶,，交契稅1.5%，出房產(chǎn)證,。

5月8日（五）上午 去杭州聯(lián)合銀行做房屋抵押貸款面簽而且審批通過(guò)了,，吃完中飯，下午去 中國(guó)銀行做裝修貸面簽,。

5月9日（六）沒(méi)有做任何工作,。

5月10日（日）非工作日。

5月11日（一）沒(méi)有做任何工作,。

5月12日 （二）上午去杭州聯(lián)合銀行辦理房屋抵押手續(xù),，下午抵押貸款160萬(wàn)放款。還資方錢(qián) 墊資結(jié)束 （中午的時(shí)候接到兩個(gè)銀行的放款電話）,。

5月13日（三）下午 裝修貸30萬(wàn)放款,，晚上pos機(jī)套現(xiàn)全部金額。

到這里貸款的全部工作都結(jié)束了,。

墊資時(shí)間6天,，墊資第一天，利息千分之1.5（墊資的時(shí)候房產(chǎn)證沒(méi)有出來(lái),，屬于空放）,，其他5天利息千分之1.3,。

抵押貸款160萬(wàn),，3年先息后本，年化5.05%（未算傭金）,，貸款傭金3%,，（全包墊資利息都算在內(nèi)）。

信用貸30萬(wàn) 我算出來(lái)年化是5.6%（未算傭金）,，貸款傭金3%,，套現(xiàn)費(fèi)用千分之6，也就是1800元,。

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要點(diǎn)一：

這次30萬(wàn)信用貸是用我老婆的身份做的,。剛開(kāi)始是用我的身份申請(qǐng)的，但因?yàn)檎餍挪樵兇螖?shù)過(guò)多被銀行拒了,，銀行要求2個(gè)月不超過(guò)3-4次,。在這里體現(xiàn)各位學(xué)弟學(xué)妹，買(mǎi)房之前一定要先優(yōu)化好自己的征信,， 老師課程中也講解,，我就是當(dāng)初不以為意浪費(fèi)一些時(shí)間,！還有一個(gè)就是不要老師查自己的征信。我的就是2個(gè)月有10多次查詢,。所以不行,，這一點(diǎn)也是我疏忽的地方，我一直以為做貸款前,，不要進(jìn)行網(wǎng)貸,，和高額負(fù)債，沒(méi)有想到連查都不能查,。

萬(wàn)幸的是房屋抵押貸讓我過(guò)了

如果是房屋抵押貸給我拒掉,，就有點(diǎn)搞笑了，房子我已經(jīng)墊資買(mǎi)下來(lái)了,。

要點(diǎn)二：

我的房屋抵押貸款是8號(hào)上午面簽,，上午就審核通過(guò)了。5月9號(hào)信貸員剛好年休,，5月10日本身就不上班,，是非工作日。所以安排在5月11日,，也就是禮拜一做房屋抵押手續(xù),，為什么推遲到12日禮拜二了？

要知道每推遲一天都是2000多的利息

那是因?yàn)橹袊?guó)銀行的30萬(wàn)裝修貸面簽后一直未審批,，怕房子抵押手續(xù)一辦,，中國(guó)銀行查到房子是抵押狀態(tài)，影響裝修貸審批,。

所以推遲一天,，給裝修貸審批多一天時(shí)間。這個(gè)30萬(wàn)的裝修貸,，中國(guó)銀行也一直在查我房子的產(chǎn)調(diào),。

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這次買(mǎi)房總價(jià)235.6萬(wàn)，93平方,。

房屋中介費(fèi)1%,，2.35萬(wàn)。

我沒(méi)有找我愛(ài)我家和鏈家,，因?yàn)樗麄兌际?個(gè)點(diǎn),，最后找了個(gè)小中介，這個(gè)也是方老師教我的,。所以如果你是第一次買(mǎi)房真的建議找個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的人輔導(dǎo),，能省下來(lái)很費(fèi)用！

幫我操作買(mǎi)房的這個(gè)中介有6年的工作經(jīng)歷，抵押貸款中介費(fèi)3%,，4.8萬(wàn),，裝修貸款中介費(fèi)9000+1800=1.08萬(wàn)，契稅1.5%,，3.53萬(wàn),，房東是滿五唯一，個(gè)稅是0,。

總共費(fèi)用 235.6+2.35+4.8+1.08+3.53=247萬(wàn),。

抵押貸款160萬(wàn)+裝修貸款30萬(wàn)+問(wèn)公司老板借30萬(wàn)+存款27萬(wàn)=247萬(wàn)。

自己存款有20多萬(wàn),，和公司老板說(shuō)了下,，老板借了我30萬(wàn)。

我自己一年有25萬(wàn)的收入,，寧波余姚有一套按揭房子可以出售,，老家有一套全款房可以做抵押貸款，還有信用卡,，信用貸等一些融資手段,。

其實(shí)我還是有想法去重慶再買(mǎi)一套的。方老師正好也在重慶,，正好可以一起吃個(gè)飯,，親自輔導(dǎo)再幫我買(mǎi)一套，嘻嘻,！

總結(jié)下,，買(mǎi)房一定要有堅(jiān)定的信念，一定要有房子保值增值的信心,，一定要清楚買(mǎi)房的各種正確的理論,，要正三觀。

方老師也經(jīng)常說(shuō)買(mǎi)房缺的不是技巧,，而是決定,。

當(dāng)你不明白買(mǎi)房的各種底層邏輯,，就會(huì)患得患失,。在各種決策時(shí)就會(huì)猶豫不決，導(dǎo)致買(mǎi)房失敗,。

最后秀一下房本,。

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好了， 今天就分享到這里了,，最后老譚想說(shuō)的是,，作為普通購(gòu)房者，在面臨置業(yè)問(wèn)題的時(shí)候，一定會(huì)面臨各種各樣的壓力：預(yù)算不夠,、全家老小開(kāi)支大,、工作不穩(wěn)定……但這些壓力，反而會(huì)成為你的動(dòng)力,，讓你變得更強(qiáng)大,。還有晚上課程繼續(xù)，謝謝大家支持,！