最近這段時(shí)間接到不少朋友咨詢買(mǎi)房子的電話,，一個(gè)家在興義的高中同學(xué)，想給自己快上初中的小孩在貴陽(yáng)買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)房,，讓我推薦幾個(gè)合適的項(xiàng)目,。

一個(gè)目前在成都工作的小朋友，畢業(yè)后在外面闖蕩了幾年,，最終還是決定在貴陽(yáng)安家落戶,，打電話過(guò)來(lái)讓我推薦幾個(gè)貴陽(yáng)目前有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K看看,，準(zhǔn)備買(mǎi)個(gè)婚房。

突然意識(shí)到,，在貴陽(yáng)這種二線省會(huì)城市,，單核城市的虹吸效應(yīng)和人員的回流現(xiàn)象正成為一個(gè)清晰的信號(hào)，越來(lái)越多的“非貴陽(yáng)本地人”出于各種各樣的考慮,，打算在貴陽(yáng)置業(yè)買(mǎi)房,。貴陽(yáng)對(duì)于他們而言，既熟悉又陌生,，沒(méi)有過(guò)去生活圈的限制,，不會(huì)過(guò)多受到區(qū)域地段的束縛。另一方面,，各種渠道零零散散得到的信息,，又不足以支撐他們?nèi)ハ屡袛唷⒆鲞x擇,，但他們又很急迫,，一切都顯得那么焦慮。

于是,，有了下面這篇文章,，從一個(gè)地產(chǎn)老司機(jī)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的角度出發(fā)，聊聊對(duì)貴陽(yáng)樓市各個(gè)區(qū)域板塊的理解,。
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對(duì)于貴陽(yáng)來(lái)說(shuō),，購(gòu)房者無(wú)外乎分為本地人和新貴陽(yáng)人兩個(gè)陣營(yíng)，以及少量的外地投資者,。有一種本地購(gòu)房者,，叫“老貴陽(yáng)”，消費(fèi)觀念很可怕,，南不過(guò)沙沖路,，北不過(guò)小關(guān)，西不過(guò)三橋,，東不過(guò)富源路,，這個(gè)圈僅僅比貴陽(yáng)傳統(tǒng)意義上的一環(huán)稍微放大了一點(diǎn)點(diǎn)。

除此之外的地方,，在他們眼里都不叫貴陽(yáng),，買(mǎi)房必須兩城區(qū)，花多少錢(qián)無(wú)所謂,，面積大小,、小區(qū)樓品可以商量，但地段概念,、生活圈是沒(méi)得商量的,。在他們的消費(fèi)觀念里面，往往是個(gè)“不計(jì)較”的狀態(tài),，年薪8萬(wàn),，可以提一個(gè)車(chē)，然后啃3年饅頭,，套5年信用卡,，花20萬(wàn)的老底子，很正常,。

相對(duì)應(yīng)的另外一群人則叫做“新貴陽(yáng)人”,，從地州縣城，或者外省,，因?yàn)樽x書(shū),，或者愛(ài)情，等等諸多機(jī)緣巧合留在了貴陽(yáng),，這里是承載他們城市夢(mèng)想啟航的地方,。

有了工作，有了朋友,，有了生活圈之后,，傳統(tǒng)觀念里面安身立家的就是房子了，房子才能讓人真正的融入到這個(gè)城市的完整體系里面,。

貴陽(yáng)總?cè)丝诨鶖?shù)不高,，低于多數(shù)上升期二線城市，但人口凈流入率高,，這也是近幾年貴陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展的主要源動(dòng)力所在,，畢竟，有人的地方就有活力,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

從過(guò)去近十年的人口變化數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是戶籍人口,，還是非戶籍人口,，貴陽(yáng)每年都保持8-10萬(wàn)人的增長(zhǎng)幅度，人口凈流入帶動(dòng)了房地產(chǎn)的剛性需求,，開(kāi)啟了貴陽(yáng)樓市的快速上漲期,。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貴州統(tǒng)計(jì)年鑒

對(duì)于每年持續(xù)增長(zhǎng)的人口凈流入,，2594平方公里的貴陽(yáng)市六區(qū),，加上1302平方公里的清鎮(zhèn)市，哪里才是新貴陽(yáng)人熱衷,、向往的夢(mèng)想落腳之地呢,。
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買(mǎi)房除了要考慮當(dāng)前直觀看得到的小區(qū)內(nèi)部品質(zhì),、戶型、景觀,，外部交通,、教育、醫(yī)療,、生活配套設(shè)施等,，還需要有一定的前瞻性，也就是我們常說(shuō)的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃價(jià)值,。

十年前你對(duì)觀山湖愛(ài)理不理,，今天卻又有點(diǎn)高攀不起，未來(lái)會(huì)發(fā)展成什么樣子我們沒(méi)有辦法預(yù)測(cè),，但城市規(guī)劃卻是有跡可循的,，這決定了城市未來(lái)的發(fā)展方向，成功的買(mǎi)房置業(yè)本身也是一種順勢(shì)而為的行動(dòng),。

看起來(lái)“北拓,、南延、西連,、東擴(kuò)”,，城市每個(gè)方位都在發(fā)展，從居住的角度來(lái)看其實(shí)不然,。細(xì)細(xì)品味規(guī)劃文件里面的每一句話：以老城區(qū)（南明區(qū),、云巖區(qū)）、金陽(yáng)新區(qū)（觀山湖區(qū)）共同構(gòu)成城市核心,，連片發(fā)展小河,、二戈寨、三橋馬王廟,、白云等區(qū)域,。

很顯然，兩城區(qū)寸土寸金之下,，穿過(guò)黔靈山,，開(kāi)闊的觀山湖區(qū)將是未來(lái)城市發(fā)展的高地。

兩城區(qū),、觀山湖區(qū)共同構(gòu)成城市核心,，觀山湖的發(fā)展趨勢(shì)向好是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但對(duì)于老貴陽(yáng)人來(lái)說(shuō)卻不見(jiàn)得是購(gòu)房的首選區(qū)域,，當(dāng)然這個(gè)現(xiàn)象也在逐步改變,。而對(duì)于新貴陽(yáng)人來(lái)說(shuō)，與城市同呼吸共發(fā)展才是最重要的,，這個(gè)概念一定要樹(shù)立清楚,。

在主城周邊布局了4個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)：北部高新區(qū)組團(tuán)，南部花溪組團(tuán),，東部龍洞堡組團(tuán),，東北部新天組團(tuán)。外圍的四個(gè)組團(tuán)主要都是依據(jù)產(chǎn)業(yè)來(lái)做的屬性定位,，可以根據(jù)每個(gè)人實(shí)際可能的工作關(guān)系做一個(gè)參考，工作的便利度也是購(gòu)房時(shí)候的一個(gè)主要考慮因素,。

如果因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力的原因,，主城核心區(qū)上不了車(chē)，退而求其次選擇而外圍組團(tuán)上車(chē),，也要根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和自身工作的可能關(guān)聯(lián)性,，選擇外圍組團(tuán)里面的核心板塊，不要因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商各種套路和非套路的促銷(xiāo)而慌亂上車(chē),，首套房貸款資格很珍貴,，要慎用。

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貴陽(yáng)城市整體發(fā)展規(guī)劃,，看起來(lái)都是比較大的條條框框，好像對(duì)指導(dǎo)買(mǎi)房也沒(méi)有太實(shí)質(zhì)性的說(shuō)明,，繼續(xù)來(lái)看下面這張圖,。

• 紅色橢圓圈內(nèi)算是城市核心區(qū)域,，外圍就屬于拓展區(qū)域和遠(yuǎn)郊板塊了,，白云組團(tuán)借勢(shì)觀山湖區(qū)域的發(fā)展，數(shù)博大道,、金融北城概念逐步形成,，目前還是有一定性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的。

• 清鎮(zhèn)組團(tuán)依托觀山西的概念火了起來(lái),，價(jià)格一路飆升至7500元/平米,，在觀山湖區(qū)域，特別是會(huì)展金融城以西板塊上班的人確實(shí)可以考慮,，15公里的距離,，換來(lái)2500+元/平米的差價(jià)，它不香嗎,，時(shí)間上比住市區(qū)堵車(chē)過(guò)來(lái)還要好得多,。

• 貴安新區(qū)現(xiàn)在雖然有“金八條”護(hù)體，公積金也可以全貴陽(yáng)通用,，后市可期,。但客觀來(lái)說(shuō),，個(gè)人覺(jué)得還是有點(diǎn)遠(yuǎn)，如果不是在貴安工作上班,，純粹剛需上車(chē)的話,，還是要慎重一點(diǎn)，注重環(huán)境改善的另當(dāng)別論,，云漫湖,、萬(wàn)畝櫻花林景色資源確實(shí)不錯(cuò)。

• 花溪板塊同樣的道理,，貴陽(yáng)人心目中的春游勝地,，從6800套的銷(xiāo)量到6800元/平米的價(jià)格，種種現(xiàn)象都表明這是一個(gè)被過(guò)度透支的區(qū)域,。并不是說(shuō)這個(gè)區(qū)域不好,，只是說(shuō)要真正的從自己買(mǎi)房的客觀需求出發(fā)，到底關(guān)注什么,，再擦亮眼睛選好房子,。

• 雙龍板塊因中鐵生態(tài)城而成，上手定位不低,，高端別墅居住區(qū)的概念初步形成,，融創(chuàng)、碧桂園,、金科等品牌開(kāi)發(fā)商先期進(jìn)入,，新城、星華,、德杰后續(xù)跟進(jìn),，高端改善板塊正逐步演變成一個(gè)自住剛需板塊，同城化發(fā)展的步伐還沒(méi)有那么快,，純自住需求還有待觀察,。

• 烏當(dāng)和新添寨板塊，恒半城和中天吾鄉(xiāng)的加持,，讓這個(gè)原本略微寂寞的區(qū)域煥發(fā)出新一輪生機(jī),，但終究不是貴陽(yáng)人心目中上風(fēng)上水的地段，性價(jià)比就尤為重要了,。

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把貴陽(yáng)的區(qū)域地圖再進(jìn)一步細(xì)分,，結(jié)合行政屬地和樓盤(pán)開(kāi)發(fā)區(qū)域特點(diǎn)，可以分成38個(gè)小板塊,，便于直觀感受,，幫助大家下判斷、做選擇的時(shí)候指向性更強(qiáng)一點(diǎn)。家里有礦的就不說(shuō)了,，觀山湖核心區(qū)域的項(xiàng)目各種配套設(shè)施齊全,，金華園比肩老城區(qū)第一貴的學(xué)區(qū)房也隨便選。環(huán)觀山湖外圍的幾個(gè)地方,，三馬板塊,、長(zhǎng)坡嶺公園觀山東板塊、白云泉湖板塊都是目前比較有潛力的熱點(diǎn)區(qū)域,。

根據(jù)自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)需求來(lái)進(jìn)行選擇，婚房,、學(xué)區(qū)房,、二胎房、資源型養(yǎng)老房,、投資兼自住房、投資房,，面積可以暫時(shí)小一點(diǎn),，但一定要在城市規(guī)劃發(fā)展的主流區(qū)域。沒(méi)有哪個(gè)房子是買(mǎi)來(lái)住一輩子的,，除非家里有礦能一次到位,，其他的能滿足當(dāng)下五到八年的居住需求就好了。

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買(mǎi)房是大宗交易,，很多人有可能一輩子就買(mǎi)一次房,，買(mǎi)房的過(guò)程中和入住后的各種物業(yè)體驗(yàn)，這不僅僅是單純靠?jī)r(jià)格來(lái)衡量的,。

過(guò)去是簡(jiǎn)單滿足人們有房子住的需求,，現(xiàn)在是滿足人們有好房子住的需求。

選定板塊的時(shí)候,，也有必要挑選一下開(kāi)發(fā)商品牌,。品牌開(kāi)發(fā)商不斷的進(jìn)入貴陽(yáng)市場(chǎng)，相信品牌的力量,，有時(shí)候并不單單是一句口號(hào),，也是一種長(zhǎng)期信任和依托的安全感吧。

時(shí)代在變,，需求在變，不斷置換,，不斷升級(jí),。

無(wú)論如何希望能跟著城市發(fā)展主流方向走。

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