在物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主矛盾頻繁的當(dāng)下,，西安和平花園“業(yè)主自管”的做法有多大意義,？業(yè)委會(huì)作為代表業(yè)主行使各種權(quán)力的民間自治組織，可否直接管理小區(qū)物業(yè),？業(yè)委會(huì)的權(quán)力又該如何有效監(jiān)管？

多位受訪者告訴記者,，監(jiān)督主體越多,、越分散，越難形成有效監(jiān)督,。小區(qū)物業(yè)管理是個(gè)大課題,，要形成規(guī)范高效的管理機(jī)制，還有很長(zhǎng)的路要走,。

業(yè)委會(huì)能否直接管理小區(qū),？

西安市住建局相關(guān)人士告訴記者，2007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》,，以立法的高度,，明確了業(yè)委會(huì)的法律地位，“法律明確規(guī)定,，業(yè)主可以自行管理小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施,，此外，對(duì)于建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，業(yè)主有權(quán)依法更換,。”

事實(shí)上,，業(yè)主自管在全國(guó)并不鮮見,，2008年廈門就出現(xiàn)了業(yè)主自管小區(qū)。然而,，記者走訪了解到,，業(yè)主自管看上去是很美，但真要推廣起來(lái),，其可復(fù)制性恐怕還得針對(duì)不同類型的小區(qū)進(jìn)行具體分析,，一些專家學(xué)者觀點(diǎn)也相對(duì)審慎。

“業(yè)委會(huì)工作非常復(fù)雜,，比大家想象的要復(fù)雜得多,。”物業(yè)管理專家顧問(wèn)何志恒在接受記者采訪時(shí)說(shuō),，根據(jù)他多年的調(diào)查研究,，西安市備案成立的業(yè)委會(huì)400多家，但實(shí)際運(yùn)行好的不足40家,，“在全國(guó)也是這樣,，80%的業(yè)委會(huì)不能正常履行職責(zé)。”

何志恒坦言,，無(wú)論是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，關(guān)于業(yè)委會(huì)的規(guī)定和內(nèi)容都相當(dāng)有限，對(duì)于議事規(guī)則,、業(yè)主公約,、業(yè)委會(huì)的操守、運(yùn)作,、監(jiān)管等都沒(méi)細(xì)致的指引,，很多靠業(yè)委會(huì)自己摸索，缺乏法規(guī)依據(jù),，“在政策上需要政府有關(guān)部門進(jìn)一步完善,。”

業(yè)委會(huì)委員要不要拿工資,？

從全國(guó)范圍來(lái)看,，我國(guó)的物業(yè)管理模式主要有業(yè)主自治和專業(yè)化管理兩種。前者的主要形式為成立業(yè)委會(huì),，后者則表現(xiàn)為委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。作為業(yè)主自治組織，業(yè)委會(huì)委員是怎么拿工資的,？西安各家業(yè)委會(huì)的做法也不相同,。

以和平花園為例，業(yè)委會(huì)委員一共8人,，都是義務(wù)服務(wù)不拿任何津貼,，只有業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的專職人員，才會(huì)按照不同崗位支付工資,。

西安綠地世紀(jì)城A區(qū)業(yè)委會(huì)的做法是,，業(yè)委會(huì)5名委員按照服務(wù)時(shí)間統(tǒng)計(jì)工作量，每小時(shí)25元津貼,，每月設(shè)上限,。業(yè)委會(huì)的兩名專職人員，面向社會(huì)招聘,，實(shí)行月薪制,，并有加班補(bǔ)助?！皼](méi)有實(shí)際權(quán)力的業(yè)主組織,，監(jiān)督物業(yè)、搞好小區(qū)建設(shè),，那是天方夜譚,。業(yè)委會(huì)必須依法依規(guī)運(yùn)行,，不能搞道德綁架?！睒I(yè)委會(huì)主任黃勝利告訴記者,，必須從制度設(shè)計(jì)上保障業(yè)委會(huì)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，避免業(yè)委會(huì)虛設(shè)成物業(yè)管理“硬傷”,，這是未來(lái)業(yè)委會(huì)正常運(yùn)行的基礎(chǔ),。

小區(qū)業(yè)委會(huì)該誰(shuí)來(lái)監(jiān)督？

“目前對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督基本是缺失的,，”西安某街辦社區(qū)服務(wù)中心一位工作人員說(shuō)，在當(dāng)前的實(shí)踐中,，對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督,，主要來(lái)自業(yè)主和業(yè)主大會(huì)。

以小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收入為例,，全體業(yè)主都應(yīng)該有知情權(quán),。而實(shí)際情況是，部分業(yè)主壓根不知道小區(qū)還有經(jīng)營(yíng)性收入這回事,，更別談具體收支情況,，部分業(yè)主平時(shí)工作太忙，根本沒(méi)有時(shí)間去過(guò)問(wèn)小區(qū)的事,?！靶^(qū)里的錢花得對(duì)不對(duì)、劃不劃算,，最終還是業(yè)委會(huì)說(shuō)了算,，沒(méi)有人能夠監(jiān)督?！?/p>

西安某小區(qū)一位不愿具名的業(yè)委會(huì)主任告訴記者,，幾年前，小區(qū)在成立業(yè)委會(huì)的同時(shí),，曾成立過(guò)監(jiān)督委員會(huì),，其職責(zé)就是專門監(jiān)督業(yè)委會(huì)工作，“試運(yùn)行了不到一年,，根本行不通,，監(jiān)督委員會(huì)處處設(shè)阻，將很多公共事務(wù)演變?yōu)閭€(gè)人恩怨,，消耗掉廣大業(yè)主的耐心和信心,。”

“陽(yáng)光是最好的防腐劑,?！焙沃竞銖姆蓪用娼榻B,，根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng),，向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn),，此外，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)規(guī)定的，可以向街道辦事處,、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)書面提出撤銷申請(qǐng),。

當(dāng)然，業(yè)主也可以提出罷免提議,，“召集百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名,，申請(qǐng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)?！焙沃竞阍蛳嚓P(guān)部門提過(guò)建議,，對(duì)于涉及罷免業(yè)委會(huì)的臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)該由街辦直接來(lái)組織,?！岸F(xiàn)在的情況是，這個(gè)臨時(shí)大會(huì)又得由業(yè)委會(huì)來(lái)辦,，操作起來(lái)很困難,。”

業(yè)主自管雖然是一個(gè)小探索,，但背后則是社會(huì)基層治理的大命題,，極具示范意義。

你家小區(qū)是怎么管理的,？你了解過(guò)每年物業(yè)費(fèi)的收支明細(xì)嗎,？你知道你家小區(qū)的電梯廣告收益嗎？業(yè)主自管的關(guān)鍵點(diǎn)在什么地方,？你有哪些看法,？