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這其實相當基本的,，不過很多人一輩子沒有買過房,，所以不懂，這里給大家科普下,。 公寓是分類的,，實際就是住宅公寓與商住公寓。 ▼ 首先我明確一點,，市面上所有自稱公寓的產品實際是開發(fā)商的一個習慣性叫法,，但不是專業(yè)叫法。 你在市面上中介開發(fā)商給你推的這些玩意本質是商??！ 只是宣傳過度了，讓我們大家一說到公寓就默認是商住。 實際公寓指的是一種規(guī)格的住宅,。 所以一些人搖號搖到了,，發(fā)現購房合同與產權下來上面寫的是公寓，就以為自己買的商住,，實際并不是如此,。 成都因為2017年實行住宅限購政策，所以直接導致了不限購公寓的銷量暴漲,，暴漲的不止銷量,，還有價格，單價上萬的公寓不少,，近郊區(qū)域的公寓價格也普遍在7,、8千。 還有不少接近上萬的公寓,，因為這部分公寓是商業(yè)產權,，也就是40年產權，所以才不限購,。 其實住宅也是有公寓的,，在大寒當日日照不足兩小時的房屋就會被認定為公寓。 所以住宅公寓一般是朝北,，日照不足的房屋,。 其實70年的公寓和住宅除了日照以外，其他都是沒差別的,。 70年產權的公寓是住宅性質,，產權70年，但是光照達不到住宅的要求,，因此說是公寓,，那么他相對住宅來說居住舒適度就沒有那么高，因為光照不足,。 成都市規(guī)劃局對公寓的產權專門公布了《關對于“公寓”建設管理的若干規(guī)制定》,，明確界定“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設計規(guī)范》其他強制性內容的一類特殊的生活單元。 房管部門對“公寓”進行房屋產權登記時必須明確為“公寓”,，并在房屋產權證上的房屋用途一欄標注為“公寓”,。 另外，房子是住宅還是公寓不僅是產權證上的性質來決定的,，是由土地性質決定的,。 根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： 
 “70年產權公寓”和“商住公寓”是兩個完全不同的概念。 70年產權,，就是民用住宅用地,。 你買的70年產權，就是商品房,。這是政府說了算的,。 你買的70年產權，就是商品房,，所以肯定是民水民電,。 而所謂的商住“公寓”不是一個法律概念，是開發(fā)商的定位,。 也就是說,，公寓這兩個字本身沒什么意義，只是開發(fā)商找不到好聽的名字,，模糊概念給你的產品,。 但是開發(fā)商給房子定位成公寓，往往也是有銷售或者設計上的考量的,。 這里面沒有任何復雜的東西,，只有一點，就是公攤面積往往偏大,，就如同寫字樓一樣,。 意思就是你買這些房子的時候,，額外注意下公攤就好,。 房型設計，小區(qū)環(huán)境什么的,，買商品房怎么看,，你就怎么看。 意思就是說你看你一句話里提供了很多的信息,。 比如70年,，公寓，民水民電,，當然成都一些別墅與大平層商住也可能民水民電,，比如保利兩河院子等商住別墅,，其實有用的信息就一個70年產權，只要是70年產權就是住宅用地,。  然后給大家說一些細節(jié)區(qū)別 居住成本 ——70年產權公寓的水電氣費都是民用的,，物業(yè)費也是按照小區(qū)其他住宅一樣的標準繳納。 商業(yè)公寓的水電氣基本上都是商用的（部分大戶型別墅可能申請到民用）,，大部分的公寓還不通氣,，只通水電，物業(yè)費也是按照商業(yè)的標準繳納,。 一般的商業(yè)公寓物業(yè)費都比住宅的物業(yè)費更貴,，所以在居住成本上住宅公寓是有優(yōu)勢的。不僅僅是水電氣物業(yè),，還有一個就是網費,，299的網速可能只是住宅69的標準。 限購限貸 ——70年產權公寓也是限購的,，而且貸款政策也是按照正常住宅執(zhí)行,。 二套房首付6層或7成，三套房直接拒貸（注意：認貸不認房,，當然你三套直接限購了）,； 商業(yè)公寓是不限購、不限貸的,，不限貸就是只要有錢,，只要符合貸款條件，想買多少套就買多少套,，都可以首付五成,，在這個問題上商業(yè)公寓是有優(yōu)勢的，而且有些不好賣的公寓,，可以首付一層,，甚至更低，開發(fā)商幫忙墊資給你弄組合貸也是做得出來的,。 房貸利率 ——70年產權公寓的房貸利率和住宅相同,。 首套房執(zhí)行最低房貸利率；商業(yè)公寓的房貸利率相對來說更高,。 比如住宅上浮10%,，有可能商業(yè)公寓利率上浮20%，甚至更高,。 公積金貸款 ——70年產權的公寓是可以用公積金貸款的,，和住宅是一樣的，商業(yè)公寓則不能用公積金貸款,，只能用商貸,。 公攤面積 ——70年產權的公寓公攤普遍在20%左右,，有些很低。 商業(yè)公寓的公攤面積一般更高,，很多都達到30%,，甚至更高。 稅費 ——70年產權的公寓契稅是按照住宅計算的,，首套房90平以下1%,，90平以上1.5%。 商業(yè)公寓則不管面積和套數,，都是3%,，且商業(yè)公寓在轉賣過程中產生的稅率也更多。 普遍商業(yè)公寓在轉賣過程中產生的稅費高于70年住宅公寓,。 70年產權公寓和商業(yè)公寓主要的差別就在上面了,，可以看出兩者的差別真的是太大了。 所以很多人寧愿等自己有購房資格再買房,，也不愿意先買商業(yè)公寓,。 為啥開發(fā)商要做出公寓這種產品？ 因為拿住宅就配比了商業(yè)用地,，政府可能是希望開發(fā)商去修一些商業(yè)配套,，比如寫字樓，商鋪等,，但開發(fā)商也很清楚,，這些玩意兒修了也不好賣。 因為商業(yè)實際是嚴重過剩的,，商業(yè)不是剛需,，住是剛需，相當于插邊球把本來應該修寫字樓的拿來修公寓（比如龍湖西宸原著,，復地金融島）,。 本來應該拿來修會所商鋪的拿來修別墅（比如首開龍湖云著，保利和光嶼湖）,。 成都最喜歡開發(fā)商業(yè)別墅的非保利莫屬,，而且還可以給你整到民用水電氣。 商業(yè)用地就40年產權最大的問題就是房屋年限續(xù)期的問題,，目前估計會在2025年前后有個說法,。 現在沒人能告訴你,。 因為住宅用地已經默認自動續(xù)期,。 但商業(yè)是個空白。 所以買商業(yè)用地上的“住宅”就是賭博,。 因為住宅用地是70年,，商業(yè)用地40年,，肯定先出政策。 如果國家到時候缺錢,，拿商業(yè)用地開刀,，比如按年限征收使用稅費，是真的可能做的出來的,。 因為房產是個長期投資,，政策性風險太大，還不說商住寫字樓基本沒有啥漲幅,，只能按照商鋪寫字樓一樣以收租算回報率,。 當然你買個大平層公寓或者公館或者別墅拿來享受也是可以的，買商業(yè)要不自己用,，要么就是純消費品,。 畢竟土豪也不需要投資房產賺錢了，錢賺再多最后也是拿來花的,，你看望江名門都賣完了,。 |
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