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REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金,。它通過公開募集資金,，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，并將基金資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目,，來獲取投資收益和資本增值,。REITs 的投資方向主要包括具有穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)貸款,、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBS）,。 REITs的發(fā)展，將對我國購租并舉的房地產(chǎn)長效機(jī)制產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,，亦對豐富投資者資產(chǎn)配置籃子起到積極作用,。 租賃引入REITs？ 或?yàn)椤坝Ｊ街А钡耐黄瓶?/strong> 2016年以來,，熱點(diǎn)一二線城市樓市調(diào)控政策頻出,，土地出讓條款中附加“限房價”“競地價”“競自持比例”等要求。在設(shè)定減少土地溢價預(yù)期的同時,，其背后的深層次邏輯在于從房地產(chǎn)行業(yè)供給端著手,，從而加速形成購租并舉的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。 在這樣的大背景下,，一些資金實(shí)力雄厚的房企跟從政策,、積極拿地。但對于自持物業(yè)及租賃項(xiàng)目未來的發(fā)展方向,，其中大多數(shù)尚沒有清晰的思路,。“如果按照現(xiàn)在上海的房租水平,，房地產(chǎn)企業(yè)可能要持有租賃項(xiàng)目40年才能將成本收回,。未來具體怎么做，還在進(jìn)一步規(guī)劃中?！鄙虾Ｄ撤科笙嚓P(guān)人士向中國財富網(wǎng)表示,。 某券商房地產(chǎn)團(tuán)隊首席研究員亦告訴中國財富網(wǎng)，目前專門做自持的企業(yè)很難看到清晰的盈利模式,。 政策不夠吸引人,，回籠資金真的比不上賣房子。一個房企,，明明習(xí)慣了賣房子就能回收盈利的模式,，你讓他去做租房，他可能也是心不甘情不愿的,。未來最重要的是解決退出機(jī)制,，這才是最合理的路徑。所以我覺得,，REITs等資產(chǎn)證券化模式能不能加速推進(jìn),，對自持物業(yè)租賃市場的發(fā)展至關(guān)重要。 隨著我國租賃市場的發(fā)展,，尤其是自持物業(yè)開始形成規(guī)模,，房企及物業(yè)持有機(jī)構(gòu)對試水REITs、盤活資金的期望值不斷增加,。這亦為其自身流動性提升增加了一個重要渠道,。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴中國財富網(wǎng)，租賃住宅的良性發(fā)展,，需要REITs等金融產(chǎn)品的介入,。“真正意義上的REITs出來以后,，帶有租賃性收益的物業(yè)反而會成為一種比較好的金融品種,。這對整個租賃住宅市場的蓬勃發(fā)展是有積極作用的。REITs一旦發(fā)展起來,，就能使大量資金進(jìn)入租賃市場,。” 通過REITs為租賃市場注入活力，將對發(fā)展租售并舉,、租購?fù)瑱?quán)等有一定推進(jìn)作用,。但從另一個角度來說，REITs并非一劑萬能藥,。其支持項(xiàng)目的租金收益,，亦需達(dá)到一定要求，方可維持良性發(fā)展,。陳晟分析：“盡管現(xiàn)在租賃性土地價格便宜下來了,，但是必須保證租金達(dá)到5%左右的收益率,，長期資金才能堅持持有租賃物業(yè)?！?/p> 姍姍來遲為哪般,？ 雙重征稅成難點(diǎn) REITs的主要投資標(biāo)的是不動產(chǎn)，而在中國該標(biāo)的主要由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo),。因此,，在某種意義上可以認(rèn)為REITs是開發(fā)商的一種融資方式和選擇。 當(dāng)前,，REITs已經(jīng)成為歐美一些國家的重要投資工具，但其在中國起步較為緩慢,。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受中國財富網(wǎng)采訪時表示,，這一方面是市場的選擇；另一方面,，也是出于監(jiān)管的審慎性考慮,。 “以往中國房地產(chǎn)開發(fā)商的間接融資能力比較強(qiáng)，對于REITS的需求沒有那么旺盛,。而在資本市場較為成熟的國家,，開發(fā)商則更愿意從多種渠道獲取資金。此外,，2008年美國的金融危機(jī),，在很大程度上是由房地產(chǎn)的次級債券危機(jī)引爆的,。在這種情況下,，任何房地產(chǎn)證券化項(xiàng)目都是需要審慎考慮的。這也是為什么2007年中國就已經(jīng)提出了REITs的概念,，但監(jiān)管層一直保持審慎態(tài)度的原因之一,?！苯f。 隨著今年以來各大銀行銀根收緊,，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行信貸的能力不斷降低,，房地產(chǎn)市場對于REITS的需求亦不斷旺盛。在這種情況下,，發(fā)展REITs正當(dāng)其時,。那么，當(dāng)前最大的難點(diǎn)是什么呢,？ “主要在于中國的REITs還涉及基金立法層面的問題,，以及面臨雙重征稅的問題。這些問題不解決,，中國的REITs就難以形成,?！标愱山榻B。 REITs存在的雙重征稅問題,，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在土地交易中繳納一筆稅收,，形成REITs產(chǎn)品后，基于基金的轉(zhuǎn)換收益又繳納一筆稅收,。兩筆稅收征收過后,，REITs產(chǎn)品將無利可圖。陳晟透露,，相關(guān)單位正在圍繞REITs的雙重征稅問題,，緊鑼密鼓地開展政策及立法層面的研究，REITs呼之欲出,。 對投資者有哪些利好,？ 不僅是豐富資產(chǎn)配置方式 美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（NAREIT）2016年數(shù)據(jù)顯示，過去26年中,，REITs已經(jīng)成為一種能幫助資產(chǎn)持有人釋放其資產(chǎn)價值,，同時為散戶投資者提供房地產(chǎn)安全投資方式的金融產(chǎn)品。如在1990年末進(jìn)行初始投資,，至今或已升值近20倍,。當(dāng)中國版REITs推出后，將對投資者帶來哪些利好呢,？ 江瀚介紹,，對于個人投資者投資而言，REITs可以帶來相對穩(wěn)定的收益,，成為一種投資選擇,。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)的資金流和收益來源都是較為穩(wěn)定的,，所以其風(fēng)險并不大,，但收益水平比普通的貨幣基金、保本理財高,?！?/p> 對于機(jī)構(gòu)投資者而言，REITs則是一種較好的資產(chǎn)配置方式,。江瀚補(bǔ)充道：“機(jī)構(gòu)投資者可以將其作為整體的投資包,，或者進(jìn)行模型化的處置，從而形成總體收入水平的控制,。甚至可以讓REITs成為一個重要的穩(wěn)定性來源,，讓其整個投資組合更加平衡?！?/p> 陳晟則認(rèn)為,，固定的租金回報率,，是判斷REITs項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)的一個關(guān)鍵因素。 資料回顧 證監(jiān)會關(guān)注REITs的十年 早在2007年,，中國證監(jiān)會研究中心主任祁斌介就已對REITs的基本情況,、發(fā)展歷史以及我國發(fā)展REITs的意義和有關(guān)建議進(jìn)行了研究。近年來,，證監(jiān)會相關(guān)文件中亦多次提及REITs,。 2014年5月13日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見》,，明確支持業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新,，推動資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展，提出“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案,。 ” 2014年6月6日,，證監(jiān)會召開新聞發(fā)布會，新聞發(fā)言人鄧舸表示,，證監(jiān)會正在研究基金參與融資融券、期權(quán),、商品期貨等業(yè)務(wù)規(guī)則,，探索推出不動產(chǎn)投資基金（REITs）等新基金品種。 2016年1月,，全國證券期貨監(jiān)管工作會議上,，時任中國證監(jiān)會黨委書記、主席肖鋼強(qiáng)調(diào)將規(guī)范發(fā)展債券市場,，同時透露將發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)證券化,，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，研究推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,。 2016年12月,，國家發(fā)展改革委與中國證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》中再次強(qiáng)調(diào)：“中國證監(jiān)會將積極研究推出主要投資于資產(chǎn)支持證券的證券投資基金，并會同國家發(fā)展改革委及有關(guān)部門共同推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）,，進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè),。” 2017年6月,，多部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范開展政府和社會資本合作項(xiàng)目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜的通知》,，表示將大力營造良好發(fā)展環(huán)境，推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展,。 此外,，證監(jiān)會亦多次批復(fù)類REITs項(xiàng)目。如2015年6月,，準(zhǔn)予鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金注冊,；2017年6月,，準(zhǔn)予南方道瓊斯美國精選REIT指數(shù)證券投資基金（QDII-LOF）注冊。二者類型分別為契約型封閉式及契約型開放式,。 據(jù)悉,，此前市場曾有多個支持項(xiàng)目為租金收入的類REITs計劃，但均未將基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)賦予受托人,，而是僅以私募方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者開放,，且投資周期較短。上述情況并不符合REITs的國際標(biāo)準(zhǔn),，亦沒有進(jìn)入普通投資者視野,。 視頻團(tuán)隊 編導(dǎo)/配音：程千千 記者：程千千 胡恩燕 制作：程千千 趙雅妮 海報設(shè)計：喬琦宇 責(zé)編：劉尤罕 編審：隋娜  作者：胡恩燕 新媒體編輯：林伊人 |
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