8月的時候,，曾有不少論調(diào)聲稱：目前已經(jīng)是廣州樓市的高光時刻,，在利好出盡、沒有強力支撐的情況下,，廣州樓市的形勢很快就會急轉(zhuǎn)直下,。

才過了一個月，這些唱衰廣州樓市的言論,，都被打臉了,。

中原數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新房成交達到了9725套，同比去年大漲了49%,。

過去兩年中,，廣州樓市起起伏伏，但始終沒有成交量特別高的時刻,，即便是去年的“金九”,，成交量也不過6522套，今年卻一下子飆升了3000多套,。

而在廣州11個區(qū)中,，南沙的熱度,，無疑是最高的,。

9月成交前十的熱盤，南沙就占了6席,，而且前三全是南沙的樓盤,。

保利半島、時代香海彼岸,、越秀東坡等項目,，單月成交套數(shù)都在300套以上。

而且,，不光單個項目賣得好,，南沙整體的成交量，也奪得了廣州首位,。

9月份,，南沙一手房共成交了3318套，環(huán)比上月大漲46%,，甚至比以往的“銷冠”增城還要多賣出1150套,。

前有深圳東莞投資客涌入、后有人才購房新政,，再加上萬頃沙新盤入市,、靈山島尖多盤搶客、土地市場樓面價屢破新高......熱度的傳導(dǎo)一波接著一波,，南沙這兩個月可謂搶盡了風(fēng)頭,。

但面對炙熱的南沙樓市，很多購房者面臨的一個問題是：南沙,，究竟哪些地方值得買,？

目前，南沙整體規(guī)劃建設(shè)還在起步中,，短期內(nèi)投資不可能獲得較大收益,。尤其是部分區(qū)域已經(jīng)透支了未來幾年的價值紅利，若是市場出現(xiàn)震蕩，其房價很可能還會下跌,。因此,，為了避免短期波動出現(xiàn)虧損，一定要選擇正確的板塊投資,。

接下來,，大先生幫助大家對南沙的幾個核心板塊進行價值分析，并給出不同區(qū)域的購房建議,。

先科普一下,，南沙全區(qū)面積803平方公里，其中自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)面積60平方公里,，可以分為七大板塊：明珠灣,、蕉門河中心區(qū)、南沙灣,、慶盛樞紐,、南沙樞紐、萬頃沙,、海港區(qū)塊,。

海港區(qū)塊、南沙樞紐,、慶盛樞紐等板塊,，目前暫無商品住宅供應(yīng)，可以先不提,。目前,，南沙可以選擇的是蕉門河中心區(qū)、明珠灣,、南沙灣,、萬頃沙這幾個板塊。

我們一個個來分析,。

明珠灣起步區(qū),，被叫做南沙版的“珠江新城”，主打金融 總部經(jīng)濟,，目前規(guī)劃已經(jīng)落地的總部企業(yè)就達到數(shù)十個,。在南沙所有板塊中，其定位和起點都是最高的,。

整個明珠灣起步區(qū)由四大區(qū)塊組成,，分別是蕉門河口片區(qū)、慧谷西區(qū),、靈山島尖和橫瀝島尖,。

這其中,，靈山島尖承擔(dān)了明珠灣更多城市功能，如總部商務(wù),、現(xiàn)代金融等,，是明珠灣的核心所在。

明珠灣的新盤也主要集中在靈山島尖,，憑借極高的定位和得天獨厚的環(huán)境,，這里被打造成南沙的高端居住片區(qū)，房價同樣站上了南沙的頂端,，價格最低的已經(jīng)去到了3.3萬/㎡,，部分項目甚至直奔4萬/㎡。

雖然前景遠(yuǎn)大,，但目前靈山島尖還沒成熟,，很多硬件配套要么在規(guī)劃中，要么在建設(shè)中,，短期內(nèi)無法落地,，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也需要相當(dāng)一段時間才能兌現(xiàn)紅利。

以地鐵為例,，雖然有規(guī)劃15號線，但該線路屬遠(yuǎn)期規(guī)劃,，還未進入下一輪地鐵建設(shè)申報,。若是在這買房，日常出行只能依靠自駕或公交接駁,。

明珠灣的未來潛力毋庸置疑,，但正因為概念太大，導(dǎo)致目前價格有點虛高,，橫向?qū)Ρ韧瑯佑幸?guī)劃,、有產(chǎn)業(yè)、有魄力的黃埔,，優(yōu)勢就不明顯了,。

從地理位置上看,，南沙灣到深圳前海和南山區(qū)的距離,，比廣州市中心還要近，這是南沙灣最大的優(yōu)勢之一,。

從交通來看,，南沙灣目前擁有地鐵4號線，高速地鐵18號線預(yù)計今年開通,，還有22號線在建,，地鐵配套甚至比靈山島尖更豐富。

從產(chǎn)業(yè)來看,，南沙灣主要以郵輪母港主導(dǎo),，發(fā)展海上貿(mào)易、旅游等產(chǎn)業(yè),，未來將打造成粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新合作先行區(qū),、粵港澳大灣區(qū)海上門戶、廣州國際海洋文體休閑中心,。

配套方面,，作為南沙的富人區(qū)，南沙灣匯聚了幾乎整個南沙一半以上的高端配套,，如南沙客運港,、郵輪母港、南沙游艇會,、高爾夫球場,、南沙天后宮、南沙大酒店,、世貿(mào)中心大廈等,，且基本都落地并運營成熟。

除此之外,，南沙灣的自然環(huán)境也很優(yōu)越,，背靠黃山魯國家森林公園和鹿頸山，面向一線遼闊海景,，是整個南沙最為宜居的高端住宅區(qū),，也是除明珠灣之外，南沙房價最高的地方,。

得益于得天獨厚的自然資源,，南沙灣的項目大多定位高端海景豪宅，以大面積戶型為主,，整體售價也比較高,，像星河山海灣,，房價已經(jīng)去到3.6萬/㎡。

但美中不足的是,，南沙灣缺乏大型高端購物綜合體,，尤其是在南沙客運港周邊，還沒有一個中高檔以上的商業(yè)中心可供使用,。

另外,，南沙灣距離廣州中心城區(qū)過于遙遠(yuǎn)，能吸引到的廣州客比較有限,，所以即便其周邊住宅項目發(fā)展多年,，但居住氛圍還是很寡淡，板塊人氣不足,。

作為南沙面積最大的一個鎮(zhèn),，萬頃沙的優(yōu)勢在于交通 產(chǎn)業(yè)集群,。

交通上，作為南沙最南邊最靠海的板塊,，萬頃沙一直有“大灣區(qū)咽喉”的美譽，未來會是廣州僅次于廣州南站的最重要的交通樞紐,。

一是地鐵18號線2021年首段開通,，在萬頃沙設(shè)始發(fā)站，開通后,，萬頃沙到廣州CBD的通勤距離將縮短到30分鐘,。

根據(jù)規(guī)劃，萬頃沙站是未來的南沙樞紐,，除了連通廣州,、深圳、中山,、珠海的高鐵,，還有連通東莞的南沙環(huán)線15號線。

二是深中通道預(yù)計在2023年建成通車,，到時候從萬頃沙開車,，只需要45分鐘就可以直抵深圳腹地,；去中山、珠海和東莞,，也都不過半小時上下的車程,。妥妥的大灣區(qū)同城第一站。

產(chǎn)業(yè)上,，萬頃沙擁有美的工業(yè)園,、保利電商港、南沙港碼頭,、智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園,、明珠科學(xué)園、海芯集成電路產(chǎn)業(yè)基地,、大灣區(qū)精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)基地等產(chǎn)業(yè)集群,，總投資超1000億的恒大智能汽車產(chǎn)業(yè)基地也落地于此。

在自然景觀上,，萬頃沙也具有優(yōu)勢,，坐擁一線海岸，海景資源豐富,，可以打造海景豪宅,。

不過在目前，萬頃沙的建設(shè)還處于起步階段,，各種配套都還只是紙面規(guī)劃,，三五年內(nèi)作為居住地不太現(xiàn)實。要等到配套全面落地,，保守估計至少需要10年,。

萬頃沙還有個不穩(wěn)定因素：整個板塊幅員遼闊，有大片空白的芭蕉地,，一旦政府想賣地,，未來供應(yīng)量會非常大，很可能步增城的后塵,。

目前,，萬頃沙的一手住宅并不多，只有少數(shù)幾個項目,，均價在2萬/㎡左右,。相對于整個南沙，目前萬頃沙的房價仍然是洼地所在,。

蕉門-金洲板塊是南沙的區(qū)中心,，南沙區(qū)政府所在地。

作為南沙最早開發(fā)的區(qū)域,，蕉門-金洲雖然規(guī)劃相對較弱,，但卻是南沙目前最為成熟的居住板塊，沒有之一,，租金房價漲幅常排在南沙第一,。

商業(yè)上，有南沙萬達廣場,、奧園中環(huán)廣場,、華匯國際廣場等大型購物、休閑娛樂廣場等,；教育上,，有廣州外國語學(xué)校附屬學(xué)校、南沙第一中學(xué),、金龍小學(xué)等,；另外廣州市婦女兒童醫(yī)療中心南沙院區(qū)也在片區(qū)旁，基本可以滿足日常居住需求,。

交通上,，目前有地鐵4號線接連天河市區(qū)，從蕉門到珠江新城約55分鐘,；遠(yuǎn)期地鐵15號線預(yù)計會經(jīng)過,，接連18號線、22號線（在建中）,。

對蕉門-金洲板塊來說,，“成熟”意味著穩(wěn)定，也就是抗跌屬性比較強,，與其他處于規(guī)劃狀態(tài)的板塊相比，不存在規(guī)劃落空的情況,。即便南沙出現(xiàn)利空消息,，也有地鐵、商業(yè),、人口作為兜底,。

唯一不足的是，區(qū)域內(nèi)沒有什么概念支撐,，未來發(fā)展欠缺動力,，房價上漲空間有限,。

而且板塊內(nèi)在售新盤也很少，樓盤整體素質(zhì)不一,，有些形成規(guī)模并自帶配套,，有些就一棟單體樓，周邊配套欠缺,。

目前在售樓盤中,，個別樓盤房價已經(jīng)突破3萬/㎡，周邊二手房均價在2萬/㎡以上,。

黃閣板塊內(nèi)有黃閣汽車城,，主打汽車產(chǎn)業(yè),，距離南沙中心區(qū)有點遠(yuǎn)，但卻是南沙距離廣州市區(qū)最近的一個板塊,。

交通上,，目前有地鐵4號線，可快速到達琶洲,、車陂等商務(wù)區(qū),，未來還有在建22號線經(jīng)過，實現(xiàn)與廣州市區(qū)的快速聯(lián)系,。

作為南沙老區(qū),，黃閣的環(huán)境面貌稍顯破舊，板塊內(nèi)舊村較多,，如亭角村,、大井村、大塘村等,，雖然目前已經(jīng)掛牌改造,，但舊改這件事從來都不是易事，未來究竟改造到什么程度比較難說,。

在舊改加持下,，預(yù)計未來兩三年，黃閣將擠掉靈山島,，成為南沙樓市供貨量第一大板塊,。

目前，黃閣板塊內(nèi)一手房選擇并不多，整體房價在2萬/㎡左右,，相對于蕉門-金洲板塊門檻要低很多,，是南沙難得的價格洼地。

不過具體到樓盤,，大多數(shù)項目距離地鐵站都比較遠(yuǎn),，需要自駕或是公交接駁，且周邊商業(yè)配套基本仍是黃閣原有的配套,，檔次較低規(guī)模較小,，日常生活不是很方便。

總體而言，南沙這幾個熱門板塊定位,、發(fā)展都有明顯差別,，而且價格差距也比較大，適合不同的購買需求：蕉門-金洲,、黃閣主打剛需,，南沙灣、明珠灣主打改善,。

從規(guī)劃和核心區(qū)域來看,，蕉門、金洲這些成熟區(qū)域沒有太大的隱患,，當(dāng)然,，由于上漲空間有限，房價天花板也最容易出現(xiàn),。

至于南沙灣,、明珠灣等區(qū)域，按照目前的規(guī)劃來看,，未來前景無限,，但要密切關(guān)注這些規(guī)劃的落地情況。

如果能夠按照規(guī)劃逐步落地,，同時還有足夠的時間等待，那么這些區(qū)域，相比成熟板塊的升值空間會更大,。

如果是自住,，按目前配套落實和交通便利程度來看：蕉門-金洲＞南沙灣＞黃閣＞ 明珠灣＞萬頃沙；

如果是投資,，從發(fā)展?jié)摿臀磥矸績r漲幅來看：明珠灣>南沙灣>蕉門-金洲＞萬頃沙＞黃閣,。

如果在規(guī)劃和交通等因素都沒有太大的優(yōu)勢，類似欖核,、東涌,、大崗三鎮(zhèn)這樣的區(qū)域，就不建議購買了,。

還是那個道理：要么買現(xiàn)在,，要么買未來。

這兩者都沒有的,，千萬別買,。