■本文作者：段雙雙 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：在國(guó)有土地上房屋征收或集體土地征收過程中,，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)自己的房屋還在正常居住使用,、土地還在種植經(jīng)營(yíng)中，自然資源主管部門就對(duì)相關(guān)土地進(jìn)行了掛牌出讓,。在這種情況下,，作為掛牌出讓土地的使用權(quán)人，能否針對(duì)自然資源主管部門的掛牌出讓行為提起行政訴訟呢,？本文,，在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)為大家解析這一問題。

【案情簡(jiǎn)介：人未搬走土地就被掛牌出讓？】

王先生在遼寧省大連市城區(qū)擁有合法房屋,，房屋部分用于居住,，部分用于經(jīng)營(yíng)。后政府將王先生房屋所在區(qū)域納入拆遷改造范圍,。

自稱是拆遷公司的人員經(jīng)常到王先生公司協(xié)商補(bǔ)償安置事宜,，但是卻始終沒有出示征收的合法手續(xù)，也未客觀,、公正協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格,，因此，未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議,。

接著,，王先生房屋所在樓房的水、電,、煤氣等公共設(shè)施被掐斷,，所在樓房的二樓以上被拆除，致使王先生的房屋被損壞,，無法正常經(jīng)營(yíng),。

王先生房屋前面也開始了建筑施工，據(jù)說是安置房建設(shè),，王先生的房屋所在地恰恰位于安置房建設(shè)的范圍內(nèi),。

后經(jīng)過調(diào)查取證發(fā)現(xiàn),，王先生房屋所使用土地已經(jīng)被出讓。然而,，根據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)及大連市的有關(guān)規(guī)定,，實(shí)施招、拍,、掛出讓的國(guó)有土地必須是凈地,。

當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門在該地塊尚未完全解決拆遷補(bǔ)償、存在在先權(quán)利的情況下,，將該宗地出讓的行為明顯是違法的,。

故該案的代理律師指導(dǎo)王先生以自然資源主管部門為被告提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷被告將XX宗地掛牌出讓的行政行為,。

【案例分析：能否通過訴掛牌出讓行為依法救濟(jì)權(quán)利？】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有3點(diǎn)：一是原告主體資格問題,；二是被告是否適格問題,；三是被告是否符合掛牌出讓的條件。

針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn),，該案代理律師的主要意見如下：

第一,，原告王先生作為案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人，土地的實(shí)際使用權(quán)人,，與案涉土地掛牌出讓行為存在直接的利害關(guān)系,，具有訴訟主體資格。

第二,，自然資源主管部門作為被告,，掛牌出讓案涉宗地，并與XX開發(fā)商簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,。故王先生起訴該掛牌出讓行為,，被告是適格主體。

第三,，根據(jù)《閑置土地處置辦法》《國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》的相關(guān)規(guī)定,，自然資源主管部門在掛牌出讓土地前要進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保出讓土地為凈地,。

本案中,，被告掛牌出讓的宗地并非凈地，位于該宗地上的原告房屋至今未拆遷,，也未依法補(bǔ)償完畢,，顯然不符合上述掛牌出讓條件。被告掛牌出讓的行政行為明顯屬于重大違法行為,，依法應(yīng)予撤銷,。

最終,，法院采納了律師的觀點(diǎn)，由于案涉宗地的建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)部分完成,，居民已經(jīng)入住,，如果撤銷掛牌出讓行為，將對(duì)社會(huì)公共利益造成重大損害,，故法院依法判決確認(rèn)被告的掛牌出讓行為違法,，王先生的合法權(quán)益得到了一定保障。

【相關(guān)依據(jù)】

《閑置土地處置辦法》第二十一條：“市,、縣國(guó)土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求,，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權(quán)利清晰,；

（二）安置補(bǔ)償?shù)轿唬?/p>

（三）沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛,；

（四）地塊位置、使用性質(zhì),、容積率等規(guī)劃條件明確,；

（五）具備動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件?！?/p>

《國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》第二條：“實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)‘凈地’出讓,，出讓前，應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán),、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系,，完成必要的通水、通電,、通路,、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi),?！贝思赐ǔＫf的“三通一平”才能達(dá)到出讓條件。

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕151號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“……土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件,、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn),，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓,，不得‘毛地’出讓,。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚,、面積準(zhǔn)確,、權(quán)屬合法，沒有糾紛?！?/p>

綜上所述,，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“凈地出讓”原則，即在依法征收,、被征收人已經(jīng)依法獲得補(bǔ)償安置利益且土地上無其他法律經(jīng)濟(jì)糾紛等情形下才可以對(duì)土地掛牌出讓,，而非毛地出讓，即不能在出讓土地上仍有建筑物,、合法權(quán)利人的情形下出讓土地,。

被征收人作為出讓土地的合法使用權(quán)人，如果發(fā)現(xiàn)自然資源主管部門有違法出讓土地的行為,，則可以提起相關(guān)法律程序,，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。