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二手房交易簽約前注意事項(xiàng) 購(gòu)房人視角 前言 目前我國(guó)疫情攻堅(jiān)戰(zhàn)取得階段性勝利,，根據(jù)廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯,，大量“剛需”購(gòu)房人認(rèn)為現(xiàn)階段是入市“撿漏”的最佳時(shí)機(jī),。但是由于二手房買賣交易程序繁瑣、手續(xù)辦理時(shí)間較長(zhǎng),，加上市場(chǎng)波動(dòng),、政策變動(dòng)等因素，導(dǎo)致二手房買賣成為糾紛的易發(fā)地,。 對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),，尋找心儀的房屋足以讓其心力交瘁，而至于在簽約前需要注意哪些問題,，大部分人更是手足無(wú)措,。為此，筆者從購(gòu)房人的角度出發(fā),，結(jié)合二手房交易常見風(fēng)險(xiǎn)及多年行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn),，對(duì)二手房簽約前應(yīng)注意的事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明，希望能對(duì)各位購(gòu)房人有所幫助,。 一 購(gòu)房,、貸款資質(zhì)確認(rèn) 二手房交易受政策影響較大，國(guó)家也出臺(tái)了一系列政策（包括但不限于限售,、限購(gòu),、限貸）對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。購(gòu)房人在簽訂合同之前應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,，確認(rèn)自身是否符合房屋所在地購(gòu)房,、貸款要求,，避免出現(xiàn)因不符合購(gòu)房資質(zhì)要求或?qū)嶋H貸款額度與預(yù)期貸款額度出入較大進(jìn)而導(dǎo)致違約的情況,。 例如：《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》中明確，本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房的政策;本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購(gòu)1套住房,。非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前5年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的,，在本市限購(gòu)1套住房,，非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買住房。同時(shí)明確根據(jù)購(gòu)房人的不同情況使用差別化的住房信貸政策,。 二 房屋質(zhì)量,、周邊環(huán)境及產(chǎn)權(quán)情況核查 01 實(shí)地查看 雖然目前VR技術(shù)已逐步成熟，但通過VR技術(shù)看房仍無(wú)法對(duì)不同時(shí)間段房屋的光線以及房屋墻面墻體,、裝修等進(jìn)行細(xì)致的了解,。因此，建議購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)親自到場(chǎng)查看房屋并了解房屋的周邊情況,，對(duì)房屋是否存在漏水問題,、早晚光線、噪音,、周邊是否存在高壓輻射等可能影響正常居住的問題進(jìn)行核查,。 02 產(chǎn)權(quán)核查 簽訂房屋買賣合同之前，購(gòu)房人應(yīng)向房管部門申請(qǐng)查詢擬購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)情況（廣州市可通過“廣州不動(dòng)產(chǎn)登記”公眾號(hào)對(duì)房屋登記信息進(jìn)行查詢）,，并根據(jù)查冊(cè)表及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上所記載的內(nèi)容逐一核查以下內(nèi)容： （1）房屋產(chǎn)權(quán)人信息 若房屋為多人共有的,，簽訂房屋買賣合同時(shí)務(wù)必讓所有共有人簽訂合同。 （2）房屋面積 部分二手房可能存在違建或“贈(zèng)送”面積問題,，購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)房屋戶型圖進(jìn)行比對(duì),，確認(rèn)房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積。 （3）房屋性質(zhì)及土地使用權(quán)取得方式 若房屋系房改房或經(jīng)濟(jì)適用房的,，應(yīng)確認(rèn)是否已滿足上市交易條件,，以及在后續(xù)交易中是否需要補(bǔ)交土地出讓金。 （4）房屋結(jié)構(gòu)及建筑時(shí)間 根據(jù)廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法規(guī)定,，磚木結(jié)構(gòu),、混合結(jié)構(gòu)的房屋不得申請(qǐng)公積金貸款。房屋的建筑時(shí)間也將直接影響購(gòu)房人的最長(zhǎng)貸款年限,。 （5）房屋是否存在抵押 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。若房屋存在抵押,，交易雙方需對(duì)提前償還貸款并涂銷抵押?jiǎn)栴}進(jìn)行約定,。 （6）房屋是否存在被查封問題 根據(jù)法律規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓,。由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證無(wú)法反映房屋的查封情況且查冊(cè)表也具有一定的時(shí)效性，因此簽約前購(gòu)房人可通過房管部門或廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站“協(xié)助司法查詢”專欄再次查詢房屋是否存在被查封的問題。 三 重大交易信息確認(rèn) 01 交易價(jià)格及費(fèi)用承擔(dān) 二手房交易過程中,，出售方確定的出售價(jià)格一般為“實(shí)收價(jià)”,，即交易過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、中介費(fèi),、按揭貸款費(fèi)用等均由購(gòu)房人承擔(dān),。購(gòu)房人在購(gòu)買房屋前，應(yīng)仔細(xì)核算交易可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用,，確保自身有足夠的支付能力,。 02 戶口及學(xué)位 根據(jù)廣州市目前相關(guān)政策，學(xué)位與戶口所在地息息相關(guān),，購(gòu)房人在購(gòu)房前（尤其購(gòu)買學(xué)位房）應(yīng)確認(rèn)房屋內(nèi)是否有未遷移的戶口及學(xué)位是否存在被占用的問題,。同時(shí)由于上述信息難以核實(shí)，為此建議購(gòu)房人在房屋買賣合同中對(duì)出售方隱瞞真實(shí)情況所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行明確,。 03 房產(chǎn)是否處于出租狀態(tài) 根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力（即“買賣不破租賃”）,。另外,，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。因此，若房產(chǎn)帶租約出售的,，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)了解原租約的租賃期限,，并提醒出售方充分保障承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，避免出現(xiàn)因承租人主張權(quán)利而導(dǎo)致交易手續(xù)無(wú)法正常辦理的情況,。 04 交易是否附帶家私電器 二手房帶家私電器進(jìn)行交易的情況較為常見,，購(gòu)房人由于疏忽大意而在房屋交接時(shí)“吃啞巴虧”的情況也并不鮮見。由于二手房交易所附帶的大件家私電器一般都具有較為可觀的價(jià)值,，因此建議購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同時(shí),，通過簽署《家私電器清單》的方式與出售方就所附帶家私電器的品牌、規(guī)格,、新舊程度等進(jìn)行明確,。 四 小結(jié) 舉全家之力，預(yù)支未來(lái)購(gòu)房漸成常態(tài),，買房對(duì)普通民眾而言從來(lái)就不是一件簡(jiǎn)單的事情,。了解購(gòu)房流程，防范交易風(fēng)險(xiǎn)幾乎是每個(gè)購(gòu)房人的必修課,。在購(gòu)房時(shí)做到全面了解購(gòu)房政策,、詳細(xì)核查房屋產(chǎn)權(quán)、謹(jǐn)慎簽署買賣合同、嚴(yán)控資金支付風(fēng)險(xiǎn),、及時(shí)辦理過戶手續(xù)，才能有效降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn),，順利擁有屬于自己的避風(fēng)港,。 五 法律依據(jù) 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 第九十七條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,，但共有人之間另有約定的除外,。 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》 第四十九條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況,；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,。 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第三十八條 下列房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓： （一） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的,； （二） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三） 依法收回土地使用權(quán)的,； （四） 共有房地產(chǎn),，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五） 權(quán)屬有爭(zhēng)議的,； （六） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,； （七） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,。 《中華人民共和國(guó)合同法》 第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力。 第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 第三十條 經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,，不得直接上市交易,，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市,、縣人民政府確定,，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后,，取得完全產(chǎn)權(quán),。 《廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》 第八條 屬于以下情況之一的，不予貸款： （一）建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu),、混合結(jié)構(gòu),； （二）用途為非居住用房及低密度商品住宅； （三）已使用過住房公積金貸款,。 |
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