這兩天有個(gè)新聞挺火,，寧波某小區(qū)7名業(yè)主向物業(yè)公司贈(zèng)送了“干啥啥不行,，收錢第一名”的錦旗。事情起因是該小區(qū)9月起開始實(shí)行人防車位有償租賃,，價(jià)格240元每月,。部分業(yè)主認(rèn)為人防車位租賃價(jià)格過高，協(xié)商無果后個(gè)別業(yè)主甚至把小區(qū)出入口給堵住了,，并給物業(yè)公司送去了這樣一面略帶諷刺的錦旗,。

這事?lián)み€得到了效仿，有不同地區(qū)的其他小區(qū)業(yè)主們贈(zèng)送了相同內(nèi)容的錦旗給所在小區(qū)物業(yè),，澎湃新聞稱“整個(gè)物業(yè)行業(yè)被卷入了吃瓜式傳播,，但卻不見真問題”。

那么,，究竟人防車位實(shí)行租賃收費(fèi)合理嗎,？即將于2021年1月1日開始的法典對(duì)物業(yè)管理、物權(quán)所屬,、物業(yè)服務(wù)合同都有了“新規(guī)定”,，其中就包含人防車位租賃收費(fèi)是否合理的規(guī)定。

業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理權(quán)

根據(jù)《民法典》第二篇《物權(quán)》第六章第271條規(guī)定,，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)；對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。

第273條又對(duì)共有部分進(jìn)行了闡述：社區(qū)內(nèi)部道路,、社區(qū)內(nèi)部綠化、社區(qū)內(nèi)部其他公共場(chǎng)所,、公用措施,、物管用房都屬于業(yè)主共有部分，即業(yè)主享有管理權(quán),。

第274條對(duì)車位從屬問題也進(jìn)行了闡述：用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有。

看到這里,，首先可以明確的是小區(qū)內(nèi)部的地面停車位,，都是歸屬于全體業(yè)主所有。問題是人防車位究竟屬于業(yè)主還是屬于開發(fā)商呢,？但第274條中的“其他場(chǎng)地”并沒有作出詳細(xì)解釋,，地下人防算不算其他場(chǎng)地呢？

根據(jù)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，地下工程的歸屬關(guān)系是：“誰投資,、誰所有,、誰收益、誰維護(hù)”,。從這里看,，地下人房所有權(quán)在投資階段是歸屬開發(fā)商的。

但《民法典》同時(shí)規(guī)定了,，建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換時(shí),，該建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

兩者結(jié)合起來看,，地下人防工程作為附屬設(shè)施在小區(qū)銷售階段,，的確是歸開發(fā)商所有。但銷售完成后,，整個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)實(shí)際上已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)讓,，變成了全體業(yè)主,，那么地下人房的權(quán)屬關(guān)系就發(fā)生了轉(zhuǎn)移,，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。

但有一點(diǎn)要注意,，有些開發(fā)商可能會(huì)拿《商品房買賣合同》說事,。因?yàn)槠渲幸?guī)定了“未計(jì)入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等所有權(quán),、使用權(quán)均歸出賣人,。”所以,，有些開發(fā)商可能會(huì)拿出明確證據(jù)表明,，自己在銷售房屋時(shí)并沒有將人防車庫列入公攤面積?；蛘咴诤贤芯兔鞔_約定人防工程建設(shè)成本沒有分?jǐn)偟缴唐贩夸N售價(jià)格中,。

即便是如此，合同是合同,，物權(quán)是物權(quán),，對(duì)物權(quán)即便有合同上的歸屬約定，但這違反了《民法典》中《物權(quán)》這一章里共有部分隨專有部分一并轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性規(guī)定,，所以合同約定屬于無效約定,。

業(yè)主享有共有部分的收入分配

現(xiàn)在都講究社群經(jīng)濟(jì)，社區(qū)作為一個(gè)天然的社群，歷來是商家們投放廣告的選擇之一,。從種類上看,，小區(qū)門口的道閘廣告、小區(qū)里的燈箱廣告,、電梯里的轎廂廣告,，包括一些臨時(shí)性的小區(qū)展位租賃、廣告位等,，都是利用的小區(qū)公共部位,。

根據(jù)《民法典》第282、283條規(guī)定,，共有部分產(chǎn)生的收入,，扣除合理成本之后，歸全體業(yè)主所有,。具體的分配比例,，則是按照業(yè)主專有部分面積（也就是住房建筑面積）除以小區(qū)總建筑面積后所占的比例。之所以沒有按照戶數(shù)來分配,，是由于每家面積大小不一,，大戶型承擔(dān)的公攤面積更多，小戶型少一些,。

這對(duì)于所有業(yè)主而言,，等于是獲得了一筆長期收入。但目前據(jù)筆者了解,，絕大部分小區(qū)廣告收入依然是歸物業(yè)或者承包人所有,，這可以一筆每年可能達(dá)到6-7位數(shù)的不小收入，記得通過業(yè)委會(huì)的方式為自己的權(quán)利爭(zhēng)取,。第278條明確規(guī)定,，業(yè)委會(huì)是可以通過滿足比例的表決后，解聘或重新選聘物業(yè)公司的,。

維修基金由業(yè)主共同決定,、使用

我們?cè)谫彿繒r(shí)，除了房款還會(huì)繳納一筆數(shù)千元的維修基金,。維修基金的全名是“公共維修基金”,，字面意思即這筆錢是所有業(yè)主共同繳納，用于社區(qū)公共維修的一筆經(jīng)費(fèi),。

但很多業(yè)主在實(shí)際入住之后,，卻往往見不到這筆錢。比如電梯壞了幾天沒人修,，應(yīng)急燈壞了沒人管,，社區(qū)道路坑坑洼沒人理等等。正是如此，也鬧出很多物業(yè)不作為的現(xiàn)象,。

現(xiàn)在,，根據(jù)《民法典》最新規(guī)定，公共維修基金歸全體業(yè)主所有,，由業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司代管,。當(dāng)社區(qū)建筑物及附屬設(shè)施比如電梯、道路,、外墻,、屋頂、綠化需要維修,、改造時(shí),，就應(yīng)該通過業(yè)委會(huì)表決的方式申請(qǐng)使用。表決方式為：超過三分之二的業(yè)主和建筑面積比例同意即可,。

但也要注意,，小區(qū)里不是地方出了問題都?xì)w屬為“公共部位”，類似建筑主體質(zhì)量,、室內(nèi)質(zhì)量問題等,，都屬于開發(fā)商維修的層面，不需要?jiǎng)佑镁S修基金,。

業(yè)委會(huì)選定新物業(yè)公司后,，前期物業(yè)合同自動(dòng)終止

有人經(jīng)常說，對(duì)自己小區(qū)物業(yè)很不滿意,，但物業(yè)公司是當(dāng)時(shí)開發(fā)商招投標(biāo)引進(jìn)的,，自己不知道該怎么更換，甚至不知道可以更換,。

根據(jù)《民法典》第24章物業(yè)服務(wù)合同篇規(guī)定，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同即便沒有期滿,，但只要業(yè)委會(huì)或者業(yè)主與新的物業(yè)公司簽訂了物業(yè)合同,，前期的物業(yè)合同自動(dòng)終止。

物業(yè)服務(wù)范疇

根據(jù)第942條,、943條規(guī)定,，物業(yè)公司的服務(wù)范疇?wèi)?yīng)包括維修、養(yǎng)護(hù),、清潔,、綠化、公共部位的秩序,、人身,、財(cái)產(chǎn)安全保障，以及違反治安、環(huán)保,、消防等行為的制止,。

同時(shí)，需要定期把服務(wù)的內(nèi)容,、負(fù)責(zé)人員,、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、履行情況,、公維基金使用情況、共有部位經(jīng)營與收益情況等,，定期向業(yè)主公開,，并向業(yè)委會(huì)報(bào)告。

有了這部全新的法典之后,，業(yè)主方方面面的權(quán)益都得到了保障,。但業(yè)主作為小區(qū)的共有人，也別忘了履行繳納物業(yè)費(fèi),、愛護(hù)社區(qū)等義務(wù)哦,。