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近期電視劇《安家》正在熱播 因聚焦房地產(chǎn)中介而引發(fā)熱議 其中涉及不少與老百姓日常生活 息息相關(guān)的法律問(wèn)題 追劇漲知識(shí) 為您講解 房屋買賣合同和居間合同那些事兒 ● ● ● 追劇漲知識(shí)——?jiǎng)∏榻榻B 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房似錦輾轉(zhuǎn)奔波許久,，為林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公館，又經(jīng)過(guò)多方打聽,，聯(lián)系到向公館的原主人向玉榮的后代,。經(jīng)驗(yàn)老道的房產(chǎn)中介店長(zhǎng)徐文昌曾善意的提醒過(guò)房似錦，一定要和林老板簽好中介協(xié)議,。然而房似錦卻始終堅(jiān)信林老板是個(gè)好人,，并沒(méi)有在意這件事。結(jié)果在向家的后人被找到之后,，林老板不僅將看護(hù)了向公館數(shù)十年之久的耿運(yùn)來(lái)夫婦騙出了向公館,，還繞過(guò)了房似錦和徐文昌，私下與向家繼承人完成交易,。  ● ● ● Q 林老板與向家繼承人簽訂的房屋買賣合同是否有效,？ 法官講法 向家繼承人于本世紀(jì)通過(guò)合法方式取得了房屋所有權(quán)證，可以證明自己是向公館的合法所有權(quán)人,，這時(shí)林老板作為房屋購(gòu)買者,，如果沒(méi)有證據(jù)證明林老板是明知向家繼承人無(wú)權(quán)處分或者有其他重大過(guò)失，亦或存在與向家繼承人惡意串通損害第三人利益情形,，林老板以正常市場(chǎng)對(duì)價(jià)購(gòu)買房屋的買賣行為就是有效的,；反之就是無(wú)效的,。 林老板明知向公館產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議還與向家后人簽訂房屋買賣合同，其合同效力需要法律予以確認(rèn),。因此,，耿運(yùn)來(lái)才能在大家的幫助下拿起法律武器向林老板主張權(quán)利，使林老板不得不放棄背信棄義的行為,。 法條檢索 《合同法》第五十二條 有下列情形之一的,，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國(guó)家利益,；（二）惡意串通，損害國(guó)家,、集體或者第三人利益,；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益,；（五）違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定,，善意取得應(yīng)當(dāng)具備下列成立條件：（一）適用對(duì)象為動(dòng)產(chǎn),、不動(dòng)產(chǎn)或其他物權(quán)；（二）讓與人對(duì)處分的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán),；（三）受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)須為善意,；（四）受讓人須支付合理的價(jià)格；（五）轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記,。 Q “跳單”行為是否構(gòu)成違約,？ 法官講法 “跳單”并非嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)，在房產(chǎn)中介的居間服務(wù)中,，“跳單行為”指的是買賣或租賃的一方利用了中介公司的房源信息后,，繞過(guò)該中介機(jī)構(gòu)直接與另一方達(dá)成交易的行為，或者是繞過(guò)該中介機(jī)構(gòu)通過(guò)其他機(jī)構(gòu)與另外一方達(dá)成交易的行為,。 林老板未與房似錦簽訂《中介協(xié)議》,，但接受房似錦介紹的房源和房主信息后，繞過(guò)房似錦私下與向家繼承人完成交易并辦理了過(guò)戶手續(xù),，林老板確實(shí)存在“跳單”行為,。而由于房似錦未與林老板簽訂《中介協(xié)議》，林老板“跳單”行為并不構(gòu)成法律層面上的違約,。 Q 居間合同中“跳單”行為如何界定,？ 法官講法 居間合同是一種特殊的委托合同，委托合同雙方均具有任意解除權(quán)。在居間合同中,，“跳單”行為是實(shí)質(zhì)上是行使任意解除權(quán)。換言之,，“跳單”行為并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,。 然而實(shí)踐中，房屋中介公司在簽訂居間合同的時(shí)候,，通常會(huì)通過(guò)格式條款的形式明確禁止“跳單行為”,。 法條檢索 《合同法》第四百二十四條，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),，委托人支付報(bào)酬的合同,。 《合同法》第四百一十條，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同,。因解除合同給對(duì)方造成損失的,，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。 Q 居間合同中“禁止跳單”條款是否有效,？ 法官講法 司法實(shí)踐中，根據(jù)最高人民法院2011年12月20日發(fā)布的1號(hào)指導(dǎo)案例,，其裁判要點(diǎn)中明確了房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效,。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí),，買方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的,，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立,，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息,，故不構(gòu)成違約。 ● ● ● 法官提示 界定“跳單行為”是否構(gòu)成違約,，首先,，需判斷合同中關(guān)于“跳單條款”不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不存在《合同法》第五十二條導(dǎo)致合同無(wú)效的情形,；其次,，需要綜合考慮委托人是否利用了居間人提供的房源信息、機(jī)會(huì)等,，如果委托人通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的,，即未利用先前與之簽約的中介公司的房源信息，則不構(gòu)成“跳單”行為的先置條件,，不違反委托合同,。 審判實(shí)務(wù)中，“禁止跳單條款”是否能夠得到支持，仍需綜合考慮該條款約定是否存在免除一方責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任,、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，以及委托人是否利用了居間人的房源信息及機(jī)會(huì)等,。 來(lái)源： 京法網(wǎng)事 |
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來(lái)自： wenxuefeng360 > 《最高人民法院司法案例研究院》
