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2016年初的時候,，舉國上下都在打一場去庫存戰(zhàn)役,，降準(zhǔn)降息、降稅降首付等一系列利好政策不斷撲向房地產(chǎn),，市場最終被引燃,，導(dǎo)致房價暴漲萬人搶房。2016年下半年的時候,，限購和限貸來的很猛,，大家發(fā)現(xiàn)房子不好賣了，首付分期也被禁了,。

站在這個時間點(diǎn)上,，我們應(yīng)該如何看待2017年的鄭州購房呢?

基本可以確定的是，金水區(qū),、二七區(qū),、惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū),、管城區(qū),、鄭東新區(qū)、高新區(qū),、經(jīng)開區(qū),、航空港區(qū)都屬于限購和限貸范圍，這也是本輪房價上漲最猛的區(qū)域,，雖然價格已經(jīng)回不去了,，但市場的癲狂氣氛會消退。這一輪的購房狂潮,，已經(jīng)把這些區(qū)域未來一年的剛需和投資透支了一遍,，所以，明年市場轉(zhuǎn)冷是大概率事件,。

那么,，就讓我們暫且先拋開九大區(qū)域，來冷靜客觀地看待幾個不在本輪調(diào)控范圍內(nèi)的區(qū)域——綠博組團(tuán),、洞林湖片區(qū),、新鄭南龍湖，看看這幾個區(qū)域未來有前途嗎?是希望還是新區(qū)規(guī)劃下的炮灰?有哪些樓盤值得關(guān)注?

綠博組團(tuán)：樓市新政之下最火的區(qū)域

沿著金水路一直向東,，經(jīng)過G107國道,、經(jīng)過京港澳高速，到了萬三公路,，就到了綠博組團(tuán),。一條萬三公路，分割出了兩個區(qū)域,，以西稱之為白沙組團(tuán),，以東稱之為綠博組團(tuán),。

任何新區(qū)的必須有一個成長的歷程，綠博也不例外,。

2010年,，鄭州舉辦第二屆綠博會，之后便留下綠博園,，彼時所在區(qū)域被稱為中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū),，組團(tuán)概念尚未形成。次年,，隨著鄭東新區(qū)“白沙綠博”這一概念提出,，區(qū)域有了自己的整體規(guī)劃。五年之后的2016年,，《鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃(2016-2030)》被批準(zhǔn)實(shí)施,，“鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”又成了區(qū)域的新名字，不過人們還是習(xí)慣叫它“綠博組團(tuán)”,。

從最新規(guī)劃的藍(lán)圖上面可以看到,，從現(xiàn)在到2020年，綠博區(qū)域人規(guī)模將達(dá)到30萬人,，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?7.4平方公里以內(nèi)，至2030年,，人口達(dá)到70萬,，城市建設(shè)用地規(guī)模控制在67平方公里以內(nèi)——不過,，藍(lán)圖終歸是規(guī)劃,，我們來看下區(qū)域的現(xiàn)狀。

最新的綠博組團(tuán)范圍是,，北至連霍高速,，西至萬三公路，南至賈魯河,，東至官渡西路,，規(guī)劃面積132平方公里。

今年,，可以說是綠博組團(tuán)的爆發(fā)年,。譬如地鐵，對于普通購房者來說,，在市場開始冷靜的形勢下,，即便只是為了自住或者資產(chǎn)保值，也應(yīng)該通過最新的地跌規(guī)劃，了解政府下一步的打算,，哪些新區(qū)是真正的潛力股,。

在之前公布的鄭州地鐵1-11號線的規(guī)劃里，綠博白沙只規(guī)劃了一條途徑綠博大道的8號線,，然而根據(jù)最新的規(guī)劃，為白沙量身定制的地鐵12號線也會提前開工,。從中可以看出,，政府也是希望白沙和綠博片區(qū)能夠快速地起步，這和鄭州向東,、向東,、向東的大發(fā)展基調(diào)是完全契合的。

同樣,，任何新區(qū)的發(fā)展也少不了產(chǎn)業(yè)的繁榮,。

已建成的3千畝綠博園、一,、二,、三期已經(jīng)開園的方特歡樂世界、相繼開業(yè)的杉杉奧特萊斯和海寧皮革城,，這是目前已經(jīng)呈現(xiàn)的,。其他如海昌極地海洋公園、建業(yè)華誼兄弟電影小鎮(zhèn),、周星馳影視創(chuàng)意奇幻世界,、國際馬戲魔術(shù)王國、華特迪士尼,、香格里拉酒店,、悅榕莊酒店等項(xiàng)目或開工或已完成簽約。鳳凰國際文化產(chǎn)業(yè)園,、國際地理標(biāo)志展覽中心,、國際馬戲演藝王國、智慧生活藝術(shù)公園,、榮寶齋,、等等，也都在穩(wěn)步推進(jìn),。

此外,，今年又有一大波兒產(chǎn)業(yè)入駐，譬如泰迪熊協(xié)會項(xiàng)目,、中國文谷項(xiàng)目,、華豫兄弟動漫產(chǎn)業(yè)園、河南傳媒文化產(chǎn)業(yè)園、書院中國基金會項(xiàng)目,、聯(lián)合麗格國際醫(yī)療項(xiàng)目等等,。

上述幾個項(xiàng)目，相對而言都是比較靠譜的,?？梢韵胂笠幌拢绻奸_門營業(yè)了,，意味著綠博組團(tuán)的“吃喝玩樂購”全部齊全了,，人流量一定會暴增。

當(dāng)然,，還少不了快速動工的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

開車行駛在鄭開大道上，時不時地看到正在拆除的落后村莊,，正在建設(shè)的高樓,，一群群工人在忙碌一條條新路在拓寬，一切的一切都表明,，綠博組團(tuán)正在加速建設(shè),。

?規(guī)劃建設(shè)25.8平方公里的鄭汴中央公園，未來將建設(shè)成為中原城市群內(nèi)最大的生態(tài)涵養(yǎng)地,，起步區(qū)建設(shè)面積約2.8平方公里,。

?起步區(qū)域已經(jīng)動工，牟山和人工湖已經(jīng)開工建設(shè),。

?鄭開大道,、綠博大道、紫寰路,、廣惠街,、寶興路等區(qū)域內(nèi)重要道路都已通車，自駕出行的話,，道路暢通,。

除此之外，還有一個不可忽視推動力量就是頂級品牌房企,。一個頂級的品牌房企集群,，對于城市框架貢獻(xiàn)力無疑是巨大的。

2014年,，名門紫園第一個進(jìn)駐綠博組團(tuán),，曾經(jīng)遍地的出街廣告讓市民們認(rèn)識到，大東區(qū)還有這樣一個區(qū)域,。隨后,，逐漸有品質(zhì)房企入駐，萬科、融創(chuàng),、康橋,、碧桂園、金科,、亞新,、雅居樂等，后邊還有一大波意向進(jìn)入該區(qū)域的房企;加之整個區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好,，居住環(huán)境純粹,，容積率普遍在2.5以下，以低密高端住宅為主,，建筑形態(tài)多為洋房和小高層的高低配,，以及部分別墅,。

目前綠博組團(tuán)的項(xiàng)目主要集中在三個街區(qū)：

?鄭開大道以北：主要是康橋的香溪郡項(xiàng)目,。另外，鄭州金煙置業(yè)在附近還有有兩塊約110畝的土地,，原來廣電投資下屬的天禧置業(yè)在此區(qū)域有一塊約150畝的儲備地,，但現(xiàn)在據(jù)說不做了;

?鄭開大道以南、綠博大道以北區(qū)域：主要有金科中建天籟城,、鄭東碧桂園,、綠博·雅苑、亞新美好藝境;

? 綠博大道以南：主要有名門紫園,、亞新美好香頌,、融創(chuàng)觀瀾一號、萬科蘭喬圣菲,。

縱觀整個綠博組團(tuán),，明年年后會集中推盤爆發(fā)，競爭也會更激烈,，更何況這里并不在本輪“雙限”調(diào)控范圍之內(nèi),，或成為明年鄭州房地產(chǎn)最火爆區(qū)域。

說了綠博組團(tuán)種種好處,，但有一個關(guān)鍵問題是,，雖然我們很看好綠博，但這里如果要完全成熟起來還要等很多年,，而且綠博與鄭東新區(qū)中間還隔著一個白沙,，所以，遠(yuǎn)期改善或投資,、終極置業(yè)的人們我們推薦這里,，如果是剛需首次置業(yè)的話我們建議還是慎重為好。

洞林湖：新田、碧桂園,、恒大三分天下

雖然,，現(xiàn)在洞林湖區(qū)域已經(jīng)是新田、碧桂園,、恒大三駕馬車共同拉動區(qū)域前進(jìn),。但只要提起這個區(qū)域，人們第一印象想到的,，我想還是新田城,，尤其是新田置業(yè)，以及實(shí)際掌舵人田太廣,。

田太廣起步于北環(huán)柳林鎮(zhèn),，從鹿港小鎮(zhèn)的一炮打響到名動江湖的國貿(mào)360，到如今已經(jīng)在洞林湖深耕10年,，逐漸成為探索新型城鎮(zhèn)化的先驅(qū),，這和他堅(jiān)持、認(rèn)真,、踏實(shí),、耐心的做事風(fēng)格是密不可分的。

2015年,，新田找來恒大,、碧桂園兩個好幫手，洞林湖區(qū)域想不熱都難,。

洞林湖,，屬于鄭州健康宜居城范圍內(nèi)，亦是鄭州市宜居區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域：

水系資源豐富,、景觀綠化完善,、商業(yè)酒店入駐，與此同時隨著地鐵新版規(guī)劃公示,，在這里購房投資的人們對6號線延伸到洞林湖的疑惑和懷疑也終于有了個好的答案,，以及新田城公交1號線，2號線的確定開通,，鄭州一中實(shí)驗(yàn)初中,、首創(chuàng)奧特萊斯、美爵酒店,、皮埃爾度假酒店,、丹尼斯、耀萊成龍,、農(nóng)夫樂園等眾多生活配套的完備,，讓這里如今有了“田園小城”的稱呼,。

其中，地鐵6號線途徑洞林湖無疑是這個片區(qū)的重大利好,。整體上,，該地鐵線路把西南片區(qū)和東北片區(qū)連接在了一起。從地鐵6號線的洞林湖站點(diǎn)出發(fā),，經(jīng)過5站可以到達(dá)常西湖新區(qū)的奧體中心,，用時不超過15分鐘，就算是到達(dá)東區(qū)CBD區(qū)域也就是50分鐘左右,，進(jìn)而到達(dá)富人區(qū)北龍湖,。

不過，鑒于鄭州西區(qū)發(fā)展速度較慢,，三環(huán)到四環(huán)是真空地帶,，從客戶的角度來講，如果是純粹為了低價,，洞林湖其實(shí)不如南龍湖有優(yōu)勢,。雖然，隴海路高架的通車也為本區(qū)域帶來了不少鄭州市區(qū)外溢客戶,，但終歸與市區(qū)連接的道路是少之又少的,，新田大道其道路紅線寬度并不大,，將來新田城,，恒大山水城、鄭州碧桂園人口規(guī)模形成以后,，勢必會造成交通擁堵,。

更何況，在現(xiàn)階段,，如果買房在洞林湖,，是否能夠滿足“能住、能租,、能售”三大原則?

南龍湖：“前世”宜居教育城,，“今生”物流商貿(mào)圈

鄭州向南，開車跨過南四環(huán),，經(jīng)過尚處在規(guī)劃起步階段的商都新區(qū),，越過繞城高速，便來到了一個叫“南龍湖”的區(qū)域,。

2011年政府曾引進(jìn)鄭州一中入駐南龍湖,，原本打算利用南龍湖教育資源，把南龍湖定位為“宜居教育城”,，也成“鄭州南花園”,。

但隨后幾年,，由于鄭州市區(qū)的房價不斷攀升，加上當(dāng)?shù)卣l(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要,，南龍湖一方面成了剛需聚集的價格洼地,，一方面也由于引進(jìn)華南城、華商匯,、中原國際不銹鋼物流園,、國際農(nóng)機(jī)交易中心等大型商貿(mào)物流，結(jié)果導(dǎo)致了南龍湖從此與高端宜居無緣,，變成了一個物流,、剛需混雜的地方。

這幾乎使得南龍湖一下子失去了競爭力,，房價再也沒有上漲,，房子銷售遲滯。直至今年6月開始,，鄭州主城區(qū)的房價都在快速上漲,，使得不少剛需客戶逐漸外溢，他們把目光投向了南龍湖;而在這幾個未限購的區(qū)域里,，房價漲幅最明顯的也是南龍湖,目前差不多樓盤價格在8000元-9000元/平米,。

目前南龍湖的現(xiàn)狀：

?是鄭州市主城區(qū)和航空港核心區(qū)的鏈接區(qū)域，但中間隔著尚待開發(fā)的南三環(huán)南四環(huán)和繞城區(qū)域;

?鄭州地鐵2號線南延段開通在即,，使南龍湖的區(qū)域價值得到放大;

?學(xué)校集中,，中原工學(xué)院南校區(qū)、河南機(jī)電職業(yè)學(xué)院,、河南工程學(xué)院,、河南檢察職業(yè)學(xué)院等;

?萬畝的華南城和華商匯在南龍湖占據(jù)著重要地位，奧特萊斯11月開業(yè);

?區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)落后,、開發(fā)商魚龍混雜,、小學(xué)配套嚴(yán)重不足;

從居易進(jìn)駐開始，南龍湖共聚集了融僑,、康橋,、綠都、正商,、振興,、錦藝、國瑞,、華南城,、華商匯、浩創(chuàng)等數(shù)十家開發(fā)商,，該區(qū)域擁有的花園洋房和別墅樓盤,，在鄭州都市區(qū)的組團(tuán)之中來說都是較多的,。即使放眼全國，一個縣級市的建制鎮(zhèn)就有這么多的地產(chǎn)項(xiàng)目同時在售,，也是十分罕見的,。

按照區(qū)域，我們將南龍湖在售的項(xiàng)目大致分為三個片區(qū)：

?雙湖大道以北,、七里河以西的圍合片區(qū)：正商紅河谷,、正商瑞鉆、正商智慧城,、國瑞城,、富田興和灣、坤達(dá)祥龍城,、永豐樂城,、綠都溫莎城邦、悅府海棠,。其中,，正商智慧城、富田興和灣,、坤達(dá)祥龍城值得關(guān)注和購買;

該片區(qū)優(yōu)點(diǎn)是,，離鄭州市區(qū)更近，交通更為便利,，劣勢是G107川流不息的大貨車產(chǎn)生的噪聲和揚(yáng)塵,、祥云路改為全線高架橋都會影響居住質(zhì)量。

?七里河,、機(jī)電學(xué)院以東的圍合片區(qū)：浩創(chuàng)梧桐郡,、龍湖錦藝城,、領(lǐng)城公園1857,、康橋九溪郡、康橋原溪里,、法蘭原著,、富田興龍灣。其中,，富田興龍灣,、法蘭原著、康橋九溪郡,、康橋原溪里值得關(guān)注和購買;

該片區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是,，擁有新鄭路這一目前南龍湖前往鄭州最快捷的路徑，規(guī)劃有有軌電車,，還因?yàn)槿A南城的因素,，城郊鐵路在此設(shè)置了華南城西,、華南城、華南城東三站,，成為城鐵站較多的區(qū)域,。劣勢是，華南城帶來了人流,，同時也帶來了貨車和噪音,、粉塵。

?雙湖大道以南,，七里河,、機(jī)電學(xué)院以西的圍合片區(qū)：：龍湖百合花園、康橋溪棠&康橋溪公館,、康橋林溪灣,、龍湖名郡、龍湖熙岸,、悅府海棠尚書房,、翰林華府、維也納湖畔,、融僑城等,。其中，龍湖百合花園,、康橋溪棠&康橋溪公館,、康橋林溪灣、翰林華府值得關(guān)注和購買,。

該片區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是,，位于南龍湖中心，擁有兩千畝的森林,、羅垌水庫,、美聯(lián)購物廣場、居易渡假酒店,、德克士餐廳,、五所小學(xué)、兩所初中,。G107與雙湖大道交匯處,、鴻鵠路與泰山路交匯處，設(shè)有城郊鐵路雙湖大道站,、鴻鵠路站,。劣勢是，此片區(qū)距離鄭州市區(qū)較遠(yuǎn),。

縱觀南龍湖,，除了融僑集團(tuán),、錦藝集團(tuán)，便是正商,、康橋,、振興等鄭州開發(fā)商拿地較多，其余的全是新鄭本地土生土長的開發(fā)商,。因此這個區(qū)域是缺乏品牌大房企的,，萬科四處拿地卻不進(jìn)南龍湖、綠地是政府的好伙伴卻不進(jìn)南龍湖,，建業(yè),、恒大、融創(chuàng),、金科也是在鄭州四處布局,，可他們?yōu)槭裁床贿M(jìn)南龍湖?這說明了什么?

很明顯，南龍湖的區(qū)域價值不如高新區(qū),、經(jīng)開區(qū),、大北區(qū)，也不如常西湖新區(qū),、綠博白沙,。這一點(diǎn)，看看南龍湖價格就知道了,，鄭州其他新區(qū)的房價每平低了好幾千元,。

但是，隨著地鐵2號線南延線的開通,、紫荊山南路的打通,、華南城帶來的人流涌入，這里正在成為鄭州剛需購房中,，一個值得考慮和選擇的地方,。

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在這一輪限貸限購的政策下，不少在中心城區(qū)購房稍顯吃力的購房者,，以及一些投資客,，也更多地開始關(guān)注“遠(yuǎn)郊盤”。

對此,，我們建議，如果是考慮以自住為主,，一定要優(yōu)先考慮地鐵,，同時要將“遠(yuǎn)郊地鐵盤”的規(guī)劃與自己未來的生活、工作情況相結(jié)合來看,，然后再看開發(fā)商品牌,、樓盤品質(zhì),、區(qū)域配套和周邊環(huán)境。如果是投資,，也要有充分的計(jì)劃和心理準(zhǔn)備,，做好長期持有的預(yù)期。