來(lái)源：米宅（ID：MizhaiPlus）
首先,，請(qǐng)大家思考一個(gè)房地產(chǎn)哲學(xué)問(wèn)題——城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期是由什么決定的,？當(dāng)，看得見(jiàn)的手和看不見(jiàn)的手掰腕子,，短期來(lái)看,，一定是看得見(jiàn)的手占優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看,，一定是看不見(jiàn)的手占優(yōu)勢(shì),。比如，深圳,，為什么每一輪房地產(chǎn)上漲周期都是深圳一馬當(dāng)先,。當(dāng)你看了下面這張圖，就會(huì)明白終極的原因是什么？近20年,，深圳每年戶籍人口增量在20萬(wàn)到30萬(wàn),，當(dāng)然在全國(guó)戶籍放開(kāi)之前，這個(gè)增量你可以認(rèn)為是深圳新生人口的出生量,。但是這還不是最可怕的,，最可怕的是深圳每年常住人口增量平均可以達(dá)到60萬(wàn)，也就是說(shuō)每年從外地遷來(lái)深圳的人口可以達(dá)到30萬(wàn)左右,，這是一個(gè)什么概念,，這是一個(gè)內(nèi)陸中等縣城一半人口。2017年,，鏈家地產(chǎn)發(fā)布一份有關(guān)《深圳租賃》的白皮書,，在這個(gè)城市：這就是這個(gè)城市，房?jī)r(jià)最大的底氣,。說(shuō)句要挨罵的話,，從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)這個(gè)城市規(guī)模達(dá)到京滬之前,，房?jī)r(jià)選擇只有兩個(gè)——暴漲和緩漲,。從長(zhǎng)久來(lái)看，城市的房?jī)r(jià)是由城市增量人口決定的,，但是這個(gè)數(shù)據(jù)從全國(guó)水平來(lái)看,，一直在走低。一線城市,，二線城市,，三線城市，人口增速都在下降,，而且越是大城市這個(gè)指標(biāo)下降的越明顯,，只有四線城市，也就是小型地級(jí)市或者縣城,，維持著小規(guī)模的增長(zhǎng),。城市越發(fā)展,，經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，人口生育率越低,，這是一個(gè)全球規(guī)律,，美國(guó)如此，日本如此,，韓國(guó)如此,，現(xiàn)在整個(gè)亞洲不為人口問(wèn)題擔(dān)心的恐怕就只有東南亞和印度了,。回到中國(guó)，我們先看全國(guó)三十一個(gè)省市,，自治區(qū),，新增人口的數(shù)量。我們把時(shí)間段分為三段：2001年到2010年,，2011年到2015年,，2016年到2019年。第一個(gè)十年中,，全國(guó)人口增量最高的省份分別是：廣東、浙江,、山東,、河北、江蘇,、天津,、上海和北京。人口負(fù)增長(zhǎng)則是：安徽,、四川,、廣西、河南,、重慶,、貴州、湖北,。很顯然,，以上這七個(gè)省市，不是因?yàn)椴荒苌?，而是因?yàn)椴荒芰?，新增人口基本上都“孔雀東南飛了”。最近五年,，全國(guó)人口新增較多的則是：廣東,、浙江、山東,、安徽,、四川、河北和廣西,。人口流出省份則變成：遼吉黑和北京,，北京誰(shuí)都懂是政策性流出，遼吉黑呢,，恐怕和經(jīng)濟(jì)的停滯是個(gè)強(qiáng)相關(guān),。那么,，人口增長(zhǎng)除了新生人口，還決定于人口遷移數(shù)量,。近4年廣東,、浙江年均人口凈流入分別由2011-2015年的14、-7萬(wàn)大幅回升至2016-2019年的76,、46萬(wàn),，這是這五年來(lái)中國(guó)人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)最大的贏家；上海,、北京因近年嚴(yán)控人口規(guī)模,，均由人口凈流入轉(zhuǎn)變?yōu)閮袅鞒觯?/section>中部省份除安徽由年均凈流出轉(zhuǎn)為凈流入外，其余各省均為持續(xù)凈流出狀態(tài),；重慶,、四川、陜西近年人口持續(xù)回流,，其中重慶,、四川近4年年均人口凈流入規(guī)模在10萬(wàn)以上；東北三省經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷,，人口凈流出規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,，遼寧由2001-2010年年均人口凈流入14萬(wàn)下滑至2011-2015年的2.3萬(wàn)，近4年年均凈流出5萬(wàn),。不過(guò)令人吃驚的是山東,，人口流出量這五年居然比黑吉遼還要多，讓人大跌眼鏡,。說(shuō)完了省和自治區(qū),，我們重點(diǎn)來(lái)說(shuō)城市。5年前,，天津突然成為人口流入的大戶,，然后就突然失速下落，讓人有點(diǎn)唏噓,。兩個(gè)后發(fā)一線城市——廣州和深圳，兩個(gè)新一線城市——杭州和長(zhǎng)沙,，成了這五年中國(guó)城市人口大戰(zhàn)的最大四個(gè)贏家,。深、廣,、杭,、以活躍的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和較為寬松的人才政策吸引人口大規(guī)模流入,，四城近4年常住人口年均凈流入分別達(dá)28、28,、27,、20萬(wàn)，較2011-2015年均有大幅增長(zhǎng),。尤其值得的一提的是長(zhǎng)沙,，居然在和成都、重慶,、武漢,、南京等強(qiáng)二線的競(jìng)爭(zhēng)中，不得不說(shuō),，低房?jī)r(jià)是最好的人口吸鐵石,。寧波、西安,、成都、鄭州,、重慶近4年常住人口年均凈流入規(guī)模均在10萬(wàn)以上,；這幾個(gè)城市均為所在都市圈核心城市，近年城市發(fā)展較為快速,、“搶人”力度較大,。然而，這里面又分兩種情況,，城市的吸引力也是分等級(jí)的,。前不久，公眾號(hào)《國(guó)民經(jīng)略》制作的一張圖——主要省會(huì)城市省外購(gòu)房客戶占比,，就很能說(shuō)明問(wèn)題,。很顯然，一個(gè)省會(huì)城市如果只能吸引自己省份的客戶,，說(shuō)明它的吸引力是有限的,，對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，它也只能算一個(gè)省域中心而不是區(qū)域中心,。就拿剛才人口凈流入都是二十多萬(wàn)的長(zhǎng)沙和杭州來(lái)說(shuō),，杭州省外購(gòu)房比例客戶達(dá)到53%，而長(zhǎng)沙只有15%,，從這個(gè)角度看杭州城市的含金量就要遠(yuǎn)超長(zhǎng)沙,。另外，西安,、鄭州相比較,，人口凈流入也差不多,，雖然我是鄭州人，但是我也要承認(rèn),，鄭州的城市含金量比西安要差,。鄭州還只是河南的鄭州，但是西安至少是整個(gè)中國(guó)西北五省的中心城市,。不過(guò),，好在河南是全國(guó)人口的大省，存量雄厚,，即使人口流出河南一些,，剩下的人口轉(zhuǎn)移，也足夠鄭州消化,。不過(guò),，坦率地說(shuō)留下的都是次一等人才，這也會(huì)造成鄭州經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)時(shí)間在中低端徘徊,。所以,，最可怕的城市情況就是——自己的城市圈人口沒(méi)啥流入，甚至流出,。因?yàn)檫@會(huì)造成這個(gè)城市無(wú)血可抽,，甚至被人抽血。下面這張圖,，就是典型的中國(guó)33個(gè)城市圈,，人口流入流出的統(tǒng)計(jì)圖。北京不去說(shuō),，這是政策要它人口流出,。福州問(wèn)題也不大，畢竟那是中國(guó)除了長(zhǎng)三角珠三角最富裕的一個(gè)省份的省會(huì),。濟(jì)南,，從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看問(wèn)題也不大，山東GDP增長(zhǎng)和人口,，保證了它的房?jī)r(jià)還是有底線的,，近期房?jī)r(jià)下跌是前一段上漲太猛造成的。相反現(xiàn)在急需要解決倒是青島和濟(jì)南誰(shuí)優(yōu)先的問(wèn)題,。從蘇錫常往后的城市,，買房都應(yīng)該注意了，因?yàn)槌鞘腥θ丝诹魅氲姆α?huì)造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有前途,。昆明,，西寧、大連,、烏魯木齊,、哈爾濱,、南昌、石家莊,、長(zhǎng)春,，這個(gè)八個(gè)城市，從都市圈人口角度是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期沒(méi)啥前途的城市,。都市圈中心城市如此,，所謂副中心、多中心城市更是如此,。文中圖標(biāo)來(lái)自澤平宏觀和國(guó)民經(jīng)略,，在此表示感謝
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