房地產(chǎn)企業(yè)收購是開發(fā)商獲取土地資源的重要渠道,，其中股權收并購目前仍是主流的交易模式,，一方面在于稅務成本少，無須繳納土地增值稅,，還可以通過搭建稅收優(yōu)惠地的SPV實現(xiàn)所得稅的稅務籌劃,；另一方面對比其他的交易模式，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、企業(yè)分立,、不動產(chǎn)出資入股等，股權轉(zhuǎn)讓方式更加快捷,，周期更短,，能夠幫助收購方企業(yè)實現(xiàn)快速資金回流。

股權并購模式基本交易流程：

1,、收購準備,，簡單了解項目公司和項目情況

2、盡職調(diào)查

3,、協(xié)商,、談判，簽署股權收購協(xié)議

4,、股權交割

5,、特殊流程：

涉外（外商獨資/中外合資）需經(jīng)商務部門備案

涉國資需經(jīng)主管部門批復、評估,、產(chǎn)權交易所掛牌

股權并購模式中的要點分析：

（一）法律盡職調(diào)查

一,、一般來說，法律盡職調(diào)查的主要目的在于以下幾個方面：

1,、一定程度上解決信息不對稱問題,，提高收購方談判地位，加強項目進程的把控,；

2,、評估項目公司或目標資產(chǎn)的現(xiàn)實價值及未來的可能價值，甚至可能影響交易價格,；

3,、發(fā)現(xiàn),、分析、評估項目公司或目標資產(chǎn)存在的各方面法律問題,，為委托方判斷交易是否可以繼續(xù)進行提供信息支持,，為風險防控和補救措施提供事實依據(jù)。

二,、法律盡調(diào)中需要關注的問題

1,、價值風險：股權并購中，股權并購價格一般是以經(jīng)審計的項目公司凈資產(chǎn)值為基礎,，但項目公司的凈資產(chǎn)值與實際價值可能存在較大的差異,，如項目資產(chǎn)價值瑕疵,、項目公司資質(zhì)不全等。

2,、股權瑕疵風險：主要指股權本身存在質(zhì)押、凍結等權利瑕疵,，未繳納足額出資導致股東權利不完整，歷史股權變動問題,，股權代持等情形導致股權不明晰,。

3,、或有債務風險：或有債務是指項目公司現(xiàn)在或過去的行為事實引起的潛在義務，因被收購披露的信息完整性等問題,，致使該潛在風險在未來發(fā)生與否及成本大小具有不確定性,。主要包括：未披露債務、對外擔保,、潛在合同違約等。

4,、可持續(xù)經(jīng)營風險：包括目前經(jīng)營過程中各項資質(zhì),、許可,、審批,、備案的完整性和合法性,，稅務、環(huán)保,、消防、規(guī)劃等行政處罰風險,，并購完成后可能存在的資質(zhì)備案變更、重大合同變更風險,，項目公司原股東、關聯(lián)方同業(yè)競爭風險等,。

5,、土地閑置風險：逾期滿一年開發(fā)的可以征收相當于出讓金20%以下的土地閑置費,；滿兩年的可以無償收回土地使用權,。

6、資產(chǎn)瑕疵風險：土地使用權,、房屋所有權/不動產(chǎn)權或在建工程存在權利瑕疵,，如抵押、查封,、租賃等,。

7、勞動用工風險：股權并購可能導致項目公司高管,、核心人員,、人員結構變動，亦可能需要進行人員安置工作,，若項目公司存在勞動用工不規(guī)范情形,，在處置不當時易引發(fā)群體性勞動爭議事件。

8,、其他風險：包括政策風險,、市場準入風險、參與主體,、決策有效性風險等。

三,、不同類型的地產(chǎn)項目調(diào)查重點

1,、住宅項目

核查要點：房屋預售許可證、房屋銷售合同條款,、房屋銷售情況（預售/已售/待售）、資金流動情況,、是否存在法律糾紛,、銷售代理合同、工程款結算情況等,。

2,、商業(yè)地產(chǎn)項目

核查要點：（1）運營模式，如產(chǎn)權自持,、租售并舉,、產(chǎn)權出售等；（2）招商情況,，包括：項目招商計劃,、品牌入駐情況、招商合同簽署情況,、招商代理協(xié)議等,；（3）商業(yè)地產(chǎn)銷售情況；（4）商業(yè)地產(chǎn)運營情況,，含商管公司基本情況、物業(yè)服務能力,、服務范疇等,；（5）目標商業(yè)地產(chǎn)項目定位。

3,、工業(yè)地產(chǎn)項目

核查要點：（1）投資協(xié)議中的限制性條款,，如是否存在限制轉(zhuǎn)讓，限制產(chǎn)業(yè)類型,，對投資,、強度、產(chǎn)值,、稅收有明確要求等,；（2）受讓程序合規(guī)性,，如協(xié)議出讓需縣級以上人民政府審批、劃撥土地審批文件及出讓合同和價款是否支付完整,；（3）是否存在以征地,、拆遷款形式支付部分費用而未按合同全額繳納出讓款的情形；（4）是否存在延期開竣工,、土地閑置,、未有效開發(fā)等情形；（5）違章,、違規(guī),、改擴建項目審批和處罰情況。

（二）收購協(xié)議

收購協(xié)議就是針對盡調(diào)發(fā)現(xiàn)風險進行收口,，將前期核查的各項風險以及待解決的事項在協(xié)議中作出合理安排以及法律約束,，促使項目落地的同時又能最大程度降低風險。

擬定一份合格的并購協(xié)議絕非易事,，需要做到即能把控交易的風險又能兼顧交易的達成,。究其本質(zhì)，協(xié)議各項安排本質(zhì)上是出于利益訴求的權衡,，收購協(xié)議擬定時至少要做到以下三對利益的平衡。

1,、買方利益和賣方利益的平衡

收購協(xié)議中買賣雙方利益平衡是貫穿交易始終的,，諸如交易價款的支付比例、支付節(jié)點,，賣方和項目公司在過渡期內(nèi)的限制,，交易總價款的設置和調(diào)整等,，都是買賣雙方利益平衡的最直接體現(xiàn),。

2、風險控制與交易達成的平衡

收購協(xié)議中設計的交易步驟及各項先決條件最核心作用就在于：風險控制和交易達成的平衡,。協(xié)議中的資金共管,、章證照共管、運營權交割,、交易先決條件,、付款先決條件等實質(zhì)上就是在處理交易中的風險平衡問題,。

3、已知事實和未知風險的平衡

買賣雙方存在的信息不對稱是并購交易首要先決的阻礙,，買方可以通過盡職調(diào)查了解項目公司和項目地塊的重要事實和信息,，以解決部分信息不對稱問題,。但即使聘請專業(yè)人士進行盡職調(diào)查，受制于盡調(diào)手段的局限性和賣方信息披露的疏漏或隱瞞等,，買賣雙方不可能完全消除信息不對稱的狀態(tài),，項目公司的未知風險（包括或有負債、產(chǎn)權糾紛,、規(guī)劃變動等）仍然存在,。并購協(xié)議需要妥善處理這種已披露信息與未知風險的平衡。為此,，協(xié)議通常伴有冗長的基本情況介紹和陳述與保證條款,。基本情況介紹披露了收購過程中買方最關心的信息要素,，陳述與保證條款則進一步兜底承諾了買方對項目未知風險存在的疑慮,。

收購協(xié)議的核心條款—交易安排

交易的具體安排涉及到資料共管、股權交割及管理權移交,、先決條件項下選擇權,、賣方各項義務的履行、買方的付款義務等,。

各項交易安排和付款條件的設置實質(zhì)為風險控制與交易達成的平衡,，這部分條款需要根據(jù)具體的交易條件和談判情況落實。

在交易步驟安排中,，應將交易的重要事項（例如確權,、規(guī)劃批復、解押,、拆遷安置補償?shù)轿坏龋┰谥Ц兜谝还P交易價款前予以解決,。盡量在首次股權過戶就變更項目公司51%以上股權，同時控制付款節(jié)奏,，保留部分尾款在項目開發(fā)建設的后期支付,。

重點關注—或有債務相關條款

或有債務的相關條款是一種保護性的權利，或有債務在并購協(xié)議中涉及眾多相關條款,，從定義條款對或有債務的界定,，交割日對買賣雙方對或有債務的責任劃分，賣方對項目公司的信息披露,，賣方作出的陳述與保證，實際控制人提供的擔保,、違約責任的約束,，出現(xiàn)重大或有債務的抵扣權、解除權,、索賠權等,。

或有債務的風險控制不能過分依賴于協(xié)議條款的約束,，而應該從項目的獲取、盡調(diào),、協(xié)議條款,、投后履約監(jiān)控等多個維度做好風險控制工作，做到項目全過程,、全周期和全方位的把控,。