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將“智谷趨勢(shì)”設(shè)為星標(biāo)?? 
◎智谷趨勢(shì)（ID：zgtrend） | 道二
今天,，20世紀(jì)下半葉全球最成功的城市——深圳，迎來(lái)了她40歲的生日,。這幾年,，深圳風(fēng)頭無(wú)兩：她自己，地界上的企業(yè)(華為,、騰訊),，鄰居(香港、東莞)輪流占據(jù)熱搜,。這在某種程度上印證了她的優(yōu)秀,，名副其實(shí)的宇宙中心。伴隨著深圳的成長(zhǎng),，直轄與擴(kuò)容的傳聞呈周期性發(fā)作,，終于在她40歲生日前夕，達(dá)到高潮,。大家更關(guān)心的其實(shí)是,，對(duì)房?jī)r(jià)以及投資機(jī)會(huì)的影響。如果有重磅利好出臺(tái)，絕不僅僅是深圳,，還有一大批城市跟著受益,，齊刷刷得到利好。這決定的不僅是深圳的命運(yùn),。它還會(huì)撬動(dòng)整個(gè)大灣區(qū)的城市格局,，以及人們的投資方向。有人戲稱,，深圳是湖北,、湖南、江西,、四川,、安徽等省的精神省會(huì)，以及南中國(guó)的經(jīng)濟(jì)首都。你不妨問(wèn)問(wèn)身邊來(lái)自湖北,、湖南,、福建、四川的朋友,，如果他們家底殷實(shí),，父母會(huì)不會(huì)幫子女在深圳先買套房再說(shuō)？得益于臨深概念,，東莞房?jī)r(jià)有升天之勢(shì),。同樣臨深的惠州躍躍欲試，廣州南沙想左右逢源,。珠江口西岸的珠海,、中山也等著深珠通道、深中通道帶來(lái)的機(jī)會(huì),。關(guān)心深圳直轄,、擴(kuò)容的人，最關(guān)心的其實(shí)是房?jī)r(jià),。一個(gè)無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)是,，深圳太小了。倘若簡(jiǎn)單比較國(guó)內(nèi)城市面積,，深圳堪稱肉眼可見(jiàn)的迷你,。更要命的是，深圳不多的土地,，很多沒(méi)有用在住房上,。《證券時(shí)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，深圳居住用地僅占城市總面的11%,。而紐約,、倫敦、東京這樣的全球城市的居住用地占比都超過(guò)50%,。深圳地產(chǎn)界有一個(gè)共識(shí)——無(wú)論是改善居住條件,，還是穩(wěn)房?jī)r(jià)，最終要靠的是增加住房供應(yīng),，這需要有足夠居住用地的支撐,。中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁曾為深圳“擴(kuò)容”提了8點(diǎn)建議：包括內(nèi)部整合(提高城市內(nèi)部土地的綜合利用率)；提升容積率,；開(kāi)發(fā)地下空間,；填海,；臨深功能性擴(kuò)容(松山湖模式),；飛地(深汕合作區(qū))；都市圈；行政區(qū)劃調(diào)整(短期內(nèi)很難),。由于擴(kuò)容和直轄需要從長(zhǎng)計(jì)議,，導(dǎo)致深圳近幾年的“擴(kuò)容”方向顯得搖擺不定。如果深圳直接直轄，肯定離深圳越近的地方越受益,。如果深汕合作區(qū)真成為深圳的區(qū),，那合作區(qū)肯定比東莞、惠州更香,，哪怕更遠(yuǎn),。如果深圳只能搞搞都市圈，那是不是投資哪里都差不多,？別急,，黃大大下面就給你一一分析，哪些才是真利好,。黃大大此前一再肯定,，深圳不會(huì)直轄,，至少短期內(nèi)不會(huì)。拋開(kāi)高深的政治博弈,，就從深圳沒(méi)地這一現(xiàn)實(shí)訴求,，談?wù)勚陛牭牟滑F(xiàn)實(shí)性。如果只看數(shù)據(jù),，直轄?zhēng)?lái)的擴(kuò)容似乎能解決深圳土地緊張的問(wèn)題,。大家不妨打開(kāi)高德地圖或百度地圖驗(yàn)證一下，與深圳交界的東莞,、惠州的土地使用情況,。你們以為東莞、惠州是一張白紙,，可以讓深圳揮斥方遒,？實(shí)際卻是這樣的：東莞、惠州如此密集的建成區(qū),，倘若合并進(jìn)深圳,，想要用地，光拆遷就是多大的工程,？東北邊惠州方向倒是有一些地,，但如果有選擇,，深圳肯定更愿意向西。大家身體很誠(chéng)實(shí),，深圳東西兩翼房?jī)r(jià)的差距足以說(shuō)明一切,。而深圳的東西之別，其實(shí)也暗含了東莞,、惠州的樓市走向,。除了深圳自身發(fā)展的東西有別，東莞與深圳的寶安,、光明,、龍華、龍崗接壤,；惠州只與龍崗,、坪山、大鵬新區(qū)接壤,，也是導(dǎo)致東莞房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于惠州的原因之一,。從通勤角度來(lái)說(shuō)，惠州臨深板塊走高速,，用時(shí)與東莞開(kāi)車去深圳相差不太大,。比如嵌入深圳鳳崗，開(kāi)車到龍崗距離15公里,，用時(shí)40分鐘,；惠州白云新城板塊，開(kāi)車去龍崗距離30公里,，用時(shí)50分鐘,。但惠州樓市又受到第2重限制，由于當(dāng)?shù)匾皇址肯迌r(jià),、二手房因房源太多又賣不出價(jià),，再一次拉低了惠州板塊的價(jià)值。投資樓市,，除了地段本身的價(jià)值,，還有板塊乃至城市的前景。不得不說(shuō),，這方面惠州又輸給東莞,。產(chǎn)業(yè)是決定城市未來(lái)的重要因素，人們印象中東莞是一座出口導(dǎo)向型城市,，理論上說(shuō)今年應(yīng)該受到極大沖擊才對(duì),。可等到今年上半年各大城市GDP出爐后,，人們驚訝地發(fā)現(xiàn),，東莞成績(jī)單并不難看,。這當(dāng)然不是出口加工業(yè)的回春，而是深圳科技企業(yè)的外溢,，說(shuō)明華為落子松山湖開(kāi)始發(fā)揮積聚效應(yīng),。松山湖無(wú)論產(chǎn)業(yè)還是環(huán)境,，足以顛覆人們對(duì)東莞的印象,，房?jī)r(jià)早已奔著5萬(wàn)去了。松山湖雖然比鳳崗離深圳遠(yuǎn),，卻因發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)和優(yōu)美的環(huán)境,，成為投資高地。不過(guò)7月15日,，深圳出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)令，東莞馬上于7月25日跟進(jìn),，基本堵上了外地人短期在東莞買房的機(jī)會(huì),。深圳一嚴(yán)控,，東莞就火了；東莞一嚴(yán)控,，南沙就火了,。沒(méi)辦法，這就是深圳的魅力,。可南沙都到廣州的地界上,，廣州本來(lái)就是一線城市好嗎,？此前南沙雖坐擁自貿(mào)區(qū)等多重利好，但發(fā)展一直差強(qiáng)人意,。很多廣州人看來(lái),，南沙還是偏。但以更高的格局,，站在大灣區(qū)的角度,，南沙堪稱中央之地。8月4日,，發(fā)改委批復(fù)粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)規(guī)劃,。在這份規(guī)劃上，南沙扼了珠東與珠西的咽喉,。未來(lái)深圳想“西進(jìn)”,，繞不開(kāi)南沙。背靠廣州,、承接深圳,，這樣的左右逢源，比東莞香多了,。即使南沙這樣香,，黃大大勸各位還是三思。南沙屬?gòu)V州不假,，卻享受不到廣州的好,。住南沙倒是去深圳前海上班(需自駕)方便。不過(guò)這是剛需之需,，而非投資之需,。此外，南沙被廣深包圍,，居然完美錯(cuò)過(guò)了炙手可熱的廣深科技創(chuàng)新走廊,。倘若你真想在廣深間左右逢源，唯一的選擇只能是——黃埔,。上文剛說(shuō)產(chǎn)業(yè)是決定城市未來(lái)的重要因素,。黃埔這方面不輸松山湖，不然不會(huì)坐擁廣深科技創(chuàng)新走廊的這么多重要平臺(tái),。如今黃埔已成為廣州IAB(新一代信息技術(shù),、人工智能、生物醫(yī)藥)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍和主戰(zhàn)場(chǎng),，半導(dǎo)體,、區(qū)塊鏈等產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。拋開(kāi)廣州這個(gè)一線城市，還有哪個(gè)城市,，最能分潤(rùn)深圳的利好,？黃埔畢竟在廣州，一線城市還是要點(diǎn)資金門檻的,。預(yù)算有限的朋友,，還有沒(méi)有在大灣區(qū)上車的機(jī)會(huì)？既然深圳沒(méi)地,，東莞地也不多,，深圳又不愿意向東,，那么向西跨過(guò)珠江口呢,？考慮到深珠通道還在規(guī)劃中，深中通道將于2024年先行通車,，這讓中山看到了希望,，人們也似乎找到了投資中山的理由？但中山真的屬于吊車尾的存在了,，經(jīng)濟(jì)基本面比較差,，這幾年的熱炒早已透支本身的價(jià)值，再加上尷尬的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,，可以說(shuō)未來(lái)幾年之內(nèi)中山樓市都沒(méi)有前途,。大家可以看看今年上半年，大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)成績(jī)單：今年上半年中山的成績(jī)單不僅在大灣區(qū)墊底,，也是整個(gè)廣東倒數(shù)第一,。中山跟鄰居珠海逆勢(shì)上漲相比，就更尷尬了,。其實(shí),，今天也是珠海特區(qū)的生日。深圳,，珠海,，并稱為大灣區(qū)的特區(qū)“雙子星”。珠江口的阻隔,、交通的受限,，使得深珠兩個(gè)特區(qū)少有具體合作，深中通道有望改變這一局面,。即使沒(méi)有深珠通道,，珠海也能享受到深中通道的便利，唐家灣與深中通道落腳點(diǎn)僅有20公里的距離,。未來(lái)深珠通道箭在弦上,，深圳的巨頭企業(yè)早已開(kāi)始加快在珠海的布局,。2019年,，騰訊和華為先后與珠海香洲區(qū)簽約,，后者收獲了騰訊云啟基地、華為在大灣區(qū)珠江西岸重要的人工智能領(lǐng)域的創(chuàng)新中心,。深珠兩地的合作基礎(chǔ),，在于產(chǎn)業(yè)外溢動(dòng)力強(qiáng)勁的深圳有著空間拓展需求，經(jīng)濟(jì)體量長(zhǎng)期偏小的珠海則有著產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求,，并且憑借著在科教資源,、航空產(chǎn)業(yè)、鄰近澳門等方面的優(yōu)勢(shì),，珠海能夠形成與深圳的有效互補(bǔ),。珠海一直以來(lái)給人“小而美”的印象，人口總量小,，經(jīng)濟(jì)總量卻不小,。現(xiàn)在，珠海經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)攀升到廣東第6,，是過(guò)去五年大灣區(qū)增速最快的城市,。其69.68%的增幅，相當(dāng)驚人,。2025年,，珠海計(jì)劃GDP要超過(guò)6000億元；2035年GDP要向2萬(wàn)億元邁進(jìn),。人口方面，珠海也在成為大城市的路上,，一路狂奔,。連續(xù)兩年，珠海的常住人口增速都超過(guò)7%,，堪稱全國(guó)第一。計(jì)劃到2025年,，珠海常住人口要超過(guò)300萬(wàn),；到2035年常住人口要超過(guò)500萬(wàn),。 也就是說(shuō)，未來(lái)幾年,，珠海平均每年常住人口要增加20萬(wàn),。這是一個(gè)非常“恐怖”的增量,！ 珠海市委書(shū)記郭永航8月24日接受深圳特區(qū)報(bào)專訪時(shí)表示：“珠海的城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度比較低,，這恰恰是我們下一輪發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)，為換道超車,、二次創(chuàng)業(yè)儲(chǔ)備了充足的發(fā)展勢(shì)能,。”過(guò)去40年，真正成功的特區(qū)只有深圳,。不惑之年再出發(fā),，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及深珠深度合作，將為珠海帶來(lái)新的機(jī)會(huì),。換一個(gè)角度,，深圳土地開(kāi)發(fā)殆盡,，東莞空地也不富裕,，惠州偏離了深圳發(fā)展主軸,，那么珠海的想象空間,，是不是也是深圳的想象空間？深圳能影響珠海的未來(lái),，或許珠海也能決定深圳未來(lái)的想象空間,。40年，特區(qū)再出發(fā),，前景更輝煌,。莞深接連限購(gòu)，多少房票一夜蒸發(fā),？政策收緊,，普通人上車大灣區(qū)還有機(jī)會(huì)嗎？如何把握階層躍升的窗口期,，與大灣區(qū)共贏,？
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