除了造車,，近期恒大的物業(yè)拆分計(jì)劃也開展得如火如荼。

　　7月31日才剛宣布分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)在港交所上市,，僅僅半個(gè)月,，恒大就為物管拉來了235億港元戰(zhàn)略投資。

　　而戰(zhàn)投方更是明星云集,，不僅包括中信,、光大控股等大型央企，云峰基金,、紅杉資本等頂級(jí)投資基金,，還有騰訊、周大福等大型企業(yè),。

　　受該消息影響,，今日中國恒大(3333.HK)高開，盤中一度大漲7.67%,，截至午間收盤,，報(bào)收港22.75港元/股，最新總市值為2971億港元,。

　　恒大物業(yè)引235億港元

　　豪華戰(zhàn)投團(tuán)明星云集

　　8月13日夜間,，中國恒大發(fā)布公告稱，旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)將合計(jì)引入235億港元戰(zhàn)略投資,。

　　交易完成后,，恒大物業(yè)將會(huì)由戰(zhàn)略投資者持股28.061%，由恒大集團(tuán)持股71.939%,，仍為恒大集團(tuán)間接非全資附屬公司,。按照235億港元的總代價(jià)計(jì)算，恒大物業(yè)的總估值約為840億元,。

　　恒大方面表示,，本輪融資為物業(yè)管理業(yè)務(wù)引進(jìn)了一批卓有聲譽(yù)的戰(zhàn)略投資者，將會(huì)提升恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)形象,，專業(yè)水平以及支持其成長(zhǎng)和發(fā)展,。

　　而本輪融資的戰(zhàn)投團(tuán)也著實(shí)強(qiáng)大，可謂是巨頭云集。

　　公告顯示,，14家戰(zhàn)略投資者包括華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻,、恒大集團(tuán)董事局總裁夏海鈞、人和商業(yè)戴永革,、中信資本,、農(nóng)銀國際、光大控股,、騰訊控股,、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金,、紅杉資本等,。

　　其中，許家印好友,，華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄的妻子,、華人置業(yè)執(zhí)行董事陳凱韻是本次認(rèn)購比例最高的投資者，也是唯一的個(gè)人投資者,，認(rèn)購5.373%股份,，支付對(duì)價(jià)為45億港元。實(shí)際上,，劉鑾雄家族此次大舉認(rèn)購恒大物業(yè)也是有跡可循,，不僅持有中國恒大超過5%的股份，對(duì)恒大股票及債券更是積極投資,，近年來獲利頗豐,。

　　其他機(jī)構(gòu)投資者中，華泰國際大灣區(qū)投資有限公司出資40億港元,，紅杉資本旗下SCC Growth VI 2020 B,，L.P。出資34.5億港元,。阿里旗下的云峰基金認(rèn)購15億港元，持股比例1.791%,；騰訊控股認(rèn)購12億港元,，持股比例1.433%；夏海鈞認(rèn)購5.5億港元,，持股0.657%,；周大福創(chuàng)始人鄭家純家族認(rèn)購5億港元，持股比例0.597%,。

　　值得注意的是,，在入股物管業(yè)務(wù)前，2014年，馬云曾入股許家印名下廣州恒大足球俱樂部,，馬化騰的騰訊也與恒大合作成立的恒騰網(wǎng)絡(luò),，此次“雙馬”的加入，也讓市場(chǎng)對(duì)恒大物業(yè)有了更多期待,。

　　恒大欲拆分物管公司上市

　　物管業(yè)務(wù)利潤可觀

　　就在7月31日,，中國恒大發(fā)布公告稱，考慮分拆其物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù),，在香港聯(lián)合交易所獨(dú)立上市,。

　　據(jù)了解，目前恒大的物管業(yè)務(wù)主要由全資子公司金碧物業(yè)有限公司承擔(dān),。

　　該公司成立于1997年9月10日,，注冊(cè)資本為1.776億元，系國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè),。目前,，金碧物業(yè)在管項(xiàng)目超1400個(gè)，遍布全國280多個(gè)城市,，合約管理面積約5億平方米,，位居物企榜首。管理業(yè)態(tài)涵蓋中高檔住宅,、甲級(jí)寫字樓,、旅游綜合體、城市綜合體,、學(xué)校及會(huì)所運(yùn)動(dòng)中心等,。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2019年末,，作為恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的分支,，金碧物業(yè)在管面積達(dá)3.52億平方米，排名第四,，僅次于萬科物業(yè),、碧桂園服務(wù)和彩生活。

　　從恒大物業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看,，2017年至2019年,，恒大物業(yè)管理收入增速較快，甚至超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),。最近三年,，恒大物業(yè)管理服務(wù)的營收增速分別為55%、34%和7.6 %,。

　　恒大年報(bào)顯示,，2019年其物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入43.75億元人民幣,，同比上升7.6%。,。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),，目前在H股、A股上市企業(yè)中,，碧桂園服務(wù)2019年營業(yè)收入最高,，為96.45億元，其次是綠城服務(wù),、招商積余,、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)及中海物業(yè),。其中,，金碧物業(yè)2019年?duì)I業(yè)收入僅次于中海物業(yè)，在行業(yè)中大約位于第7位,。

　　從多家上市物企2019年成績(jī)單來看,，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)后市場(chǎng)的存量管理業(yè)務(wù)，發(fā)展空間巨大,。

　　地產(chǎn)四大天王“碧恒萬融”中,，2019年萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入127.0 億元，較2018年的98億元同比增長(zhǎng) 29.7%,；融創(chuàng)中國物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)收入70億元,，同比增長(zhǎng)約35.5%；碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入96.45億元,，凈利潤17.18億元,，營收同比增速超過100%，凈利潤同比增速超過80%,。

　　盡管較其他三巨頭,，恒大物管收入還未突破百億大關(guān)，但若該板塊能夠成功分拆上市,，將成為恒大旗下除中國恒大,、恒大健康、恒騰網(wǎng)絡(luò),、嘉凱城,、ST恒寶之后的又一上市平臺(tái)，前景可觀,。

　　“碧萬融”巨頭領(lǐng)銜

　　多家物企掀上市潮

　　近年來,，物業(yè)股因輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu),、現(xiàn)金流充足等優(yōu)勢(shì),，備受資本市場(chǎng)的熱捧,。

　　2014年，花樣年控股將旗下物業(yè)管理公司彩生活分拆上市,，成為“內(nèi)陸物業(yè)管理公司分拆上市第一股”,。2015年至2016年，中奧到家,、中海物業(yè)和綠城服務(wù)控股陸續(xù)登陸港交所,；自2018年開始，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了新一輪物業(yè)分拆潮,，碧桂園,、雅居樂、新城控股,、佳兆業(yè),、旭輝等房企先后將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。

　　克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示,，2014年至2018年的5年間,，僅有12家物業(yè)公司成功上市。但2019年,，物業(yè)企業(yè)上市迎來“井噴式”爆發(fā),，全年共有12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場(chǎng),，與過去五年主板物業(yè)股的總數(shù)相當(dāng),，成為物企上市數(shù)量最多的一年。

　　尤其是今年以來,，物管行業(yè)價(jià)值在疫情下被二次發(fā)現(xiàn),，隨后帶動(dòng)上市物業(yè)公司的股價(jià)逆勢(shì)走高，例如,，漲幅最高的銀城生活服務(wù)年內(nèi)股價(jià)暴漲近5倍,；而碧桂園服務(wù)的市值也堪比半個(gè)碧桂園，而24只香港物業(yè)股上半年平均漲幅為54.32%,。

　　在當(dāng)下火熱的行情下,，越來越多的房企欲拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港上市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，僅2020年上半年,，就有超20家房企分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港遞交招股書，大部分上市的物業(yè)管理企業(yè)都獲得超百倍的超額認(rèn)購,。

　　除恒大外,，8月6日，融創(chuàng)中國旗下的物業(yè)板塊——融創(chuàng)服務(wù)向港交所遞交了上市申請(qǐng),。而年以來,，世茂集團(tuán),、金科股份等知名房企紛紛宣布分拆旗下物業(yè)公司赴港IPO。

　　截至目前,，前十大房企中只剩萬科的物業(yè)板塊沒有明確對(duì)接資本市場(chǎng)的跡象,，碧桂園、保利,、中海和招商蛇口已完成物業(yè)分拆上市,，綠地、龍湖分別入股了雅生活和綠城服務(wù),，恒大,、融創(chuàng)和華潤置地也有了明確的分拆計(jì)劃。

　　然而值得注意的是,，在這些紛紛涌入港交所要上市的物管公司中,，也有折戟失敗的公司。

　　1月17日,，星河控股旗下的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)星河商管向港交所遞交招股書,，截至7月24日，其招股書正式失效,。而招股書失效沒過幾天,，星河商管即重新二度遞表。無獨(dú)有偶,，同樣在1月申請(qǐng)?jiān)诟凵鲜械乃味挤?wù),，其聆訊資料也在近期超過6個(gè)月的期限。

（文章來源：中國基金報(bào)）