房屋的產(chǎn)權(quán)是永久的,，但是房屋所占用的土地是有使用年限的。

有個朋友問：“我想買房子,，但是看到有70年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)的,，這有什么不一樣的嗎？”

那么,，今天就來捋一捋為什么會有不同產(chǎn)權(quán)的房子,。

01房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用性質(zhì)

房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久屬于個人財(cái)產(chǎn),，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，而土地使用權(quán)屬于國家和集體所有,，在出讓時根據(jù)開發(fā)類型,，分為不同的使用年限。

70年為普通民用住宅土地,，50年為工業(yè)建筑用地和綜合類用地,，40年為商用建筑用地（根據(jù)1990年的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定），土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年,，到期后可重新繳納土地出讓金,，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。

02產(chǎn)權(quán)年限劃分

40年產(chǎn)權(quán)的房子,，其土地使用年限為40年,。70年產(chǎn)權(quán)的房子，其土地使用年限為70年,。

我們擁有房屋永久的居住權(quán),，但房屋的土地使用年限是有限的，土地使用年限從開發(fā)商拿地之日開始算起。

03落戶及入學(xué)政策

很多購房者在一個城市買房,，肯定想著安家落戶,，為后期的生活便利提供保障。

正常情況下,，只有購買70年產(chǎn)權(quán)的住宅和居住用地的酒店式公寓才符合落戶標(biāo)準(zhǔn),，并且劃分學(xué)區(qū)。

其它類型或者產(chǎn)權(quán)年限不達(dá)標(biāo)的房屋一般不允許申請學(xué)位,，無法實(shí)現(xiàn)落戶,、上學(xué)、劃分學(xué)區(qū)的目的,。

（當(dāng)然也有一些例外,，商務(wù)公寓也可以申請學(xué)位，比如深圳羅湖區(qū),、福田區(qū)和南山區(qū)的項(xiàng)目在一定程度上放寬了公寓積分的準(zhǔn)入限制,，允許商務(wù)公寓申請學(xué)位，但與住宅樓相比,，在積分方面處于劣勢,。）

04公攤面積

40年商業(yè)用地、50年工業(yè)用地和綜合用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于70年普通住宅用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),。這是因?yàn)樯虡I(yè)建筑的門廳較高,，樓梯、出入處按規(guī)定要多設(shè)置,，公攤面積也隨著標(biāo)準(zhǔn)的提高而增加,。

05生活成本

70年產(chǎn)權(quán)普通住宅的水電、煤氣,、供暖等費(fèi)用按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取,，價格相對較低。

而40年或50年產(chǎn)權(quán)住宅在使用水電等費(fèi)用時均按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取繳納,，是普通民用的兩倍左右,，不僅價格昂貴，且大多數(shù)公寓不通燃?xì)狻?/p>

06契稅繳納

70年產(chǎn)權(quán)的住宅在購買時除了繳納基本的房款之外,，還有各種稅費(fèi),，包括初次購買時的契稅。契稅繳納時有一定的優(yōu)惠,，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況優(yōu)惠1%-3%不等,。

（以上海為例，90平及以下住房,，首套房契稅按總房款的1%繳納,，非首套按3%繳納；90平以上的，首套房契稅按1.5%繳納,，非首套,，按3%繳納。再如,，長沙規(guī)定,，首套和二套房產(chǎn)小于或等于90平的，均按總房款的1%繳納契稅,；大于90平,，首套按1.5%，二套按2%,。湖州首套房小于90平的按1%,，大于90平小于144平的按1.5%，大于144平的按3%繳納,。）

40年或50年產(chǎn)權(quán)住宅在購買時沒有契稅優(yōu)惠,，必須繳納3%全額稅費(fèi)。

07貸款條件

購買住宅性質(zhì)的40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子一般不能申請公積金貸款,，只能使用商業(yè)貸款,，銀行貸款的首付須為總價五成或六成，商業(yè)貸款年限為10年,，貸款利率通常會比較高,。雖然總價低，但首付壓力和月供壓力會比較大,。

70年產(chǎn)權(quán)的住宅可以采用商業(yè)貸款,、組合貸款或公積金貸款，享受首套住宅首付30%,，最長貸款年限30年的便利,。

08房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定方面不同

在限購限貸的大背景下，一般40年產(chǎn)權(quán)的公寓不計(jì)入套數(shù),。比如，個人名下只有一套40年產(chǎn)權(quán)的房子,，再次買70年產(chǎn)權(quán)的房子,，可以認(rèn)定為購買首套房。

但如果有貸款記錄,，在一些城市,，首付比例會提高，具體看城市規(guī)定,。70年產(chǎn)權(quán)的房子,，通常情況下會計(jì)入家庭住房套數(shù)內(nèi)。

09土地使用年限到期

（1）延長土地使用權(quán)期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出,，補(bǔ)交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格,，類似于成本價和市場價的差額,。

（2）根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的,。對業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償,，用類似拆遷安置的辦法解決。

不管是40年,、50年還是70年,，都有到期的時候，土地使用年限到期后,，只要房子還能住,，就都得續(xù)簽土地。

根據(jù)我國《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定：“住房建設(shè)用地使用期屆滿的,，自動續(xù)期”,。至于如何自動續(xù)期，目前最新規(guī)定是采用“兩不一正?！边^渡性辦法（即：不需要提出續(xù)期申請,、不需要收取費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù)）,。

也就是說房屋即使到期了也還是你的,，不用擔(dān)心到期會被回收或者會繳納很高昂的費(fèi)用。

根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定,，土地到期后按照當(dāng)時的樓面毛地指導(dǎo)價格,，依一定比例繳費(fèi)。

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