2010年6月1日，某建筑公司（出租人,，甲方）與某集團（承租人,，乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同第一條租賃標的約定：樓房一座,，共9層,，建筑面積共12500平方米。樓房附屬場地和附屬設施包括：樓前樓后場地,。樓房占地5畝,，擁有國有土地使用證，土地使用權人為甲方,，尚未取得房屋所有權證書,。第二條租賃期限約定：本合同簽訂日為2010年6月1日，自簽約之日起,，甲方將租賃標的物交付乙方,，雙方依本合同行使權利及義務。雙方商定本租賃合同期限為20年,，即2010年6月1日起至2030年6月1日止,，租金起算日期2010年6月1日。第三條租金及交付方式約定：2010年6月1日至2030年6月1日,，標的物租金為每年562.5萬元（按樓房建筑面積折合單價為每平米每天1.25元）,。考慮到物價上漲因素,，經雙方協(xié)商一致后,，租金每5年可以遞增一次，增幅為上一款約定租金的3%,。如果增加樓房租賃面積，雙方另行協(xié)商并簽訂補充協(xié)議,。第四條租賃用途約定：乙方租用甲方房屋用于辦公和酒店經營,。第五條雙方約定事項載明：甲方負責依法辦理租賃標的的產權證書，以保證乙方合法使用,。第六條房屋裝修約定：經雙方認定,，甲方提供租賃房屋未裝修,，甲方按現(xiàn)狀提供租賃房屋，乙方可以按需要進行裝修,，裝修費用由乙方承擔,。合同還約定了其他條款。

上述租賃合同簽訂后,，雙方即開始實際履行,，建筑公司將涉案租賃房屋及場地交付給集團使用。

2010年7月5日,，建筑公司（甲方）與集團（乙方）簽訂《房屋租賃合同補充協(xié)議》,，載明：甲乙雙方于2010年6月1日簽訂《房屋租賃合同》，經雙方確認,，甲方租賃給乙方的房屋建筑面積增加了1872.11平方米,，經甲乙雙方協(xié)商一致，雙方簽訂本補充協(xié)議：雙方同意將原合同中租賃標的建筑面積由12500平方米修改為14372.11平方米,。乙方同意將原合同中一次性預付5年租金修改為按租賃標的物建筑面積一次性預付6年租金,，為此原合同第三條第二款具體修改如下：“本合同簽訂后，乙方先一次性預付6年租金,，共計3880萬元整,。其余租金從第七年開始支付?！?/p>

集團于2010年7月至2012年1月期間分多次共計向建筑公司支付6年租金共計3880萬元,。集團于2011年12月在承租房屋上注冊成立了某酒樓公司，酒樓公司成立后在涉案房屋從事酒店經營,。

2011年1月1日,，集團（發(fā)包方，甲方）與中建某工程公司（承包方,，乙方）簽訂《建筑裝飾工程施工合同》,，約定甲方將集團辦公樓精裝修工程發(fā)包給工程公司，暫估合同價款為3000萬元,。本案審理過程中,，集團提交了工程造價事務所對集團辦公樓精裝修工程項目結算出具的《結算審核報告》，載明：送審金額為44914575元,，核定金額為43036970元,。集團同時提交了裝修工程款發(fā)票及憑證，擬證明其向工程公司支付了裝修工程款的事實,。

2012年1月13日集團（發(fā)包方,，甲方）與某裝飾工程公司（承包方，乙方）簽訂的《建設工程施工合同》（集團海外發(fā)展事業(yè)部辦公區(qū)裝飾裝修設計及施工工程）,，暫估合同總價款為162萬元,。集團提交了造價咨詢公司對集團海外發(fā)展事業(yè)部辦公區(qū)裝飾裝修設計與施工工程結算出具的《工程造價咨詢報告書》,，載明報審金額為1899137元，核定金額為1662081元,。集團同時提交了裝修工程款的付款憑證,、收據(jù)及發(fā)票等，以證實其向裝飾工程公司支付裝修工程款的事實,。

2017年3月21日,，集團向建筑公司發(fā)出《某集團關于解除房屋租賃法律關系的告知函》，載明：2016年初,，集團根據(jù)戰(zhàn)略重組工作的需要,，決定不再繼續(xù)租賃上述標的房屋建筑，并提前向貴公司提出自2016年7月31日起,，雙方正式解除上述標的房屋建筑租賃的法律關系,。

集團表示因建筑公司在收到解約函后未提出異議，因此雙方的租賃關系已經于2016年7月31日解除,。建筑公司于2017年3月21日收到了集團發(fā)出的《某集團關于解除房屋租賃法律關系的告知函》,，但表示不同意集團提出的提前解除合同的要求。

現(xiàn)建筑公司訴請：1.判令集團向建筑公司支付2016年6月1日至2018年10月31日期間的租金（或房屋占有使用費）16098559.75元,；2.判令集團支付房屋空置期租金損失（即信賴利益損失）3330736.5元（6個月租金）,。

集團反訴請求：1.確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》《房屋租賃合同補充協(xié)議》無效；2.判令建筑公司為集團開具金額為2275.769萬元的房屋租賃費發(fā)票,；3.判決建筑公司支付集團南北加建及地下室費用290萬元,、判決建筑公司支付集團涉案房屋結構和功能完善費用25286841元；4.判決建筑公司賠償集團涉案房屋精裝現(xiàn)值損失13426778元,；5.判決建筑公司支付集團涉案房屋廣場及水井的工程費用2046032.45元,。

一、建筑公司與集團簽訂的《房屋租賃合同》,、《房屋租賃合同補充協(xié)議》無效,；

二、集團支付建筑公司2016年6月1日至2018年12月29日期間的房屋占有使用費共計1670萬元,；

三,、集團支付建筑公司信賴利益損失【下文揭秘...】元；

四,、建筑公司支付集團裝修現(xiàn)值損失1226630.86元,；

五、建筑公司支付集團廣場及水井工程現(xiàn)值損失1227619.47元,；

六,、駁回建筑公司的其他訴訟請求；

七,、駁回集團的其他反訴請求,。

【二審（改判）】

一、維持一審判決第一項,、第二項,、第四項、第五項【下文揭秘...】,；

二,、撤銷一審判決第【下文揭秘...】項；

三,、駁回建筑公司的其他訴訟請求,。

一、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證的案涉房屋與承租人訂立的租賃合同無效

【此部分分段解析詳見本公眾號2020年8月5日推文】沒有規(guī)證房屋租賃合同無效,，承租人為何被判承擔80%的過錯責任,？

二、沒有規(guī)證房屋租賃合同無效,，承租人為何被判承擔80%的過錯責任,？

【此部分分段解析詳見本公眾號2020年8月5日推文】沒有規(guī)證房屋租賃合同無效，承租人為何被判承擔80%的過錯責任,？

三,、房屋租賃合同被認定為無效后，案涉房屋占有使用費的標準及支付期限如何確定,？

【此部分分段解析詳見本公眾號2020年8月12日推文】租賃合同無效房屋占有使用費支付起止時間及標準如何確定,？

四、租賃合同無效承租人對涉案大樓的南北加建及地下室施工費用,、結構和功能完善費用及裝修費用的補償問題如何解決,？

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時,，已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有,；不同意利用的,，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。涉案租賃合同無效,，因此合同中有關添附補償內容的相關約定條款亦歸于無效,。關于集團添附物的處理問題，應當根據(jù)法律法規(guī)及司法解釋的相關規(guī)定予以處理,。

本案審理期間集團申請對房屋的裝修現(xiàn)值損失,、涉案房屋的南北加建及地下室、粗裝,、給排水,、空調,、消防、強弱電,、其他費用的現(xiàn)值損失,、涉案房屋廣場及水井工程的現(xiàn)值損失進行司法鑒定。鑒定公司組織雙方進行了多次現(xiàn)場踏勘后出具了正式的《工程造價鑒定意見書》,，結論為：廣場及水井工程因原被告雙方提供資料無法進行工程量計算,，經現(xiàn)場踏勘所有地下隱蔽工程均無法測量，而現(xiàn)場踏勘的內容非常有限,，故本次工程造價按照打井施工合同的合同金額及廣場工程的結算金額計入,。意見為：工程造價鑒定金額為7360773.79元（其中裝修工程現(xiàn)值損失金額為6133154.32元，廣場及水井工程的現(xiàn)值損失金額為1227619.47元）,。

關于涉案添附物的現(xiàn)值損失問題,，集團申請了司法鑒定，法院委托鑒定公司進行了工程造價鑒定,，鑒定公司作為專業(yè)的工程造價鑒定機構,，委派具有造價鑒定資質的鑒定人員，根據(jù)雙方提供的鑒定材料及現(xiàn)場踏勘的基礎上,，遵循鑒定工作的相關規(guī)程,，充分運用自身的工程造價的專業(yè)知識和技能，就所涉鑒定事項出具了專業(yè)的鑒定意見,。法院認為,，鑒定意見書對涉案鑒定事項出具的結論，能夠作為確定本案所涉鑒定事項現(xiàn)值損失數(shù)額的依據(jù),。

關于南北加建和地下室工程費用問題,。雙方簽署的《集團辦公大樓裝修工程建筑公司承擔費用的確認函》中對承擔費用的主體、費用的數(shù)額及明細等進行了明確約定,，根據(jù)上述《確認函》約定,，南北加建及地下室工程費用數(shù)額為290萬元，承擔費用的主體為建筑公司,?！洞_認函》簽署后建筑公司通過抵賬協(xié)議的方式，負擔了上述290萬元的南北加建及地下室工程費用,。法院認為關于南北加建及地下室工程費用,，雙方通過確認函的形式對費用的數(shù)額及承擔費用的主體進行了約定，建筑公司根據(jù)確認函的約定承擔了上述費用,，南北加建及地下室工程費用已經處理完畢,，集團無權再要求建筑公司負擔南北加建及地下室工程費用，故法院對集團要求建筑公司支付南北加建及地下室費用290萬元的反訴請求不支持。

關于裝修現(xiàn)值損失的補償問題,?！豆こ淘靸r鑒定意見書》在對涉案裝修工程造價鑒定的基礎上，根據(jù)耐用年限,、已使用年限,、折算系數(shù)及現(xiàn)場勘查修正系數(shù)確定的綜合折算系數(shù),，確定涉案裝修工程的現(xiàn)值損失數(shù)額,。在涉案租賃合同無效的情況下，上述已經形成附合的裝修現(xiàn)值損失,，應當由雙方按照各自過錯程度進行分擔,。建筑公司的分擔比例為20%，集團應自行承擔的比例為80%,。

關于廣場及水井工程費用問題,。鑒定公司在《工程造價鑒定意見書》中按照打井施工合同的合同金額及廣場工程的結算金額作為廣場及水井工程費用的造價金額，依據(jù)充分,，法院予以采信,。集團為經營酒店之需而另行打井施工，系為實現(xiàn)租賃用途及合同目的而為的必要添附行為,，雖然涉案租賃合同無效,，但該水井對涉案大樓仍有繼續(xù)利用之價值，建筑公司應當按照《工程造價鑒定意見書》中核算的水井施工的現(xiàn)值損失金額對集團進行相應的補償,。同理,，集團為實現(xiàn)涉案大樓辦公和酒店經營需要而進行的廣場施工，系集團為實現(xiàn)租賃用途和合同目的,、在樓房附屬場地上而為的必要添附行為,，雖然涉案租賃合同無效，但廣場對涉案大樓仍有繼續(xù)利用之價值,，建筑公司應當按照《工程造價鑒定意見書》中核算的廣場施工的現(xiàn)值損失金額對集團進行相應的補償,。

五、何為信賴利益損失,，租賃合同合同無效,，本案當事人能否主張信賴利益損失？

【詳見下文解析……】

《中華人民共和國合同法》

第五十二條　有下列情形之一的,，合同無效：

（一）一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益,；

（二）惡意串通,，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的,；

（四）損害社會公共利益,；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。

第五十八條　合同無效或者被撤銷后,，因該合同取得的財產，應當予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的,，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯的,，應當各自承擔相應的責任。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條　出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效,。

第五條　房屋租賃合同無效,，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持,。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理,。

第九條　承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時,，未形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有,；不同意利用的,，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,，承租人應當恢復原狀,。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有,；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失,。